豪宅不贵，陋室难求

宁静鞭 张宇

国际都市与北京、上海进行的对比表明，14个国际都市城市面积平均约620平方公里（相当于25×25公里），大致相当北京五环内、上海外环内面积；其中核心区平均面积93平方公里，相当于上海内环内，小于北京三环内（二环内面积约60平方公里，三环内面积约150平方公里）。而目前北京五环以内、上海外环线内承载的人口规模均超过1000万人，与首尔、莫斯科相近，超过国际都市平均的670万人，仅少于印度孟买的1300万人。

中国一线城市核心区域房价只是接近国际都市平均水平，但是郊区房价占到核心区域房价的50%-60%，明显偏贵。因此，我们相对看好中国一线城市核心区，看淡远郊区。

此外，无论是从核心区房价收入比（均超过100倍），边缘区房价收入比（均超过50倍），还是月供收入比（均超过400%）来看，中国城市的购房负担能力明显偏弱。

城市规模比较

我们首次区分了大都市区、城市行政区域、城市区域、核心区四大概念，其中都市圈/大都市区是指多个大城市地区连接成的巨型化、一体化的居住和经济活动的群集地带，往往包括一个中心城市及多个卫星城市，如东京都市圈；行政区域则是指各国按行政区域划分的城市，如东京都；城市区域则是我们实际生活中生活居住的区域概念，且具备经济空间功能，一般区域范围与建成区面积相近，为了方便一致性比较，我们将城市区域定义为在本地行政区域中，人口密度超过4000人/平方公里，具备较为连续建成区的区域，如东京都区域；城市核心区是指物理及经济意义上的城市中心，如东京的港区、千代田、中央等区。

按照我们对城市区域的定义，莫斯科、北京、伦敦是全世界城区面积前三大城市。研究表明，14个国际都市城市区域面积平均为620平方公里，其中最小的城市是华沙262平方公里，最大的城市是莫斯科超过1000平方公里。

我们汇总统计的主要国际城市的城市区域人口约为670万人，人口密度1.09万/人平方公里，核心区人口密度1.6万人/平方公里。目前北京、上海环线内承载的人口规模均超过1000万人，与首尔、莫斯科相近，超过国际都市平均的670万人，仅少于印度孟买的1300万人。

房价的国际比较

国际都市城市区域的整体房价并不贵，平均仅为6170美元/平米；香港房价整体全球第一。我们汇总了10个具备详细的分区域房价数据的城市发现，如果按城市区域的口径计算，城市中简单分区平均的房价仅为6170美元/平米，其中整体最贵的城市是中国香港。

国际都市的核心区均价在9000美元/平米，全球核心区最贵的三大城市香港、伦敦、纽约。我们汇总发现，核心区房屋均价一般在6000-13000美元/平米之间，除开中国香港、伦敦、纽约、巴黎核心区房价超过10000美元/平米，其他城市核心区房价都在8000美元/平米以下。

但城市边缘区仅是核心区的40%。我们同时比较了城市区域的边缘地带房价与核心区的房价差异，我们发现，平均而言，城市边缘区房价仅是核心区房价的40%左右。

综合来看，对比北京、上海房价分布，我们发现：北京、上海核心区域房价只是接近国际都市平均水平，但是郊区房价占到核心区域房价的50%以上，明显偏贵。因此，我们相对看好中国一线城市核心区，而看淡远郊区。

购房难度的国际比较

我们汇总统计了各国和地区城市的人均收入情况，以平均购买90平米房屋测算了房价收入比指标，我们发现，核心区房价收入比为41倍，而城市边缘房价收入比18倍，该指标下边缘区购房难度最大的城市是中国香港（36倍），其他国际都市都在10倍-20倍之间。

如果考虑到各地实际的购房情况（比如贷款按揭利率水平），以月供收入比方式来测算，我们发现，各国及地区城市购买边缘区住房的月供收入比平均约在112%，其中最高的是莫斯科、中国香港，分别为232%和173%。

中国北京、上海两大城市核心区房价收入比均超100倍，边缘区房价收入比均超50倍。以中国两大核心城市北京、上海来考量，我们发现无论是从核心区房价收入比，边缘区房价收入比，还是边缘区月供收入比来看，中国城市的购房负担能力明显偏弱。

房价整体与经济水平正相关，意味着房价水平还是不能脱离经济基本面支撑。分区房价与位置有关，距离核心城区越远，区域房价呈现明显下行趋势，特别在东亚区域，这一特点尤为显著。

与人口密度指标呈现倒U型分布。我们对比发现，2万人/平方公里人口密度的区域是各个城市房价最高区域，过于拥挤（超过3万人/平方公里）、过于稀疏都对房地产价值带来负面影响。

作者为中金公司分析师