我国房价的走势与抑制房价非正常上涨的政策措施探讨

何青青 朱智

【摘 要】我国房价自1998年以来，基本呈现上升的趋势，造成我国房价非正常上涨的原因是多方面的，但其中调控不当是造成房价上涨的重要原因，本文从我国房价的发展现状、我国控制房价的政策分析及抑制房价非正常上涨的对策等方面进行探讨。

【关键词】房价；政策措施；廉租房；投机

一、引言

自1998年以来，我国房价基本呈现不断上升趋势，1998～

2010年期间，我国房价平均上升7.5%，在房价持续攀爬同时，出现了“买不起房”和“投机买房”并存的现象，影响了我国社会生活的稳定和和谐社会的建设。

我国房价的上涨一方面是由于人们经济水平的提高和需求的增加造成的，但另一方面调控措施的不合理也造成我国房价的非正常上涨。虽然，2011年以来有下滑的趋势，但目前我国房地产市场的非正常上涨的幅度高于物价上涨的幅度，因此，我们有必要进行对策探讨，从而使我国房价合理回归。

二、我国房价的十余年走势

1998年，我国为了走出东南亚经济危机的困境，实行积极的宏观调控政策，实行房地产改革，取消实体房的分配制度，实行有利于房地产产业发展的政策，刺激消费，拉动内需，以摆脱经济危机。在此背景下，买房人数增加与此同时，开放商、政府和银行在利益的驱动下，不断提高房价，造成房地产市场的泡沫经济。2005年全国70个大中城市的房屋销售价格上涨6.2%，2006年全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%，2007年全国70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%，2008年全国七十个大中城市房屋价格上涨6.5%，2009年全国70个大中城市房价上涨7.8%，2010年全国70个大中城市房屋销售价格同比上升37.2%，房价环比上涨13.67%。表1为1998年实行房地产改革以来到2010年我国房地产价格的变动情况。

2011年以来，房价有所下跌，但幅度不大。随着国家宏观调控的控制和各地限购令的推进，中国房价在2011年出现下跌的趋势，甚至在一些地方出现“退房潮”的潮流。2011年8月，在全国70个大中城市中，46个城市新建住宅价格环比停涨，其中持平的城市有30个，16个城市新建住宅价格环比下跌。2012年，各大房地产商为了解决库存问题，采取“薄利多销”的营销战略，虽然成交量出现回暖趋势，但开发商的销售利润下降。

三、房价变动原因及调控政策效果影响

（一）房价变动的原因

1.改革开放以来，中国城市的发展和城市化的推进，人们对房子的需求增加。城市化毋庸置疑是农村人口向城市的迁移，就经济学角度而言，城市化是人类进入工业化时代出现的社会经济发展速度加快、农业生产活动比重逐渐下降、非农活动比重逐步提升的发展过程。1949年，中国城市化水平刚达到

10.49%，1949年到1979年，中国城市化进入起飞阶段，1979年城市化水平达到19.96%，80年代以来，中国进入快速城市化阶段，到2011年中国城市化水平达47%，东部地区已经基本实现城市化。人口到城市的转移，使得对于房子的需求增大，从而房地产市场供不应求，房价上升。

2.房地产企业的成本不断提高，造成房价不断攀升。建设房子的成本主要由地价、资金成本、拆迁成本和相关税费组成，其中建筑安装费占40%，土地费占23%，政府各种收费占27%。据统计，自2006年以来，中国地价平均上涨15%，固定资产平均上涨4.6%，建筑安装工程上涨6.1%，材料费平均上涨7.4%，建筑用钢材平均上涨14.7%，建筑成本的上升，造成中国房价上涨的又一大原因。

3.地方政府和中央的利益之争成为影响国家宏观调控的直接原因。房地产产业作为政府取得财政收入的重要来源之一，全国土地出让收入占地方财政收入的比重，已经从2001年的16.6%，上升到2009年的48.8%，2009年土地出让收入为14239.7亿元，增长43.2%。可见政府在GDP的增长和政绩的诱惑下，千方百计的减免土地增值税，实行与国家宏观调控房价想违背的政策，影响了国家对房价宏观调控的力度和效力。

4.国家的宏观调控政策，是中国房价出现下降的重要保障。2004年，我国实行了以控制供给为主的抑制房价上涨的政策，2006年我国调整为控制需求与供给相结合，以需求为主的宏观调控措施，在房价上涨的这十几年间，房价问题一直是政府解决的重点。2010年4月30日，在北京出台的“国十条”率先提出了限购令的概念，此后各地实行限购令政策在二三线城市相继展开2011年，我国实行了稳健的财政政策和适度紧缩的货币政策，提高了借贷款的利率，加大了开放商借款的难度。于此同时，政府不断加大保障性住房和廉租房的力度，全方位的控制房价。

（二）国家调控政策对房价的影响

近些年来，我国政府通过以房价为核心目标的房地产调控政策等从供给和需求两个方面抑制房价非正常上涨。我国通过提高存贷款利率和存款准备金率等金融政策在一定程度上增加了投资者的成本，抑制了投资性需求，打击了恶意炒房的行为，但是一方面贷款利率的上升也给买房族增加了压力，另一方面由于人口的增长，经济的发展，房地产市场需求急剧增加，这样反而加剧房地产市场供不应求，助长房价。另外，2005年以来，我国政府不断通过征收房地产产业转让营业税、个人所得税、土地增值税以及税收体制改革等税收政策调控房价，增加房地产开放商的成本，从而提高开放商的门槛，但由于房地产市场供需不平衡，使房地产开发商巧妙而又容易的将成本转嫁给需求者，进一步抬升了房价。房地产产业带动相关产业链的发展，房地产土地出让金约占全国地方财政的40%～60%，房地产税是我国增值税的主要构成，历年来主要房地产政策的出台造成中国资本市场股价的下跌，这些因素都牵制着我国的房地产宏观调控措施作用力，使政策效果大打折扣。

四、进一步抑制房价非，正常上涨的政策措施

1.完善和调整我国的房价政策，抑制房地产市场的投机行为。2012年房地产市场经历了“小阳春”和“红五月”，随着房地产市场的回暖，房地产开发商恢复了信心，2012年6月，房价上涨的趋势有所抬头。因而，我国仍要坚定不移地完善和调整我国的房价政策，实行抑制房价的政策措施，继续进行保证性安居工程房屋建设，缓解房价的压力和居民的需求，从而使房价合理回归。

2.提高央行的调控能力，控制货币的供给量，加强金融机构对住房贷款的控制。土地交易价格上涨过快是我国商品房价格上涨的一个重要因素，而在土地交易价格的调控上，中央银行基本上无能为力，因而，未来我们要进一步加强中央银行决策的相对独立性。当前还应赋予人民银行合 理运用各种政策工具的权利，由人民银行结合我国的经济、金融状况，适时自主采用政策工具。另外，货币供应量的增加一方面导致利率的下降，另一方面会使土地价格相对减少，这些带动作用都会使房价上涨。所以，央行要控制我国货币供给量，减少投资性需求和消费欲望。

3.改革我国的财政收入体系，地方政府从房地产产业的利益中隔离。房地产作为国民经济的支柱产业和国家地方财政的重要来源，拉动了经济和与之相关产业的发展。据统计，2006年，我国商品房销售额20510亿元，国内生产总值209407亿元，商品房销售额占国内生产总值的9.79%，2007年，我国国内生产总值246619亿元，其中商品销售额为29604亿元，占国内生产总值的12%；2008年，国内生产总值300670亿元，其中商品房销售额为24071，占8%；2009年我国国内生产总值335353亿元，商品房销售额为43995亿元，占13.1%；2010年国内生产总值397983亿元，商品房销售额为52500亿元，占13.2%；2011年国内生产总值为471564亿元，其中商品房销售额为59000亿元，占12.5%。因而政府在利益的驱动下往往会采取与中央政府调控房价的措施，所以必须采取有效措施使房地产开发商和政府官员利益分开，并建立合理的官员考核和评价体系，减少面子工程。

4.完善房地产产业的征税制度，实行税费改革。税收是我国财政收入的重要组成部分，是国家财富分配的重要调节手段。但目前我国的房地产税收制度存在税种繁多、征收面窄、计税依据不合理、重复征税等弊端，因而现阶段必须加大税费改革。合并复杂税种，避免重复征税；对流通环节和交易环节税收加大征收力度，抑制投资性需求；对有多套住宅加大税收力度，调节市场结构，稳定房地产价格。

5.税收、金融、土地和住房保证等政策相结合，全方位抑制房价。我国房价的不正常上升，除了宏观经济上一些具体的问题外还有一些制度上的问题，如房地产市场结构不合理、商品房空置面积大、土地供给制度等，而各种制度的单独实施用存在内在和外在的抵消作用，因而要通过财政政策、税收政策、货币政策、土地政策和社会保障政策的合理搭配，使房价稳定、理性回归。

五、结语

我国房价的非正常上涨仅靠市场的自我调控是远远不够的，因而我国需要市场和国家宏观调控政策的有效结合。然而，目前我国对房地产市场的调控仍旧不到位，不符合我国发展的客观要求，因而我们需要使税收、金融、土地和保障政策等合理结合，使房价有效回归。我相信，只要我国的政策措施得当并得到真正有效落实，房地产市场价格就会回归到正常合理范围之内。

参 考 文 献

[1]中华人民共和国2006-2011年国民经济和社会发展统计公报

[2]郑斯.房地产税收政策对房价的影响探究[D].2011

[3]国家统计局2011年8月份楼市统计数据

[4]王春光.改革开放三十年来中国城市化与社会结构变迁[J].中国农业大学学报（社会科学版）.2008（3）

[5]刘旦.货币政策与房价的关系研究[J].上海房产.2010

[6]郑斯.房地产税收政策对房价的影响探究[D].2011