港铁在香港城市发展中的实践

◆ 香港铁路有限公司中国业务首席执行官 易珉

港铁在香港城市发展中的实践

◆ 香港铁路有限公司中国业务首席执行官 易珉

2012年12月16日，中央经济工作会议指出，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要积极引导城镇化健康发展。香港是全球可持续发展的典范城市，在过去30多年里同样走过了新市镇发展的历程。有一些经验，值得内地参考。

TOD与香港的城市化

香港在世界上属于地少人多的城市，人口超过700万人，地域面积1108平方公里，但香港的郊野、林地面积占76%，建成区面积只占24%。在这一土地利用结构上，支撑了香港庞大的居住人口、繁荣的金融商业活动、可为市民共享的生态环境，以及可持续发展的城镇建设。这得益于香港城市发展的TOD模式与港铁“轨道交通+土地综合利用”模式相结合的作用。

TOD是“以公共交通为导向”的开发模式，主要是以地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线的站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。目前TOD被广泛利用在城市开发中，尤其是在城市尚未成片开发的地区，通过先期对规划发展区的用地以较低的价格征用，导入公共交通，形成开发地价的时间差，然后，出售基础设施完善的“熟地”，政府从土地升值的回报中回收公共交通的先期投入。

在TOD的实践层面，港铁公司运用“轨道交通+土地综合利用”商业模式，成功在香港开拓多条轨道交通线路，积极综合利用开发沿线土地，为香港市民提供超过1200万平方米楼面的多种功能生活空间。同时通过东涌线、将军澳线等多条轨道线路，带动了香港多个新市镇的开发、建成、发展及兴起。在这一过程中，港铁公司积累了大量运用“轨道交通+土地综合利用”模式的成功经验，如以轨道交通为主导的城市规划与土地利用；住宅、商业、公共设施统筹协调发展、商品住房与政府公屋、廉租房有机融合、城市中心区与城市拓展区、郊区、新市镇协调发展、轨道交通投融资多样化等经验。这一模式通过轨道交通与土地综合利用的协同效应、集约用地，带动新市镇的形成，以轨道站点为中心形成交通枢纽和商业中心，推动新区建设、旧区改造，关注生态环境保护，减轻公共财政负担，从而使城市可持续发展，加快城镇化的步伐。

“轨道交通+土地综合利用”对香港城市发展的贡献

1、推动城市发展

根据香港分区人口统计分析，全港约有 45%的人口住在距离轨道交通站仅 500 米的范围内，如果仅以居住在九龙、新九龙及香港岛的居民计，这一比例更高达65%，而香港岛市区居住或工作在地铁500米范围内的比例则已高达75%。香港的就业用地布局也采用类似的模式。

这些均得益于香港一直坚持的“轨道交通+土地综合利用”模式：其一，轨道发展计划促使轨道布局和选线串联城市密集建成区以及新的策略发展地区；其二，政府的城市建设规划以及土地出让计划将配合轨道建设进行统一部署。以此实现土地开发与轨道运营的共赢。为此，香港政府在过去一直重视铁路的发展，并多次出台相关的发展策略。

而根据政府制定的《铁路发展策略2000》，预计2016年全港将建成250公里以上的轨道线路。轨道站点腹地更成为物业、商业和人口的聚集节点。

在轨道交通站点进行高密度、集约发展的同时，香港保留了大量的生态绿地，香港郊野公园和受保护地区共占地41043公顷。郊野公园遍布全港各处，范围包括风景怡人的山岭、丛林、水塘和海滨地带。香港的建成区只有24%，住宅区只占总面积的7%，在这7%的住宅中容纳了超过700万的人口。

2、优化城市空间布局

“轨道交通+土地综合利用”模式有利于城市新区开发,比其他方式节约用地，并可集约化利用城市土地。轨道交通沿线土地开发的廊道及辐射效应，延展了城市空间范围，形成城市用地沿轨道交通走廊向城市区域外延布局，以轨道交通车站及节点为中心、线路为发展轴、路网为覆盖区的分级土地利用结构布局，构成了城市新的空间形态。

“轨道交通+土地综合利用”模式促使城市空间结构由单中心结构向多中心结构转变。快速的轨道带来的人流，亦让香港的原来的边缘区域如东涌及将军澳得到开发和发展。边缘地带居住区之间的快速轨道交通，更是有助于城市向边缘的扩展和辐射，促进边缘区与中心区的均衡发展，资源得以更为合理平均的分配，创造出新的市镇。

作为一个金融、商业高度发展的国际化城市，香港在土地综合利用，不仅兼顾了城市化发展过程对土地的集中需求，还为城市预留了大量充足的生态自然环境。

“轨道交通+土地综合利用”在香港的应用

1975年至1985年，香港进入城市化蓬勃发展时期，香港的金融、商业、工业得到了快速发展。但同时，香港亦面临着飞速城市化发展带来的一系列城市问题，如人口过度拥挤，交通拥堵、城市中心用地紧张等矛盾。为适应城市发展的需求，香港轨道交通建设者在这一时期采取了“线跟人走”的规划发展策略，着重在人口流动频繁、经济发展发达区域布局轨道线路，解决当地交通问题，同时进一步带动发展。

进入1985年后，香港进入了城市发展平稳时期，这一时期强化人流带来的城市活力，创造新城成为了城市发展的主线。香港的轨道建设者们也因应城市发展的需求，适时改变了规划的策略，采取“人跟线走”的策略。这一阶段，香港一些尚有待发展的和陈旧的区域吸引了建设者们的目光，在这片土地上“轨道交通+土地综合利用”的模式以新的策略再次掀起了城市发展的高潮。1998年，香港开通了机场/东涌线，将新机场引到了市中心；2002年开通了将军澳线，由此创造出一个新兴的住宅区。2005年开通迪士尼线，将大量的游客引领到这一世界级的休闲娱乐乐园。“人跟线走”的规划策略，让“轨道交通+土地综合利用”的模式绽放出新的活力，让香港出现了让人欣喜的城市化发展。

“轨道交通+土地综合利用”在香港操作模式

“轨道交通+土地综合利用”的模式是一种集地铁投资、建设、运营和沿线土地综合开发于一体的综合开发模式；根据香港地铁三十年来的成功运作经验，其核心特征是：

政府可选择无需投资，仅需将地铁沿线一定规模的物业开发用地开发权授予给地铁公司，同时按未规划建设地铁前的市场地价标准收取地价，而政府亦不需担保地铁公司的贷款。政府亦可选择作有限度投资从而减低开发物业补贴；

港铁享有沿线一定规模土地在地铁开通后的增值收益，承担全部的地铁建设成本和运营成本，并统一规划物业与地铁的设计，提升客流，使项目能自负盈亏；

港铁将地铁与物业统一规划、统筹管理，并通过公开、公平的方式招标选择沿线物业用地开发商，由开发商实施具体开发行为，地铁公司实施全程监管、协调，并与开发商分享物业开发收益。

港铁在物业开发完毕前将所有土地使用权保留在自己名下，不抵押、也不转让，以便在开发商无力完成开发或出现金融风险时，港铁仍能自己继续完成工程，确保物业及营运收益和地铁的正常运营。

东涌新市镇发展案例

东涌，位于大屿山北岸中央，一面临海，三面环山。在上世纪九十年代初，东涌只是一条居住数百人的小渔村，港铁在该处建没东涌站，并以此站点为中心，规划周边土地，里面有住宅、办公楼、酒店、购物中心和吊车等旅游设施。现时这里住了很多就在国际机场工作的员工及各航空公司的机组人员，而且因交通使捷，那里亦有很多从香港市区迁入的市民，而今东涌已成为一个备受中产及访港旅客欢迎的新市镇。

上世纪九十年代初，政府启动北大屿山新市镇发展计划，范围即包括东涌和大蚝两个山谷，及两者之间沿岸拓展的填海土地，为离岛区首个及唯一一个新市镇，亦是新界九大新市镇之中最年青的一座新市镇。由于东涌是该新市镇目前的发展核心，因此一般称此新市镇为东涌新市镇。

总而言之，随着这些站点的开通，及沿线土地的综合利用，一个新兴的发展区、住宅区诞生了，充分融合了东涌本身的自然资源、机场资源、便捷的交通网络、合理布置的沿线物业、来自香港中心区的大量人流等因素，为香港的城市化带来了跨越式的发展。

东涌站是港铁东涌线的终点站，已发展成为东涌新市镇中心，东涌站利用多层土地利用方式，集约化地利用土地。另外，东涌站通过打造极具特色的东荟城名品折扣商场，吸引了大量游客前往，增加该区的人气。

东涌项目特色及考虑要点为其主要功能是为香港国际机场提供后勤服务，同时容纳不同的工商业发展，并作为抵港旅客进入香港的门廊，因此轨道交通是作为该地区的其中一个最主要的交通工具。作为该区最重要的交通工作，为平衡各方利益及居民便利性，因此在地铁周边建设的项目均以风雨廊相互连接，周边居民可以通过各居住小区的连廊直接到达地铁。离地铁较远的居民可以选择步行或乘坐物业管理公司提供的免费巴士接送至地铁站。各小区居民晚上地铁停驶后，也可以通过地铁商场内的24小时开放通道，通过连桥回到各自小区。在地铁站门口提供的士及中巴车换乘。

实现“三赢”

借助“轨道+物业”的发展模式，香港政府不但没有为地铁的建设和运营背上补贴的包袱，反而从出售给港铁的土地收益、公开招股收益、股息等方面获得了巨大利润，计算现在政府拥有的港铁公司的股份，香港政府合共从地铁的建设和运营上赚取了约2100亿港元的利润，而港铁造就的社会价值更是不言而喻。

建议

在新型城镇化的背景之下，“地铁+物业”模式在国内有广阔的应用空间，根据香港的经验，在其操作过程中以下几点是值得引起重视的：

首先，在地铁线路规划过程中，地铁公司应有机会参与前期地铁与物业开发的同步规划，也可以预先控制沿线可开发土地，而且统一规划可实现最大的协同效益；

其次，为了减少协调成本、保障地铁的建设和营运安全，实现“地铁＋物业”模式时需要统一的主体去操作，而这个主体必须同时具备丰富的地铁建设、运营经验和物业开发经验；

最后，要考虑调整土地政策，创新地铁沿线土地开发、出让方式，允许地铁投资方以捆绑方式获得地铁与土地开发权。

通过这些，我们相信“地铁＋物业”结合发展模式必能在国内改善地铁投资效率，提供铁路建设及运营资金，提升城市的通达性，与此同时，又能集约用地和建设以人为本的社区，为带动城市的可持续性发展提供一个好的答案。