房地产业投资风险的管理策略研究

渭南师范学院经济管理学院 何军峰

近年来，随着我国国民经济的持续健康发展和人民生活水平的不断提升，形成了对房屋越来越高的市场需求，房地产业逐步成为了我国国民经济的支柱产业之一。在经济环境十分优越的情况下，高利润促使房地产投资行情呈现出旺盛的生命力。然而，在房地产业高速发展的背后，将资金投入到房地产开发、经营、管理和服务等经济活动中以期将来获得不确定的收益注定是一个投资周期长、投资金额大、影响因素复杂的高风险投资行为。开发商房地产投资规划决策的科学与否、管理是否到位、房地产项目投资风险是否得到有效识别、合理规避和有效防范则异常重要。

1 房地产企业投资风险的类别

投资所产生的风险是投资经济活动的必然产物。房地产业投资本身是一项高投入的风险性事业，在投资过程中既会受到来自市场的经营威胁，也会受到政策变动影响。企业在决策时，需要综合分析投资所面临的具体风险类别，才能克服决策者主观判断能力的限制。

1.1 政策风险

房地产投资是对于不动产业进行运作的行为，其开发程序与经营情况与土地、环境有着密切的关系。因此，自我国房地产业发展以来就难以摆脱政策对其发展的控制。另外，政府对于房地产的土地租赁、销售价格、设备以及建设用料等都有相应的限制政策。因此，土地出让政策、使用政策以及城市建设规划政策的变动都会给房地产企业的投资带来一定风险。对固定资产投资规模的宏观政策以及金融政策的调整也会给房地产投资企业带来风险。

1.2 利率风险

利率的调整是国家引导资金走向，对经济进行宏观调控的常用手段之一。然而，利率的调整会对投资金额较大的产业产生不小的影响，尤其是现在处于发展阶段的房地产业。房地产企业在投资的过程中大部分资金需要借助银行的信贷支持，因此，利率的升高会从以下两个方面对房地产投资企业产生影响，形成利率风险。一是对投资产生的实际价值产生折损。当利率升高时会影响现金的流进量，减少净现值，严重的话会有负的净现值出现。二是利率的升高会给房地产企业投资者增加债务负担，引发还贷风险。另外，利率的升高会对房产的需求产生抑制作用，导致房地产销售价格下降，给房地产投资者带来资金运转困难。

1.3 市场供求风险

房地产企业在投资过程中同样会像其他行业一样遇到市场供求关系带来的风险。但是房地产企业的市场供求风险具有明显的区域性，是指投资所在地的房地产供求关系变化所带来的风险。在投资区域内供求关系的变化具体表现为租金收入的变化以及房地产价值本身的变化，这种变化会给房地产投资企业的收入与预期产生较大偏离，影响风险辨识。

1.4 金融风险

由于我国的金融管理仍处在初级阶段，金融渠道较少，因此，对于房地产企业这类投资数额较大的产业而言，借助银行的融资渠道成为房地产企业融资的主要渠道。据有效数据显示，我国的房地产投资中有78%的资金来自银行。因此，过于集中的融资渠道无疑加大了房地产投资企业的运作风险，一旦银行对信贷政策进行调整，必定会给房地产的投资者以及购买者带来巨大冲击，同时也影响了居民的购买能力。

1.5 技术风险与自然风险

技术风险与自然风险具有一定的关联性，技术风险指的是由于技术改进、工艺改进、建筑材料调整给房地产投资者带来的可能性损失。因此，技术风险包含设计安排、建筑材料、施工技术等内容，在这些方面的更新变化而带来的风险。而自然风险与技术风险不同，自然风险具有一定的不可预见性，是由不可抗拒力给房地产经营带来的损失。自然风险不仅是对房地产投资的建设阶段产生较大影响，而是对房地产投资具有全过程的影响，甚至会产生直接破坏，从而带来损失。但是，与技术风险不同的是，自然风险的出现率较低，但造成的危害较大。

2 房地产投资企业的风险识别

房地产风险识别是制定风险应对策略的基础，也是保证投资项目顺利进行的一个重要环节。通过对各种风险作出确认和鉴别，从而找出风险的来源和主要原因，对风险发生之后可能造成的后果进行定性分析，从而实现对风险的有效控制。目前，我国房地产投资企业较为常用的识别方法有以下几种。

2.1 情境识别法

情景识别法是欧美国家房地产企业经常使用的一种风险识别方法，是针对风险中可能存在的一种关键因素及其影响程度进行预先描绘的方法。这种方法是在房地产投资企业未开始的状态下，对拟定好的运转程序进行描绘，模拟运作，一旦在关键部位发生变化时就能够对相应数据进行调整，模拟情景得出的数据就能够为投资者所研究分析，从而尽量减少风险带来的危害。

2.2 故障树法

故障树法是将可能发生的风险进行分解，由于分解之后的风险会以树状呈现出来，因此称为故障树分析法。房地产投资企业将主要风险进行分类，并将每个类别中的中风险按照风险原因划分层次，从而找出风险出现的原因。这种识别方法准确性更高，但是欠缺全面。

2.3 德尔菲法

这种风险识别法起源于20世纪50年代的美国，是由美国一家专业咨询公司发明的，是按照风险类别在匿名调查中进行意见整合，并对各种意见进行系统分析，找出意见的平均值和标准差，再将这些数据反馈给数据分析专家。通过专家的客观分析，找出意见中的优点，对投资方案进行调整补充，使房地产投资的每一个步骤都得到完善。

3 房地产企业投资风险的防范处理策略

3.1 建立完善的风险管理组织

建立完善的风险管理组织结构是提升房地产投资企业风险管理效果的重要措施。在风险管理组织结构中，每一个子组织都能够有对应的风险管理内容，从而保证在投资开发的过程中事事有监管、人人有责任。比如：在风险管理组织结构中，高中层管理人员要组建专门研究政府政策以及环境改变的对应团队，促使房地产投资企业最大限度地对政策法规以及环境变化有全面的了解，注意结合公司实际，研判国家产业政策的变化，从而对其他结构做出调整，保障风险管理组织结构协调联动；建立风险识别部门，在风险发生之前，通过收集的大量资料，加以分析、归纳和整理，对风险的类型及风险的生成原因进行有效识别，并且利用概率统计理论，对风险可能造成的影响后果和相应损失做出定量化估算；建立完整的、系统的监控部门，对于投资前期、中期、后期的一系列信息资源要进行及时监控，明确具体的指标分析，对于投资经济活动中发现的问题，及时预警，及时纠偏；建立应急处理部门，在对各类风险进行有效预测、管理的基础上，提出最佳的应急处理方案，帮助投资者对投资方案做出及时调整，把危害降到最小，保证整个项目投资的顺利进行，确保公司战略目标得以实现。

3.2 制定科学的投资分散方案

制定合理的投资分散方案是通过开发结构分散而达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等。投资区域分散指的是将房地产投资向多个地区分散，尽量不出现孤注一掷的现象，这样一来，一旦其中一个区域出现风险问题，那么其他区域的投资项目可以做出调整动作，尽量保证整体投资的安全进行。而投资时间分散则可以利用利率、信贷政策等限制条件的时间差进行投资，当某个地区人均收入呈上升阶段、银行利率平稳较低时，就是房地产投资开发的时机。因此，分散投资时间是减少利率、供求风险的有效措施。对于共同投资而言，则需要房地产投资企业有较强的协调能力，保证在较长时间内各个投资项目的协调运行，即使在一个项目出现风险预兆的时候也能够较快做出反应，将风险损失率降低到最小。

3.3 设置合理布局的投资组合

房地产投资企业可以利用投资组合策略来减轻因某一方面出现风险时对整个投资项目产生的威胁。房地产投资组合策略是指房地产投资者按照一定原则在恰当的资源基础上对不同类型的房地产项目进行搭配投资，合理布局投资项目，从而降低投资风险的一种投资策略。不同类型房地产项目的风险不同，简单而言，就是说房地产投资企业可以将一部分资金放在小户型普通住宅，而另一部分投放在写字楼的租赁和出售上。这样就能够利用不同类别房地产之间的风险差异来保证整体投资的安全性，还能够利用收益高的部分对收益低的部分进行相互调剂，从而提高公司总体的抵御风险能力。

3.4 参加商业保险进行转移风险

风险转移并非是转嫁损失，而是通过合同或协议将风险损失的一部分转移给项目以外的第三方，因企业与第三方各自优劣不同。这种减轻自身所承受风险的转移手段对于房地产投资来说是十分必要的，能确保投资者资金回圈运动、确保经营活动可持续进行、确保投资者的信誉度。所以，要充分利用好当下保险业对房地产投资的支撑。因为保险公司的经营范围有所限制，在进行房地产投资时，要对当下的房屋保险、产权保险、房屋低压保险以及房地产委托保险等方面进行全面了解。确定好适合的保险金额，对风险单位以及风险率、信誉率进行合理选择，这样才能够使由于利率调整、自然灾害、技术偏差带来的损失与保险公司合伙分担，确保房地产投资能够顺利避过风险。

3.5 合理调整资金筹措策略

合理利用多重融资渠道是保证房地产投资企业规避金融风险的有效措施。所以，房地产投资企业可以在投资利润高于贷款利润的情况下，利用资金杠杆作用，用固有资金获取贷款资金。同时，还应该合理使用集资建房、利用外资等资金筹措方式，促使融资渠道逐渐完善，也更加安全。目前，有许多房地产投资企业利用公司改制、上市融资的方式来解决融资问题，另外，有一些企业利用项目投资后期期房预售的方式来解决资金短缺的问题。因此，在筹措资金时，房地产投资企业应该尽量选取融资成本低、安全系数高的组合方式促进资金运转。

3.6 完善风险管理制度减轻风险

风险管理制度是保证以上措施有效落实的关键，在风险管理组织结构搭建完善的情况下，需要有制度保证落实，有规定督促实施。这样才能够在风险损失发生之前，采取减轻策略降低损失严重性。对于管理者而言，不仅要有风险管理意识还要有风险管理的落实决心，在单位内部组织展开风险管理培训项目，使有关人员充分了解有关城市规划、土地管理以及法律法规、操作规程、安全技能等方面的知识，提高全员风险意识，在每一个环节减少纰漏的出现，减轻潜在的有形风险因素和无形风险因素。这样才能够对各类风险进行有效预测，在增加房地产投资企业运营安全系数及企业素养的基础上进一步实现利润最大化。

[1]刘春莲.关于加快永嘉第三产业发展的思考[J].浙江统计,2003-11-25.