昆仑唐人中心商圈分析

大庆油田昆仑集团商贸公司 陶永前

大庆石油管理局技术监督中心 杨小勇

昆仑唐人中心项目位于大庆市让胡路区核心商业区，规划建设范围东至昆仑大街，西至繁荣街，南至华北路，北倚西宾路，总占地面积25万平方米，总建筑面积80万平方米。建成的昆仑唐人中心将立足大庆，覆盖周边城市群，辐射黑龙江省，成为城市经济发展的新引擎。

1 昆仑唐人中心商圈规模

商圈通常也称购买圈、商势圈，是指在一定经济区域内，以核心商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对消费者形成吸引力的一定范围或区域。本文采用哈弗概率模型计算大庆市的三个主力商圈。从事购物行为的顾客对商业企业的选择是影响商业企业商圈大小的根本原因，商业企业商圈的大小规模与消费者是否选择该企业进行购物有关，消费者更愿意去具有消费吸引力的企业购物，这些有吸引力的商场通常卖场面积大、商品可选择性强、商品品牌知名度高、促销活动具有更大的吸引力；而相反，如果前往该商业企业的距离较远，交通系统不够通畅，消费者就会比较犹豫。即商业企业商圈规模大小与购物场所对消费者的吸引力成正比，与消费者去消费场所感觉的时间距离阻力成反比。本文选择的目标区域主要以昆仑唐人中心为圆心向外辐射所涵盖的市区居民聚居区。本次采用的经营面积为零售、餐饮、服务、休闲娱乐四大业态的经营面积，昆仑唐人中心26万平方米，万达广场16万平方米，百货大楼4.5万平方米；本次采用的人口数据为2011年12月末的统计数，采用的距离数据以居住区通过交通主干道到商业企业的平均距离。根据大庆市2011年的统计公报，大庆市人均消费为1.24万元，由此可以计算出昆仑唐人中心的商圈规模约为66亿元。

2 昆仑唐人中心商圈分析

商圈一般可分为三个层次：核心商圈、次级商圈、边缘商圈。判断目标区域在研究商圈区域的哪个层次主要有两个依据：空间距离和顾客比例。由于大庆城市区域分散，居民聚居区主要沿交通要道分布，根据这个实际情况，核心商圈半径为3～5公里，次级商圈半径为5～10公里，半径大于10公里为边缘商圈。目标区域顾客占所研究商圈的顾客总数的55%～70%为核心商圈，15%～25%为次级商圈，低于5%的为边缘商圈。需要说明的是，大庆市西城区城市格局呈长条状分布，因此，昆仑唐人中心商圈并不是一个规则的圆圈。根据这两个依据，大体可以勾勒出昆仑唐人中心商圈的三个层次。

2.1 昆仑唐人中心核心商圈分析

昆仑唐人中心核心商圈南起银亿阳光城、丽水华城，北至登封家园、让胡路居住区，西达研究院居住区，东到西宾居住区、奥林国际公寓，即由南一路、中三路、西苑路、创业大道所围合而成的多边形区域，总面积约15平方公里。昆仑唐人中心核心商圈现有商业情况，商业类型主要是以百货公司为主，比列达到33%，其次是专业店，占30%，购物中心占27%，综合仅占到10%。昆仑唐人中心商圈的核心商圈覆盖了大庆市最传统的商业区域和大庆市最有消费潜力的区域，具有较高的知名度，随着大庆油田办公区和大庆市政府办公区的整体搬迁，形成了两个消费特色比较明显的消费群。从消费群体构成来看，目标消费者覆盖了全市范围，重点是油田企业职工，因大庆油田在行业内的特殊地位，一些与油田相关的商务公司和旅游人群都将昆仑唐人中心作为购物首选地，该区域拥有丰富的公交路线及铁路交通枢纽，势必对红岗区、大同区以及杜蒙县产生较强的吸附能力。从业态构成看，昆仑唐人中心核心商圈内购物中心欠缺，百货公司以及主要的专业店基本饱和，不能满足日益增长的消费需求，导致很多昆仑唐人中心核心区域的消费需求要到万达广场商圈去实现。而且同质百货的集中供应，造成了相互之间的无序竞争，各商家以单一的价格营销作为促销手段，从长远来看，购物中心业态较少，开业时间比较短，面临着格局调整和结构完善等问题。因此，从未来发展趋势看，未来的业态发展将趋于购物中心或休闲娱乐设施，昆仑唐人中心无论从项目体量、空间结构、经营布局以及业态组合都将成为该区域的霸主。

2.2 昆仑唐人中心次级商圈分析

昆仑唐人中心次级商圈南起八百晌生活区，北至喇嘛甸居住区，西达四星居住区，东到团结路居住区，即由北二路、萨大路、南八路、四星大道所围合而成的多边形区域，总面积约180平方公里。

昆仑唐人中心次级商圈现有商业情况，商业类型主要以百货大楼为代表的百货公司和以小商品批发市场为代表的专业批发市场为主，在大型的居民居住区都有中低档次的百货公司满足居民消费需求。

昆仑唐人中心商圈的次级商圈包括了大庆市最早的商业区域，该区域是大庆市郊区和四县居民的购物首选地，因火车站、长途汽车站、公交总站交汇于此，交通方便，客流量大。从业态构成看，大庆百货大楼是该区域唯一的购物中心，小商品批发市场、小五金一条街、工业品批发市场共同丰富了该区域的业态，居住区的一些百货公司起到了较好的补充和辅助作用。从长远发展趋势看，该区域位于油田开采区，按照国家对能源开采的要求，该区域将不再扩建，一些原有的经营场所将逐渐萎缩，特别是公交枢纽动迁至东风新村，火车站西移至西城区，该区域的优势将减弱。同时，这也对昆仑唐人中心提供了难得的发展机会，要通过各种有效战略抢占该区域的消费群，扩大该区域的市场份额。

2.3 昆仑唐人中心边缘商圈分析

昆仑唐人中心边缘商圈以团结路居住区以东，红岗居住区以南，四星居住区以西，喇嘛甸以北所形成的区域，远至安达、林甸、林源、肇源、肇州。昆仑唐人中心商圈的边缘商圈内不仅有万达广场、大商新玛特等核心商业，还有毅腾商都、新东风购物中心做补充，在现阶段完全能够满足该区域的消费需求，但随着城市的发展，这些企业在空间的延展性、格局的完善性等方面将受到很大的限制，将为大体量的昆仑唐人中心提供较大的市场机会。因此，昆仑唐人中心在做战略规划时有必要对该区域进行预期性规划。

3 昆仑唐人中心商圈交通状况

昆仑唐人中心位于西城区核心区域，是大庆市较早发展商饮服务企业传统商业黄金地段，具有良好的交通资源。随着城市规划的不断完善和发展，道路交通十分发达，与昆仑唐人中心直接接触以及与公交站点相距100米内的道路众多。昆仑唐人中心商圈交通极其便利，市内“五横四纵”主要交通干线其中“四横三纵”通过该商圈，各个道路接口情况较好，道路级别情况较好，途经昆仑唐人中心的公交线路有2、6、16、26、34、38、102、106、113、308路等。昆仑唐人中心位于大庆市铁路枢纽工程——大庆市西客站直线距离500米，开车到达仅需8分钟，距离大庆市萨尔图机场30公里，到达时间约需要35分钟，该机场2009年开通，与北京、上海、成都、广州、西安、青岛、三亚、海拉尔等城市通航，可选择公交、出租车等交通工具。

4 结语

(1)昆仑唐人中心核心商圈客源比较理想，作为比邻中国第一大油田大庆油田办公地的城市综合体，这里聚集了大量的白领阶层，职工占消费群体的80%，顾客收入水平及消费水平较高，具有很强的消费能力，有利于昆仑唐人中心以经营中高档商品为主。同时，在业态组合、物业管理等方面必须具有较强的针对性和可操作空间。

(2)昆仑唐人中心次级商圈和边缘商圈有着一批固定的顾客来源，并吸引着大量周边县区的流动人口。竞争对手的分布聚集、经营状况以及业态组合对昆仑唐人中心产生的影响较弱。

(3)昆仑唐人中心所处的地段交通便利，随着大庆市市政府对市区的道路规划和建设，让胡路区的交通便捷，昆仑唐人中心所在的西滨路、昆仑大街有十多条公交路线停靠，能最大限度方便居民购物。

(4)大庆市新兴商业形态和次商圈还不发达，传统商圈主要集中东、西两个城中心，然而随着市民消费品购买力逐年提高，以及消费结构升级速度明显加快，更多的商圈因此迅速成熟，并不断消化这样的消费力，消费和投资潜力逐渐释放，将成为推动昆仑唐人中心组逐渐成长的动力。

(5)昆仑唐人中心商圈内主力店和半主力店、旗舰店、品牌店、专卖场等数量略显不足，而昆仑唐人中心这种超大型城市综合体充满了持久旺盛的经营活力，是一种辐射力很强的超大规模商业设施，它的运行将有效地整合商业资源，使商圈品位和档次得到极大提高。

[1] 胡冰.昆仑唐人中心:全面升级打造西城新商圈[N].大庆晚报,2011-11-28.

[2] 昆仑唐人中心[EB/OL].百度百科,http://baike.baidu.com/view/7057750.htm.