房地产企业财务风险分析及防范

□ 郑州 宋 薇

房地产企业的财务风险，主要就是指因为财务状况出现异常或恶化而致使企业的房地产投资、资金报酬难以正常收回等情况给企业带来经济损失的可能性。从广义上看，是指房地产企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对房地产企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。

一、我国房地产企业财务风险的表现

1.无力偿还债务。房地产建设开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例非常的低，大量的开发资金都来源于借贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期的收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。目前我国大多数房地产企业的负债率很高，不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的甚至高达90%，远远高于60%的警戒线水平。高负债率意味着较高的财务杠杆，会放大投资风险。

2.负债的结构不合理。我国房地产企业普遍存在筹集长期资金却采用了短期借款，或者相反，这都会增加企业的筹资风险。房地产企业一方面用短期借款来筹资，利息费用可能会有大幅度的波动；另一方面将短期借款用于长期资产，当短期借款到期时可能会出现难以筹措到足够的现金来偿还短期借款的风险。

3.利率变动风险。房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。

4.再筹资风险。再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其它渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁。

透过以上风险的表现形式不难发现我国房地产企业的财务风险具有以下基本特征：（1）不确定性：房地产的不确定性是房地产商品区别于其它商品的一种基本特性。房地产企业的财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但是由于影响财务活动结果的各种因素在不断发生变化，因此事前不能精准地确定财务风险的大小。所以，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。（2）分散转移性：房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于大环境的经济形势和当地的经济发展趋势非常敏感，并且由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。（3）预测决策性：房地产企业是持续经营的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行评估。在事前对损失进行预测，从而做出正确的投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。（4）激励性：财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险。由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

鉴于以上表现和特征，分析我国房地产企业财务风险的成因，主要从宏观和微观方面考虑：

从宏观环境分析，房地产企业比较容易受到国家和地区经济情况影响，当前房地产行业的调控政策，像财政政策、货币政策、税收政策等都是企业自身难以改变的。同时企业本身也存在一些缺陷，比如变现能力较低，周期较长，市场不成熟等 。我国房地产业是个新兴产业，起步晚，对它的发展规律、经营管理的实践理论研究还不够成熟，在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性。一些房地产企业将闲置的资金全部投在诸如商品房等某一种形式的房地产上，投资模式比较单一。近年来，政府多次出台相应政策，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业从银行获得资金的难度进一步增大。银行多次加息也将影响房地产的投资速度，削弱企业的盈利能力。

从微观因素分析，我国房地产企业在很大程度上缺乏财务预算和财务管理机制。在经营期间，有些企业对当期的经营状况仅仅停留在会计核算，缺少事后财务分析；即使进行了财务分析，也不能充分利用分析结果对下期进行预算与指导，没有较好的发挥财务管理的作用。对项目的资金运作缺少全盘考虑和长期规划，当资金运转困难时，不是从公司内部挖掘资金潜力，利用自己积累的资金设法追回外欠的债款，而是千方百计的借款，并且借款渠道单一，负债成本较大。行业中，普遍存在经验主义和主观个人决策现象。对项目的可行性研究与项目评估不够全面。缺乏深入细致的市场调研和科学论证。没有重视项目开发对资源环境、公共环境的影响。项目预期利润过高。由此导致决策失误经常发生，从而产生财务风险。

二、我国房地产企业应加紧寻找防范财务风险的对策，建立财务风险防范机制

1.建立科学的财务结构。首先，固定成本的存在使企业在利用经营杠杆的同时也带来相应的财务风险，经营杠杆的作用并不总是积极的。只要企业的销售量不能够持续的增长，经营杠杆所产生的作用就将是负面的。其次，企业资金筹措是企业理财的重点内容，但外来资金（银行信贷）对企业的发展来说仅仅是一种“输血功能”，它可以解决企业一时的自给难题，但企业的长期稳定发展，必须依靠形成一种来自企业经营管理活动的良性“造血”功能机制，而造血功能机制的形成只能依靠企业资产的合理及有效的利用，保证现金流入与流出在时间、数量与速度上的协调一致，唯有如此企业的持续发展方有持续的财务资金支持。再其次，引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素来制定合适的长短期负债比率。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。

2.制定合理的发展战略。由于房地产企业属于资金密集型企业，一方面要对投资方案的投资效益进行探究，进行可行性研究，充分明确一些风险因素；另一方面，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，要运用投资组合理论，合理进行投资组合。比较合理的方法是进行房地产类型组合投资。比如，尽量争取在投资一些写字楼的时候要兼顾住宅小区以及商铺等类型房地产的构建，以尽量利用不同类型房地产功能的相互补充，从而最大限度地适应市场，提高财务管理的抗风险和获利能力。

3.合理应对外部风险。自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等，均属于外部财务风险的范畴。为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。为了应对外部情况造成的风险，房地产企业应该建立有效地财务预警系统。通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用科学分析方法对获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标进行分析，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统。

企业的利润获取和风险防范是密不可分的，企业应建立风险管理体系，制定风险管理流程，落实到岗位，并做好风险预算。使得房地产企业在风险面前能够应对自如，把风险带来的损失降到最低，保证房地产企业的健康发展，只有根据企业的不同情况不同问题，采取灵活的方式，设计一条适合企业发展的内部会计控制体系，企业才能更快的发展，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。