武汉中央商务区发展的现状与问题

■ 何 艳 副教授 许珍璐（、湖北工业大学经济与政法学院武汉 4300682、财政部财政科学研究所 北京 0042）

武汉中央商务区发展的现状与问题

■ 何 艳1、2副教授 许珍璐1（1、湖北工业大学经济与政法学院武汉 4300682、财政部财政科学研究所 北京 100142）

中央商务区是推动区域经济发展的新载体。本文在分析了武汉各商务区发展现状和特征的基础上，指出其定位相似、政府管理滞后、市场作用不充分和市政配套设施不完善等问题，并给出了政策建议。

中央商务区 产业转移 现代服务业

中心商务区（Central Business District，CBD），最初由欧内斯特·伯吉斯于1923年提出，他认为城市的社会功能围绕一个中心呈同心圆状分五个圈层展开，这个中心即为“城市地理和功能的核心区域”（Burgess，1925）。当前，CBD已不仅仅是一个空间概念，而成为一个含空间和产业在内的庞大经济体。简单地说，CBD是城市的功能核心区，集中大量信息、金融、贸易、商业企业及中介机构，并有商务办公、酒店、公寓和娱乐等设施配套。在我国，各大城市都热衷于建设中心商务区，但随着北京、上海、广州等城市的物价、地价和房价的上涨，许多企业开始“逃离”北上广，CBD呈现出由中心城市向中部城市发展的趋势。在此背景下，武汉对外构筑起“1+8 城市圈”，对内则启动了以金融、保险、贸易、信息和咨询等产业为主的商务区的建设。

武汉C B D建设的现状

武汉的中央商务区包括两大类。一是传统商圈，包括中南广场、汉阳王家湾、武汉广场和光谷等；二是新兴商务区，以汉口王家墩CBD、东湖CBD和沿江CBD为代表。这里重点介绍新兴的中央商务区。

（一）汉口王家墩商务区

王家墩是武汉地区最早开始筹划建设的中央商务区，早在1995年，就已经提出了规划构想。在武汉市“十一五”规划中，王家墩CBD的建设被列入重点内容后，其建设速度不断加快。王家墩CBD总规划面积1400余万平方米，目前已有武汉中心等19个项目在建，到2013年CBD核心区域的项目开工将达到50%以上（胡长幸，2011）。其中，高88层的武汉中心大厦首创华中地区最高、最先和最深的建筑物，并将成为武汉的地标之一。毫无疑问，王家墩CBD将成为武汉的“城市的功能核心区”，城市的经济、科技、文化、信息将高度集中于此（林建伟，2010）。

（二）东湖中央文化区

东湖中央文化区于20 09年启动，2013年完工，全部占地面积为1.8平方公里，总投资超过500亿元（涂亚卓，2009）。商务区定位在集商务、商业、文化、居住、旅游五大功能区于一体的绿色CBD，其代表项目包括楚河汉街、汉秀剧场和万达广场等。其中，楚河全长2.2公里，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。汉街是武汉的文化展示区，将是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”（孟妮，2012）。

（三）沿江商务区

沿江商务区起源于20世纪初汉口开埠后的金融商贸（王轶娟，2010），目前江岸、口、武昌、青山等区政府均着力打造沿江CBD。以武昌滨江商务区为例，总用地规模约277公顷，沿江长度5530米。商务区的中心——武汉绿地中心，占地2平方公里，将是中国第一高楼。可见，滨江商务区也会是武汉市经济、金融、贸易发展的聚焦点，成为武汉承接产业转移、产业结构升级的重要平台。

武汉C B D发展的特征

（一）商务区迅速发展

东湖中央文化区发展最迅速的，从开工到完工仅5年的时间。除楚河汉街外，世界级的电影主题公园、杜莎夫人蜡像馆、武昌第一高端百货、中国第一家七星级酒店等也陆续建成。汉口沿江商务区发展最成熟，前后虽然历经了近100年，但近年来CBD升级步伐加快，目前已形成沿江大道金融带、吉庆民俗文化街、江滩影像旅游街和港澳台风情街等特色街。王家墩是所有CBD中规划面积最大的，现在也进入了全面建设阶段。

（二）开发模式各具特色

沿江商务区的早期是在繁华商埠的带动下自主形成的，而后期则是在政府主导下，借助市场力量建立的。从土地使用、规划设计到基础设施建设、招商引资等都是各区政府的工作重点。东湖中央文化区采取了“政府规划+企业开发”的模式，即在政府规划方案下，由万达集团等企业主导完成。王家墩商务区则是政府引导与企业运作相结合的方式。负责商务区的投资、开发、建设和运营的主体是王家墩中央商务区建设投资股份公司，它由泛海建设等企业，与武汉中央商务区投资控股集团有限公司合资建立。后者为国有独资公司，是政府经营城市的执行体，也是政府基础设施建设的融资平台。从总体上看，各商务区的发展模式更偏向于政府主导型，但市场化的运作形式也被逐渐运用到商务区的建设中。

（三）高效型与生态型并重

由于土地价格昂贵，所以商务区的建设需要高效与生态并重。一是高楼大厦云集。除武汉中心大厦和武汉绿地中心外，各个CBD均建立众多高层商、住楼层，例如泛海国际SOHO、泛海城市广场、武汉天地和万达公馆等。二是各商务区均注重绿地保护和绿色生态建筑。王家墩公园、后襄河公园、原生水杉林和梦泽湖公园等绿地，构成了王家墩商务区的“绿肺”，也是全国区域性发展绿色建筑的典范。连通东湖和沙湖的楚河及滨河绿化带，为城市提供休闲和旅游资源。

武汉C B D发展存在的问题

（一）定位相似

CBD是一个城市的核心功能区，需要具备高端商务功能，而金融和投资机构首当其中。表1 为六个商务区的产业定位，其中金融业是四个商务区的核心产业，高科技和信息则是三个区发展的重点。相似的定位将使要素资源高度分散，直接结果就是现代服务业、高科技企业在每个CBD中的分布比例少，而更多的产业是传统商业和低端商务业等。

（二）政府管理滞后

武汉商务区的管理分为两种类型，一是政府主导型管理，二是政府引导下市场化运作。前者以传统商圈为主，其管理组织处于临时负责状态，不能行使完整的管理权。新兴商务区则属于后者。从表1 可以看出，武汉各商务区归属不同区政府管理，这将导致他们各自为战，自行招商、自我配套，CBD处于无序竞争状态。武汉市也没有建立统一的CBD政府管理机构，相关管理政策和法规尚未出台。此外，公正严明的法制环境、规范有序的市场环境、稳步开放的政策环境、优质高效的服务环境和健康文明的人文环境等也是CBD发展的重要保障。

（三）市场作用不充分

在CBD建设过程中，市场的自由发展和政府的规划引导，都发挥着重要作用。虽然武汉各商务区的发展模式各异，但却具有一个共同特点，即政府作用较大。这是因为，一是社会主义市场经济中政府职能还不完善，二是政府主导下CBD的发展速度快、时间短。尽管市场作用不断强化，但相比于政府力量来说仍显弱小。以东湖中央文化区和王家墩商务区为例，两者虽然采用了企业参与的方式，但政府的规划和政策等起到了不可忽视的作用，集聚特征目前并不明显。市场的不充分表现将导致：首先，生活、生产成本与可接收能力的脱节，特别是地价和房价的增长速度超过CBD开发速度；其次，入驻企业与配套产业的脱节；再次，创业、融资、税收和通关等需求与现行制度的脱节。

（四）市政配套设施不完善

交通条件是CBD形成的基础，但同时也是CBD发展的制约因素。武汉的中央商务区是以政府规划为提前进行建设的，在CBD运行的前期，入驻的人和企业较少，交通十分宽裕。但是，这些CBD都兼有商业中心的功能，随着企业、人流和货流的增加，商务区内和区间的交通均会面临很大压力（佩文森，2011）。高层建筑是CBD的亮点，但也意味着较大环境问题及强大的交通压力。例如在王家墩CBD的建设大道就已出现车流量过大，高峰时期行车难的现象。另外，停车场难也是高楼层的负面效应之一。

表1 武汉中央商务区的定位

政策建议

近年来，随着武汉市经济的发展，其金融业的集群优势和科技人文优势已初步显露出来。针对武汉中央商务区存在的问题，提出以下政策建议：

（一）实施“一主多副”的发展战略

针对多中心的问题，国内外CBD建设的经验主要包括两点，一是规划若干个次级、独立的CBD中心，二是在原基础上引出新的CBD。汉口是商业聚集地，武昌是教育的摇篮，汉阳承载着百年的制造，各具特色。因此，可以根据目前的已有建设利用情况再次规划三区的职能分布，实现“一个主中心，多个副中心”，分散式与集中式结合发展，避免资源的浪费和重复建设。“主中心”首先应是经济中心、商业中心和商务中心，所以江汉区及其辐射区是武汉CBD的理想区域。而“副中心”的建设则需注意与“主中心”的错位发展。

（二）充分发挥市场的集聚与扩散作用

除市场化运作外，武汉商务区还应注意发挥市场的集聚与扩散作用。一方面，各商务区在初期规划时应立足于所在区域的优势产业，发挥市场的集聚作用，吸引企业和产业汇集。例如，王家墩商务区可以集中在金融、保险和高端商务等产业上。二七滨江商务区应注重金融、休闲旅游功能的提升；武昌可以侧重文化、创意和科技产业；青山则打造生产性服务业、工业旅游式CBD；汉正街中央服务区重点发展采购、电子商务和总部经济等。另一方面，强化商务区与地区经济的协同发展，以商务区为核心，建立其与周边地区的对接机制，包括有利于人才、技术、产品和资金等的流动体系。

（三）完善政府服务

武汉商务区的发展离不开政府的支持，特别是规划、交通、环保和引资等方面，政府既要发挥全局掌控的作用，又需做好后勤服务。首先，突破行政的约束，成立武汉市所有中心商务区的管理机构，在统一规划下进行CBD的开发与建设。其次，重视规划引导，优化CBD的产业结构。有针对性地加大招商力度，引入竞争力强、关联度高的支柱产业。其次，应在政策方面给予中央商务区特殊的鼓励政策。例如，在给入驻企业提供高效、便捷服务的同时，设立创业基金和优惠融资措施，开通直接通关制度等。再次，加强与国内外CBD间的联系与沟通，促进资源共享，提高服务水平。

（四）完善交通枢纽和中心点的建设

大规模的CBD开发，往往需要以大规模的交通系统建设为先导。对于武汉CBD交通中可能存在的拥堵问题，可以借鉴法国拉德芳斯CBD的解决办法：建立交通枢纽和中心点。利用公共交通的无缝连接，加强地铁、公路和铁路运输的协调配合。同时，鼓励人们外出时对公共交通的使用。武汉进行了地铁的规划，通过十二条地铁线路将武汉三镇连接起来。虽然地铁的开通能缓解“出行难”的问题，但它们毕竟滞后CBD的建设。因此，建议政府应在发展CBD的同时，加快地铁和公交设施的建设，并实现其与铁路、机场的最短时间连接。

1.胡长幸.2012年武汉CBD大有看头[N].楚天都市报，2011-12-6

2.林建伟.武汉王家墩C B D首个核心项目面世[N].湖北日报，2010-6-7

3.涂亚卓.东湖之滨将建中央商务区[N].湖北日报，2009-10-19

4.孟妮.武汉楚河汉街的成功密码[N].国际商报，2012-12-13

5.王轶娟.武汉江岸沿江商务区发展的基本思路及政策建议[J].企业导报，2010（4）

6.佩文森.法中合作大有可为[N].国际商报，2011-9-16

国家自然科学基金项目（70903011）；湖北省教育厅人文社会科学研究青年项目（13g229）；校博士启动金项目（BSQD12084）

F207

A