太原市商业地产发展问题探究

聂振华

（中北大学经济与管理学院，山西 太原 030051）

1 研究背景

在2008年经济危机之后，世界经济进入了步调不一的复苏时期。这个时期对于各国的经济都是一个重要的战略机遇期。我国迅速抓住了这一重要时机，工业化和城镇化的速度强劲，充足的资金供给和稳健的金融体系为拉动内需创造了巨大的空间，经济运行势头良好。从目前的情况来看，我国在保证国民经济和地区经济强劲增长的同时，还有能力支撑起需求。我国城市基础和居民生活水平得到了有效提高，但人均水平还处于较低阶段。因此，从投资方面和消费方面来看，我国蕴藏着非常大的需求潜力。从投资需求方面来看，我国仍需大量投资交通和住房等方面；从消费需求方面来看，耐用消费品和服务消费这两部分在我国的发展潜力巨大；从商业地产发展方面来看，我国的商业地产才刚刚迈出了第一步，发展迅速的城市化进程与不断兴起的城市商业地产关系还不存在矛盾，在政府对住宅地产宏观调控的背景下，商业地产正好与其形成了有机的互补。进入21世纪以来，由于我国投资产品的稀少和房地产行业具有较高的投资回报率，因此大量资金的涌入使得我国的商业地产出现了短期的迅速膨胀现象。但是在2008年之后，受国际金融危机以及我国政府对房地产行业开始进行宏观调控的影响，房地产的发展受到了很大的影响，供应量明显回落。但是我国商业地产由于受宏观政策影响较小，其发展呈现出爆发式增长，并且在2010年达到了进入21世纪以来的历史最高。2011年之后，新“国八条”和大中型城市住房限购令的出台，以及通货膨胀所带来的不断增大的市场预期，商业地产的市场价值将会再一次飙升。未来商业地产在一线城市趋于饱和的背景下，将逐渐向二三线城市蔓延。

2 太原市商业地产的发展现状

2.1 太原市各大商场经营状况

太原市作为中国二线城市的典型代表，对其商业地产进行研究，对未来太原市房地产投资企业、投资商业地产具有一定的参考价值。下面对太原市各大商场的经营状况进行分析，本人将调查对象分为高、中、低三个档次：

2.1.1 高档商场

首先，这类商场对所处地段的要求很高，现主要集中在柳巷、开化市街、钟楼街等市中心一类繁华地段，商场的规模一般都很大，基本都采用豪华装修；其次，入住对象主要以国内外知名品牌为主，对品牌的要求很高，一般选择的品牌都要在北京和上海等地有3年以上的经营时间；再次，经营方式以联营为主，商场一般能获得营业额27%~30%的抽成，进场费和保证金数量一般为10 000~15 000元；最后，这类商场一般采用大卖场的模式。

2.1.2 中档商场

第一，这类商场对地段的要求不高，主要体现在规模、档次以及高档的装修上；第二，其选择对象基本以知名品牌为主，对品牌有所要求，但要求赢利即可；第三，经营方式仍以联营为主，商场一般能获得营业额25%~27%的抽成，进场费和保证金数量一般在5 000~10 000元之间；第四，这类商场主要采用大卖场和店中店的经营模式。

2.1.3 低档商场

这类商场一般地处城南、城西等二、三类地段，在规模上大多为2层，面积在1×104m2以下，装修条件简单；并且商场一般以二、三线品牌及杂牌为主，商场大多以出租的形式为主，租金在2.5~3元/m2.天；最后，这类商场一般为大开间、大进深的格局，在出租时隔成10~20 m2的小间。

通过对商业地产上述的分类以及通过市场调查发现，目前太原市的商业已经非常发达：高、中、低档的商场完备；从现有的商业分布来看，太原市各个区域都有比较适合自己这个区域生活人群档次的商场；其中，柳巷商业街以零售业为主，朝阳街以批发为主，这两条街是目前太原市大商场最集中的地方；各大商场采用各种手段来吸引客户，竞争非常激烈。但从目前的调查发现，这些商场中有部分由于经营模式老化、装修陈旧等因素，已经出现亏损的情况。还有很多新建的高档商场开始上市招商，如万达广场、开元·盛世广场、中联假日广场、超世纪商贸广场等。虽然商业地产发展比较迅速，但是由于项目开发商大部分对商场的运作程序和规律不是非常了解，同样的商场重复出现在一个区域商圈之内，而目前许多优秀的品牌在城市资源分区问题上非常注重，因此，商场经营严重的制约因素在于商场的招聘。

2.2 太原市在建和在售商业地产供应格局

目前，太原市在建或者在售的商业地产项目主要有4种模式，以柳巷商业步行街和鼓楼世纪广场为典型的步行街模式、以超世纪商贸广场和开元·盛世广场为典型的高档大商场模式、以丽阳城和东港嘉园为典型的中档商场模式以及以怡花苑、凯旋大地、金港国际商务中心为典型的沿街商铺模式。

步行街模式的建成将极大丰富太原市的商业格局，在大型商厦几乎饱和的情况下，采用店铺式的格局必定会吸引投资者前来投资。但由于目前同类中、高档商场较多，各商场的赢利不乐观，并且这类商业地产总价过高，当地投资客很难购买；加之太原市政府的南移将左右一部分的投资客向城南投资，使得中、高档大商场的销售情况不容乐观，整个市场对高档商场的接受度下降，但是在太原市区的很多地方很难找到沿街商铺模式的商业地产。目前，这种楼上楼下的商铺正在被越来越多的投资客接受，其销售率很高。

3 太原市商业地产未来发展规划的建议

商业地产需要能够运用专业头脑或者专业思维来开发的从业者，住宅地产的开发与其有本质上的区别。太原市的商业地产如果想要拥有一个良好的发展趋势，必须把握好项目的市场背景，对商业地产进行认真调查、准确定位，了解商业地产在城市当中的地位和作用，做到胸有成竹；同时，我们应当结合自身实际情况，制定出一套完整的相关政策，从而帮助本地区的商业地产快速有效地持续发展。

首先，应当重点商业品牌的形象设计。在太原这种具有发展战略经营的城市，品牌的形象经营更需要突出，从经营面积、区域等多方面着手，树立一个完整、完美的形象推广旗舰店，并同时在各地区的市场进行推广。

其次，通过收购营业地的产权或使用权，来创造双赢的经济效果。目前，国内很多行业的品牌经营商在完成了原始积累后，发展其他产业成为一种趋势，其中就包括了地产经营。在经营产品的同时，通过收购营业地的产权或使用权，可以得到很好的双赢效果。

最后，商业地产在首期的开发区域中，积极地与优秀品牌厂商或经营商取得联系，根据不同品牌需求，结合实际情况，规划特定的专项店面。

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