实施国五条落地细则：杭、京、沪、广有差异 住房登记或令房价止步

郭功文

栏目主持：薛谷香

4月1日是愚人节，杭州这一天连续发布了两个递进的楼市政策。下午15：00杭州市出台《2013年度我市新建商品住房价格控制目标》，全文如同短信一般简短仅有61个字：经市政府同意，2013年度我市新建商品住房价格控制目标为：全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。市场都以为这只是响应国务院关于“直辖市、省会城市和计划单列市，于一季度向社会公布房价控制目标”通知的举措。不料至傍晚时分，市政府办公厅又发布了《杭州市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，再度出台了落实国五条的杭州细则，让人颇感有点猝不及防。

杭州细则是否“温和”

从已发布的杭州版国五条细则来看，完全如同想象中的较为“温吞”：虽然提出了房价控制目标、限购、限贷、税收以及用地供应政策等，但是相较于国务院17号文件，均有过于笼统之嫌：杭州本次房价控制目标是“低于城镇居民人均可支配收入实际增幅”。即本次目标在计算居民人均可支配收入时，要扣除CPI上涨因素。在限购方面并无进一步的表述，仅仅以一句“继续严格执行住房限购政策，加大对违反限购规定行为的查处力度”实属老调重弹。

在二套房和二手房个税方面所做的描述也是如此：“人行杭州中心支行可根据我市新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。发挥税收调节作用，按照国家税法有关规定，切实做好出售住房个人所得税征管工作。”以上关于二套房和二手房个税的政策，恰巧是杭州购房者在国五条细则落实前最为关心的问题，据市统计局、杭州房地产业理事会《国五条细则满月之际杭州购房者置业心态调查》中显示，43.02%的网友最关心的是二手房是否会严格按差价的20%征收个税，23.84%的网友则关心的是“二套房贷首付比例和利率”问题，两者相加比例高达66.86%，但是杭州有关部门对此并未予以明确。

《通知》包括六点，共300字不可谓不简短：1.明确2013年新建商品住房价格控制目标。要求杭州全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。2.加快完善多层次住房保障体系，要求全面落实2013年我市保障性安居工程新开工34753套、建成38301套的目标任务。3.切实增加普通商品住房用地供应。4.坚决抑制投资投机性购房。继续严格执行住房限购政策，加大对违反限购规定行为的查处力度。继续严格实施差别化住房信贷政策，人行杭州中心支行可根据我市新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。发挥税收调节作用，按照国家税法有关规定，切实做好出售住房个人所得税征管工作。5.继续加强房地产市场监管。6.加强市场监测分析和预期引导。

与杭州的不痛不痒的贯彻国五条细则相比，北京版“国五条”实施细则堪称房地产市场调控以来“史上最严”，提出了北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。对于二套房的首付款比例进一步提高：在税收方面，能核实房屋原值的，依法严格按个人转让住房所得的20%计征。

解读京、上、广、深细则

在各地公布的贯彻国五条实施细则中，北京的细则据有标志性作用。只看其中一条即足见严厉：能核实房屋原值的，严格按照个人转让住房所得的20%计征税；不能核实房屋原值的，按照交易额全额的1%征税。看起来是给所有者留下了逃遁的漏洞，其实保护了以前自住的老房出售业主的利益，而对投机者和投资者则无疑是给出了2014年6月的大限之日。此条款为其他地区按照北京的样板继续实施调控提供了样板。笔者注意到北京的实施细则之所以充满信心，还源自于今年两会期间，多个领导密集、连续、分别发表措辞强硬的谈话，公开警告开发商不要做局，市民不要上当，政府有办法，有储备措施能把房价降下来。以前连更高层的领导说话都没能算数。但是，这次不同的是，不是一个人讲话，而是班子的人集体都出来喊话，效果就一定会有所不同。

上海版的细则看似也算简要明确：2013年度该市新建商品住房价格控制目标，按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。坚决抑制投资投机性购房，增加普通商品住房用地供应。而对2013年的房价控制目标却语焉不详，并未提出实质性的调控目标，仅表示保持“房价基本稳定”，落实各项房地产市场调控措施。

广州版的细则提出，从严制定房价控制目标，明确2013年新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。

深圳版细则则提出，根据深圳年度经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等情况，确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。

表1 全国各城市落实国五条细则摘选

观察京、沪、广、深版的细则出台之后一个月来的市场状况，全国房价疯狂上涨开始被按捺住了。一线城市抑制了房价上涨的冲动，其他城市的投资就有了方向，两会之前蜂拥购房投资人或是投机者，已经感到了失望甚至不满。回看从《新国五条》面世到各地贯彻细则落地，房地产市场犹如打响了一场歼灭战，从排兵布阵到诱敌深入，最后好似是收进口袋戛然而止，让高房价的房产投资者与投机者尝到了无处可逃的沮丧。

当然，一线城市的《国五条》实施细则中存在的疑点也是存在的。以北京、上海为例，甚至都没有提到实施住房信息联网的时间表。相比之下广东的实施细则对信息联网的要求最为明确：有条件的地区可适当提高商品房预售门槛，并于2013年底前全省地级以上城市（含顺德区）按要求完成与省房地产数据中心的网络连接和数据传输测试，并按统一标准实施改造升级。也就是说比“国五条”要求，提前两年时间完成地级以上城市的信息联网。上海细则的第二条提到了“进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况的信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程”。

分析京沪等地对待住房信息联网的冷漠态度，结合此前福建等地出台了制止个人检索房地产信息的规则，地方政府对于房产信息公开采取不积极、不配合的态度是显而易见的。表现出来的是隐性的实质性抵触，“房叔”、“房姐”的几十套住房与多个“合法”户口，说明了酝酿多年的不动产基本登记制度与居民身份制度的实施遇到了挑战，这样的局面延续下去，不仅我国的房地产市场无法实行统一的基础制度，甚至连税收、物业、财产等基础制度，都将被房地产信息无法公开所终止，其后果是市场调控难以深化，观望情绪再度蔓延，社会贫富继续分化与扩大。

坚持 完善 突破

屈指算来楼市调控已经十三年了，“国几条”也出台了多次，但是效果并不明显，甚至从时间纵向去分析，有越调越高的趋势。但是我始终以为调控要取得真正效果主要看的是决心，只要敢动真格有一条措施就能够见到效果，说到底就是“抓落实，反腐败”六个字。我们看到十八大后有令必行、有禁必止的作风已经基本确立。以前认为很难制止的公款吃喝已经基本上看不到了。领导出行前呼后拥，警车开道也没有了。中央树立了实抓真干的表率，上行下效就好办了，楼市调控也不会脱离这条路径。展望2013年，房地产市场前景既呈现出稳定向好的前景，又存在可能引起波动的不确定因素。因此，最大限度发挥行政与市场的调控功能，尽可能减少不确定因素推高房价降低波动，将成为房地产市场调控的应有之义。

1.不动产登记条例出台后，前面就是一片天。在地方细则出台之前，国务院公布了实施住房登记制度时间表——明年6月底前将出台不动产登记条例。（不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物。因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。）虽然离那一天还有整整1年时间，但仍然掩盖不了调控房地产市场将要“动真格”的重要讯号。土地和房产是民众最关注的不动产，推行不动产统一登记制度，至少将发挥三个作用：一是改善楼市供求关系。对逼出空置房，遏制非自住房需求入市，将发挥至关重要的作用。二是为开征房产税奠定坚实基础。开征房产税的呼声与议案多次出现在全国人大的会议上，并且写在了报告中，推行不动产登记制度，再次为征收房产税鸣锣开道。三是有助于推动全国住房信息联网，监督不同城市拥有多套房屋逃避税收的行为。

不动产登记无疑对既得利益集团敲响了警钟，明确了2014年6月不动产登记条例出台的时间界限，既可以看做是给投资与投机者留出了逃出楼市的时间界限，也可以算做是敲山震虎的有效行动——投机性投资和房地产腐败与楼市作别的日子正在渐行渐近。正式实施不动产条例，对降低百姓税负、稳定降低整体房价、减少非消费房产投资将会收到立竿见影的效果。但是，实施不动产登记制度的工程艰巨，一定会遇到阻力。也正是因为如此，更应该尽早予以落实。

2.在坚持中完善限购、限贷政策。在遏制投机、投资性需求方面，一直以来发挥重要作用的限购、限贷政策，将会在今年继续实施并得到进一步完善。实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住改善性需求。完善稳增长的宏观调控政策体系，以促进房地产可持续发展为重点，进一步实施房地产调控政策。要想稳定房价，除了遏制投机、投资性需求外，加大有效供给是必不可少的举措。继续加大土地供给、加大保障房建设和供给等将成为楼市调控政策的重点。

3.推进土地管理制度改革，加强市场监管。保持住宅用地供应总量不低于过去5年年均实际供应量，采取分割卖地、限地价、竞配建、严格准入等多种方法，防止出现“地王”，稳定市场预期。清理涉及大房企、大地块的出让合同，对存在欠缴土地出让价款、未按期交地、未按期开工竣工、土地闲置、开发规模超过实际开发能力等违规违约情况的项目进行清查处置。加大保障房建设和供给，完成城镇保障性安居工程基本建成460万套、新开工600万套，完成农村危房改造300万户左右。配套设施建设将被摆在更加突出的位置，强调保障房信息公开，地级以上城市将外来务工人员纳入住房保障范围。未来政府将在保障房质量和确保分配等方面加大力度，对保障房发展，对房地产市场调控发挥辅助作用。

4.出台涉及楼市发展的长效机制。当前房产税逐步扩大试点的时机已成熟，扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。房产税扩容有望在2013年实现。房产税既能增加投机、投资成本，打击炒房，又能保护和引导普通商品房消费，确保百姓住房权益，还能一定程度解决广受诟病的土地财政问题。在全国范围推行房产税势在必行。与此同时配套实行中性的可供两种选择的住房金融政策：一是实行固定的首付和贷款利率政策；二是实行首付和利率反向调节的政策。使购房人不因住房金融政策的变化而造成支付能力的变化。金融政策的变化对房地产市场产生重大影响。如果今年形势使得利率上调，每提高一个百分点，就能提高一个家庭6%的购买力。坚决推进两个“大势所趋”：个人住房信息联网与房产税试点扩大。否则就不可能脱离土地财政，不可能建立合法合规的房地产税收体制，不可能在房地产领域实现阳光反腐。

5.去除住房市场的赚钱功能。“国五条”宏观调控的宗旨是：鼓励住房消费需求，抑制房地产投机投资。贯彻这一宗旨就要去除住房市场的赚钱功能，有效的方法是通过严格的事中、事后税收限制，把住房的投资投机与消费区分开来。房地产市场要健康持续地发展，就要挤出投资与投机需求，并让住房市场真正以消费为主导。把大多数居民的自住需求释放出来，让更多人的住房条件得以改善。达到这一目标需要通过公共决策，制定保护大多数人利益的《住宅法》，并通过事前政策（信贷政策），事中及事后（税收政策）对住房投资投机进行全面限制，切实让住房盈利功能退出市场。

链接：国五条是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470 万套、新开工630 万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

★所谓的“限地价、竞配建”，是指对公开出让的商品住宅用地设定公证保密的最高限制地价，竞买人报价不超过最高限制地价的价高者得；当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人。