房地产开发项目的融资成本及风险分析

金 萍

房地产开发经营所需资金往往非常庞大，我国房地产开发企业普遍面临着资金短缺的问题。他们大多依赖银行贷款，对其他融资模式的开拓较为不足，因此降低开发项目的融资成本及风险就显得尤为重要。融资成本和融资风险总是存在于一定的资本结构当中，不同的资本结构相应的会产生不同的融资风险和融资成本。在不同的资本结构下，由于终极所有者所承担的融资风险不同，他们必然会提出要取得相应的利益补偿，从而就会使融资成本结构发生变动。就投资者而言，他们要求低风险低收益、高风险高收益这样对称的结构。因此，开发商如果要让投资者冒较高的风险，就需要让投资者获得相应较高的收益，这样就会导致项目的融资成本上升，成本或者收益就会始终与风险对称。正是由于这种对等关系使得高风险的资本结构因融资成本下降而风险相对减弱，低风险的资本结构因融资成本上升而使风险相对增加。结果无论是哪一种资本结构，都会由于融资成本的调和作用而使他们具有风险和成本相称的性质。

综合以上分析可以看出，融资风险与融资成本密切相关，任何影响融资风险的因素都可能造成融资成本的增加，因此要降低融资成本与风险，就要考虑造成房地产开发项目融资风险的原因有哪些。

一、房地产开发项目融资风险产生的主要原因

（一）融资方式复杂

随着经济的发展以及企业融资理论研究的加深，房地产开发企业积极采纳各种不同的融资方式来实现现金流的连续。复杂的融资方式同时也带来了巨大的融资风险。银行贷款是一种较为主要的融资方式，利率的变动是影响融资风险的主要因素。国家通过调整银行利率来干预经济，在遇到利率变动时，如果房地产开发商没有利用好机会，筹集资金的时机不当或者筹集的资金过多过少都会给自身带来融资风险。此外，对于股票、债券融资来说，股票和债券发行价格、发行数量、发行时机、分配政策、顺序安排等都会影响到融资风险。租赁融资中双方信用、财力支撑也影响着融资风险。众多的融资方式都存在着各种各样的融资风险，这就需要我们考量融资方式的可行性，结合自身开发项目的规模以及企业资产结构来恰当的选择融资方式。

（二）项目资金投入巨大

房地产开发项目的每一个阶段都需要投入大量资金，属于资金密集型项目。因此，由于资金投入巨大给房地产开发项目带来的融资风险是最为迫切的。首先，在“地热”时代，取得土地所有权需要投入大量的自有资金。但是随着市场不确定性因素的增加，房地产开发项目的流动性风险也相应增加，现金断流的可能性时刻存在，这样就会给项目带来营运风险。其次，项目进入开发阶段后，庞大的资金需求势必通过外部途径来筹集。这样造成房地产开发项目的负债率居高不下，引发了巨大的偿债风险。最后，由于投资额度之巨大、投资周期之长，国家相对紧缩的资金调控政策，导致了资产变现能力差、流动性差，银行放贷条件愈加严格，房地产开发项目的财务风险加大。

（三）开发项目管理复杂

房地产开发是一项系统的、冗杂的项目，在管理上也存在着很大的风险。一方面，决策性风险。主要存在于开发项目前期。由于信息不对称、决策者主观判断等因素使得开发企业在选择项目以及立项过程中会产生项目投资分析失误、对复杂形势估计不足的风险。项目通常是不可重复的，其指导思想出现失误所造成的损失是无法弥补的，结果是不可管理的风险。另一方面，成本管理风险。主要存在于项目开发阶段。开发项目的周期大多比较长，工程进度的变更、相关市场价格不确定的波动等因素都会使成本预算与结算产生较大差异，进而影响项目的实际报酬率。此外，开发部门交叉施工造成的重复施工，以及与其他各部门的沟通、协调不一致也会让项目管理失控，对融资产生相应的风险。

二、降低房地产开发项目融资成本及风险的建议

（一）建立多元化融资模式

充分利用所处金融市场所带来的优势，对企业资产结构进行综合性、专业性评估，整合各种融资方式与企业自身资产结构的融合度，选择适合本企业的融资方式，拓宽融资渠道，将融资风险分散，进而防范融资风险、积极拓宽融资渠道。此外，由于房地产开发项目可以在其房屋未交付前通过预售来获取收入，这样可以采取低价入市的方法吸引购买者投资，使得投入资金尽早回流，降低融资成本及风险。

（二）加强融资可行性研究

融资的根本在于融入资金后必须按时回流。开发企业融资不仅要考虑资金能否及时回流，而且还要从经济运行的角度分析项目的可行性。这就要求我们根据具体的开发项目，加大可行性研究中融资风险研究的比例，努力开展市场调研以及预测，以确保融资可行性研究的真实性。此外，还要在国内宣传建立项目风险管理中介咨询机构，进而使融资风险的基础设施达到完善。

（三）做好项目事前工作

为尽量降低融资成本和风险，根据企业所处的市场环境以及现有的国家政策对项目的用地规划、建设成本、营销设计等做出合理的分析，提前做出融资预案以及应对现金流不连续的预案，使决策者可以从降低融资成本和风险的角度来做出决策。此外，还要在取得土地所有权之前做好项目策划、合理安排工期，这样将大大缩短项目周期，使资金可以很快回流，降低融资成本和风险。

（四）完善成本内部控制管理

房地产开发项目管理的复杂性给融资成本及风险带来一定的影响。因此要加强成本内部控制系统的建设，整合企业各个部门的有利资源，建立统一的、标准的成本管理体系，进而减少成本浪费，利用信息化技术来分担融资成本以及风险。目前一些大型的房地产企业都会采用自行开发的项目成本管理系统，像POM系统等，通过对工程的各种信息录入对内部控制进行分析，进而有效的管理开发项目事物。

（五）增强风险防范意识

房地产开发企业需要从投资项目的选择，到经营管理、销售等各个环节提高警惕，不断提高企业管理层的管理水平，建立企业风险防范责任体系，以降低融资成本以及融资风险。

总之，房地产开发是高风险、高投资、高收益的项目，降低其融资成本以及融资风险的重要性不言而喻。房地产开发企业应当结合项目自身，采取合理的融资手段，建立适当的成本管理控制，做好事前准备以及融资手段可行性研究，做好一切降低融资成本以及风险的措施，取得自身利益的最大化。