发达地区商业空间布局的经验和启示

城市的商业布局与城市的发展以及市民生活息息相关，只有合理规划的商业布局，才能促进城市发展，满足居民的需求。如何科学有效地去规划我国的商业空间，笔者认为，应以发达地区商业空间布局为鉴，结合本地特点，制定指导方针，统筹规划，具体落实。

一、发达地区商业空间布局的措施

（一）美国

美国是世界拥有零售商场最多的国家之一，零售市场占全国经济的三分之一。美国联邦政府和州政府对商业网点的规划建设都没有具体政策规定，而是由各城市政府负责。市政府结合本城市的特点和需求制定城市总体规划，政府对商业网点的把控则通过城市总体规划来实现。

1.制定规划方案，严格执行。美国各城市的商业网点规划一般由职业民众和规划专家组织的规划委员会负责，他们提出城市商业网点规划方案，供市长或议会决策、受理并审查商业建设项目。此规划按照一定程序制定、审批，一经审批，不得变动，如需变更，要按原程序报批。市政府对商业的规划主要考虑交通方便。而建什么档次的商店主要考虑当地消费水平，由开发商和建筑商决定，规划局只提供有关情况和数据，或提一些参考性建议。

2.等级化和郊区化的布局特点。美国商业等级体系分为八种形式：住宅商业街、社区商业中心、大型商业中心、商业广场、区域性商业中心、时尚/专业店商业中心、经销型商业中心、主题/节日购物中心。其中，商业广场内业态结构丰富，消费者能享受“一次购足”的消费乐趣，全天式经营，聚商环境优越。主题购物中心突出商品或商店的主题，布局于较有历史特色的地段，对游客吸引力大。城市郊区化对其商业中心的发展影响非常重大，美国住宅郊区化加上交通革新，刺激了郊区购物中心的发展，商业分布郊区化的特点明显。

3.以保护环境和公众利益为首要原则。美国商业规划有七个原则：第一，减少交通堵塞；第二，避免火灾和恐慌的产生；第三，推广大众健康和福利；第四，提供充足的光线和空气；第五，防止土地的过度使用；第六，避免人口过度拥挤；第七，促进基础设施、学校、公园的建设。商业规划的主要目的是使商业设施对环境带来有益影响，提倡土地及相关资源的综合利用，增强流通及服务的效能，推进新型化城市的发展。

4.重要交通节点位置的商贸空间打造。美国商贸业发展的一个重要特点就是，在交通系统的主干道附近发展购物中心等商业业态，从而构建住宅区到公交站点和核心商业区有着舒适步行距离的功能混合区。

（二）德国

在商业网点建设中，德国一直奉行自由竞争政策。为防止商业网点的盲目竞争，德国将商业网点规划纳入国土发展规划，加大对商业网点的规划力度，同时出台一些专项法规来规范和管理大型商业设施的建设。

1.城市按功能分区，建立日用品就近供应网络。城市按功能划分为专门区、居住区、村庄区、市中心区、工业区、混合区、工商业区等，大型店铺只能在中心区和专门区域设立，小型商业网点可以分布在各区域。每个区域都会建立日用品就近供应网络，保障居民的基本生活需求。

2.很多大城市都以市区为中心放射状规划商业网点的分布。其发展规划中，将该市商业区分为周边地区中心、居民区中心、城区中心、市中心四个等级。不同等级的商业中心，各自承担相应的商业保障任务，见表1。此外，政府专门开辟、适于驾车采购的购物区和商业中心。

表1 德国商业区等级

3.业态结构丰富。保持产品的和服务的多样性，防止过度竞争，同时增加购物乐趣。

4.保持城市风貌和特点是增强城市商业活力和特色的重要因素。德国政府十分注重保护古建筑，将城市古典风貌与商业相结合，以此增加特色商业和提升城市的历史文化品位。另外，德大多数城市以低层建筑为主，禁止在市区内开发高层建筑，以此维护城市的整体面貌。

（三）上海

1.多中心商业空间格局的打造。上海的中心城区根据区位交通、人口分布、消费水平、产业基础和环境条件等综合因素被规划为三个级别的商业中心体系，包括12个市级商业中心，22个地级商业中心和102个社区级商业中心，在上海打造多中心的商业空间格局。3个级别的商业中心布局将上海市的商业活动全面覆盖。

2.新城商贸中心的打造。随着城市的不断扩展，新城区的建设造就了上海商贸发展的新格局。根据上海城乡规划体系，上海要建设形成9个新城，将中心城区环抱，同时发展相互错位和互补的产业聚集区，服务于不同区域的人口，承载城市不同的功能。

3.地下商业的开发。上海市的地下商业由来已久，已经逐渐形成了内容丰富、形式多样的商业地产类别。从地下封闭式到半开放式，从平战结合的防空洞到专门开挖的地下街，从品类单调的路摊到综合性的百货店，总商业面积约70—90万平方米。这些各具特色的地下商业在疏缓地面交通压力的同时，也为市民提供了更为丰富的生活与休闲空间。未来几年内上海市计划将打通1600多万平方米的地下空间，形成一个规模宏大的地下网络。

4.商业业态创新发展。上海的商业业态呈现四大态势：一是连锁企业开店速度放缓。伴随连锁企业租金、用工等开店成本快速上升，网点扩张速度呈现下降趋势；二是超市、便利店进入市场细分阶段。为适应消费者个性化需求的发展，高端超市、精品超市、提供更丰富即食食品和服务功能的便利店等细分业态发展前景广阔；三是百货业探索回归自主经营。四是购物中心向社区和郊区发展。随着上海加快推进社区商业中心发展，社区型购物中心迎来快速发展机遇，未来新建购物中心发展重点将移向新建大型居住社区和郊区市场。

二、我国城市的商业布局现状

商业网点规划在我国尚处于起步阶段，政府和民众对商业网点规划的意识不强。2001年，原国家经贸委才提出商业网点规划的工作，之后相继印发了《关于城市商业网点规划工作的指导意见》、《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》和《关于加强城市商业网点规划工作的通知》。2012年，商务部发布《城市商业中心等级划分》（征求意见稿），为商业网点规划的编制提供了指导性的意见。从以上措施可以看出，我国商业网点规划并未纳入法律法规中，只是一些指导意见和通知，没有任何法律约束力。

目前，国内大多城市都已制定商业布局规划，但商业布局规划与城市发展的实际情况不符，没有太多的实用价值，政府在审批大型商业设施设置时，不考虑实际情况，大多拍脑袋决定。商业规划形同虚设。

近些年，我国商业网点数目增长迅速，但商业服务设施大都集中在老城区，而在城市扩展的新开发地区设施分布明显偏少，滞后于城市发展。主要有两大问题：一方面大多数地区商业网点总量不足，商业流通设施建设不足；另一方面结构性矛盾严重，业态结构比例失调、大中小商店发展不均衡、布局的不合理导致商业企业盲目竞争，商业区交通拥挤，商业网点的建设与经济发展越来越不协调。

三、发达地区商业布局对我国的启示

美国和德国在商业布局已有近百年的经验，而上海是国内商业空间布局的典范。因此，对美国，德国和上海地区的商业空间布局进行分析，为完善我国商业网点建设的管理制度提供借鉴。

（一）制定城市商业网点发展规划，加强规划的执行力度

大多商业规划商业网点规划要建立在科学合理的基础上，综合考虑居民消费水平市场容量、布局、规模结构、辐射范围，既要方便人民生活，又要提高企业经济效益。同时，将商贸业空间发展规划纳入城市总体规划之中，与市区建设同步，使其具备法律和法规效力。

（二）构建合理的等级体系

对于不同消费人群和定位，德国、美国和上海在商业布局中都规划不同等级体系以满足各种需求。我国城市要特别重视商业网点的分层布局，既要有为市内外服务的城市商业中心，也要有为城市的较大区域和其邻近区域服务的区域商业中心，还要有为市郊城镇服务和生活区的郊区商贸中心、社区邻里中心等，形成大小不同类型的商业群。这种层次有别的“多中心”的布局结构，能更方便消费者购买的需要，也是现代城市商业布局发展的一个显著特点。

（三）交通节点的商业空间立体开发

针对各类枢纽站点不同的需求和特点，重点发展大型枢纽站点，集中考虑沿线商业布局，是美国和上海等城市的成功经验。我国应抓住地铁、高铁等大型交通项目建设商机，优先发展交通节点商业，强调地下与地面商业的融合。地下商业的开发，将有助于解决城市发展进程中的许多瓶颈问题。例如通过建设地下商业街道来疏导地面拥挤的消费人群，达到交通便利和美化城市的目的。

（四）注重商业布局与历史文化的有机结合

德国在商业网点规划过程中十分重视历史文化和城市商业的结合，增加商业网点的历史文化特色。我国城市在商业网点规划的过程中既要体现城市商业功能，也要与城市的历史文化相协调。在地方文化特色较为明显的城市，商业网点规划不但要展示现代商业风貌，也要承接本地区的商业文化传统，从而构造优良且独具特色的购物环境。

（作者单位：同济大学经济与管理学院）

责任编辑：康伟