房地产日照环境损害赔偿定价的探讨

（浙江财经大学 浙江杭州310018）

近年来，随着法制社会建设的逐步完善，公众法律意识和维权意识的增强，特别是人们生活水平的提高，居民对居住条件的要求倾向于追求更为舒适的生活环境和居住环境，自然对日照环境也就提出了更高的要求。一旦日照权利被侵害，获得公平、合理的损害赔偿金额也就成为了被侵权人追逐的焦点。本文试图在现有“模糊”定价标准的基础上，运用主成分分析法分析在日照权利受到侵害时，该如何着重把握影响赔偿定价的相关因素。

一、我国现有法律规定及不足

为了顺应公众对日照权利的要求，我国相继出台了一系列的法律法规，用以规范相邻各方的权益，《物权法》第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”《房地产管理法》第24条规定：“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”。 国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第6条规定：“城镇个人建造住宅，必须符合城市规划的要求，不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光、通风”。《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第13条规定：“被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点（均以外墙面计）在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。《住宅建筑规范》规定，被遮挡后的日照时间低于规范标准的，由侵权人对被侵权人承担赔偿责任；虽被遮挡，但被遮挡后的日照时间高于规范标准的，可以考虑由侵权方对被侵权方进行适当经济补偿。

显然，相关立法明确规定相邻各方日照权利不容侵害，给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。但是，相关立法在日照权利定价问题上除了北京市规定损害赔偿金额应与日照规范标准时间这一影响因素挂钩之外，其他影响因素在立法上则是一片空白。正是因为相关立法在定价问题上的模糊性，使其不能切实保护相邻建筑物权利人的日照权益，也无法为因日照争议引起的纠纷提供切实可行的法律依据，以致实践中各地法院对受害方日照环境拥有权的保护在很大程度上也是取决于法官的主观臆断，并没有行之有效的准绳对受害人日照权利损害进行公正合理的赔偿，受害人的权利得不到及时、有效的维护，相邻建筑日照权的纠纷矛盾日益突出。

二、现有理论研究及不足

为了逐步消除立法在确定房地产日照环境损害赔偿定价问题上的不足，切实保护受害人的权利，有学者提出可以采用“事前预防、事后赔偿”为受害人的求偿道路提供一个明确方向。事前，相关立法应该明确规定土地用途地域及地区的划分，并根据用途地域、地区种类的不同，分别规定建筑物的容积率、间距、斜线规制、建筑物高度等指标，并严格要求建设方在建筑规划审批前就建筑物等不动产对邻人可能造成的日照影响程度做出专门的公示和说明，由邻人在一定期限内选择救济的方式。如果相邻方在此期限内不主张拆除，则只能请求事后损害赔偿。“事前预防、事后赔偿”措施似乎能补偿受害者的损失，为他们提供了一个合理、公平的矛盾解决方案，但是影响日照权利赔偿定价的因素太多，其中包括城市规划上的限制、周边建筑物的实况、将来的趋势、土地状况、建筑密度、建筑设计规范、建筑物用途等等，并且这些影响因素既复杂又很难量化，针对这些亟待解决的棘手问题，大多数学者认为应将影响日照权利的因素与影响房地产价值的因素综合起来考虑，并运用传统的成本法、收益法、市场法三大评估方法来确定日照权利受到损害时受害人应该获得的赔偿金额。

首先，通过公式tanα=H/D=（H1-H2）/D （α 为太阳高度角，H1为前排房屋总高，H2为后排房屋底层窗台高度，H为H1与H2之差，D为前排房屋后檐与后屋房屋之间的距离）来判断是否影响日照，以及影响日照的时间、大小等，再根据各地的土地状况、建筑密度、建筑设计规范、对日照的标准要求等，结合城市规划来综合判断日照损害的程度。

其次，考虑建筑物用途，日照受侵害后的房屋价值与受侵害前的房屋价值的差额，今后若干年房屋使用过程中为增加取暖、通风、照明等条件而支出的合理费用，并适当考虑业主在日照条件受到限制时因身体健康受到的伤害应补偿的金额。

此方案理论上确实是顾及了影响日照赔偿定价的诸多因素，能为受害人提供一个令其信服的满意结果，但是在牵涉到实务具体操作时，这些影响因子的影响程度却是千差万别，比如被害建筑物所在地区及其周边地区的情况极为重要，区位的价值越大日照的保护便越重要。而成本法的应用是建立在可以获取许多历史资料、信息资料、相关指标的基础上，还必须得假设被评估资产处于继续使用，显然在这里不适合直接采用成本法。收益法则是以在未来获得用货币计量的预期收益为前提，如果没有预期收益，或者预期收益很少又很不稳定，就不能采用收益法，在此刚性前提下，直接用收益法评估日照环境损害定价会造成评估结果严重失真。市场法需要有一个发育成熟、公平活跃的公开市场，并且在交易市场上可以寻找到几个相同或类似的参照物进行对比、分析、作价。而房地产日照环境损害赔偿定价市场目前还没有引起足够的关注，还处在理论研究阶段，不存在充分交易的市场。在这些“硬伤”情况下，直接运用传统的三大评估方法不仅会导致无法着重把握重要因素，给合理估价带来一定的难度，而且计算出来的金额也会严重偏离实际情况。因此，该如何取舍这些影响程度大小不一致的影响因素，成了摆在我们面前最亟待解决的首要难题。

三、赔偿定价方法新思路：应用主成分分析法

针对房地产日照环境损害赔偿定价“盈千累万”的影响因素，我们可以通过采用德尔菲法（Delphi）或层次分析法 （AHP）进行因素赋权得到加权求和值，以此来衡量这些因素的影响程度，但是这种方法不能消除各因素之间的共线性，且存在因素权重确定的主观性。因此，为了较为客观地确定赔偿定价影响因子的影响程度，笔者引入一种赔偿定价新思路：主成分分析法。

运用主成分分析法分析影响赔偿定价的各因素时能够通过数学变换将原有的多个因素因子转化为少数几个相互线性无关的主要分量，从而实现简化数据结构，并根据主成分的方差贡献率客观地确定权重，避免评价指标的共线性和权重确定的人为性，使评价结果更趋客观合理，不至于在确定赔偿金额时各种影响赔偿金额的因素不分轻重全都考虑，不仅丧失了评估工作应有的效率，还容易抓错重点，致使评估出来的赔偿金额经不起实践的检验。

基于以上分析，日照权利赔偿定价的思路为：在已取得影响日照权利定价指标范围内各个评价因子评价分值的基础上，建立主成分分析模型。

首先，假设影响因子有n个，并将因子的评价集划分为p个评价单元，采用指数衰减或线性衰减等方法计算得到每个评价单元内各因子的评价分值，相应的指标矩阵为X=（X1，X2，X3…XP）=（Xij）n×p，其中， Xij表示第i个因子第j项评价指标的分值。

综合指标F=a1X1+a2X2+…apXP，令VAR（X）=W，W 为方阵，若 W 的特征根为 λ1≥λ2≥…≥λp≥0，

此时，则称F1为第一主成分；F2为第二主成分…并称 Fj=λj/∑λj（j=1，2，…p）为第 j个主成分的贡献率，∑Fj为前k个主成分的累积贡献率。

其次，将评价分值矩阵X中的每一个元素 Xij（i=1， 2， …，n； j=1，2，…p）进行标准化处理，即将所有因子评价分值的均值变为0，方差变为1，则原始数据的标准化值为：X′ij=（Xij-Xj′）/Sj（i=1， 2， … n；j=1，2，…p）

其中， X′j、Sj分别为指标范围内所有评价单元第j个评价指标分值的平均值和标准差。将标准化后数据X′j组成新的矩阵，记为n行p列标准化矩阵 X′j=（X′ij）n×p。

第三，通过坐标变化手段，将原来含有 p 个变量的 X′ij（j=1，2， …p）作线性变化，转化为另一组相互无关的综合变量 Z1，Z2， …ZP， 且 Z1=U11X′1+U12X′2+…+U1PX′P；Z2=U21X′1+U22X′2+…+U2PX′P；

ZP=UP1X′1+UP2X′2+…+UPPX′P…

Z1，Z2，…ZP，分别称为原始评价因子的第一，第二，…，第p主成分，其中Z1在总方差中占的比例最大，综合原始评价因子的能力最强，其余主成分在总方差中占的比例逐渐减少，即综合原始评价因子的能力依次减弱。

第四，主成分的提取与权重确定。主成分提取的目的在于简化数据结构，通过选择较少的几个线性无关的主成分来尽可能多地反映原始评价因子的信息。主成分的提取主要是依据主成分的累积方差贡献率。主成分的方差占总方差的比重定义为方差贡献率，即：ej=λj/∑λj（j=1，2，…，p）。方差贡献率描述了各主成分在反映各个原始评价因子信息量方面的能力大小，因此在综合评价中可以用方差贡献率作为各个主成分的权重，实现对各个主成分的客观赋权。主成分方差贡献率的累加称为累积方差贡献率，即：Ej=∑ej（j=1，2，…，p） 根据经验，一般取累积方差贡献率达到85%-95%的特征值 λ1，λ2，…，λj（j≤p）对应的主成分。此外，提取的主成分原则上要求各评价因子的公因子方差（主成分载荷值的平方和）尽可能接近，如果某一评价因子的公因子方差与其他各评价因子的公因子方差相比数值过小，则说明这一评价因子在提取的主成分中信息损失较大，可考虑增加主成分的数目。

第五，单元综合评价分值计算。以方差贡献率作为权重，对提取的前j个主成分进行线性加权，得到综合评价值，计算公式如下：Y=∑eiZi。 Zi为第i个主成分的得分；ei为第i个主成分的权重（方差贡献率）。

通过以上主成分分析模型的建立，有助于我们确定不同区域日照受偿定价影响因素的重要性程度（方差贡献率），便于我们在考虑日照定价的影响因素时可以少走弯路，有利于我们在处理一大堆线性相关的影响因子时，既能剔除线性高度相关的影响因素，又能准确把握哪些影响因素需要重点考虑，哪些影响因素可以忽略不计。因此，通过引入主成分分析法不仅提高了房地产日照环境损害赔偿定价的效率以及准确性，还能节约时间成本等。但是，主成分分析法也只是相对科学地指出了定价问题上存在的棘手问题，为我们在实务操作中提供了一种新思路。要彻底地解决有关房地产日照环境损害赔偿定价的问题，还任重道远，需要我们持之以恒的努力。