楼市“日光盘”之玄机和奥秘

夏凉

如今的上海楼市，不仅充满着机遇和挑战，同时，也弥漫着威胁和无奈。这种威胁不仅来自于土地资源争夺的厮杀之中，而且，这种威胁更来自于楼盘销售的“日光盘”热闹抢购之时。无奈是因为开发商相差几百万元的竞标标的，而没有争夺到炙热的土地资源时的懊伤痛心。无奈是因为购房者几个人甚至几十个人抢购一套房而最终失之交臂时的悲痛伤感。这种无奈的残酷结果是，没有争夺到的住宅开发土地价格不断上涨，没有抢购到的商品房价格日新月异。

这种无奈其实包含的内容太深刻、太复杂。一位开发商悲壮地说：在上海再拿不到土地开发商品房，我们公司将被驱逐出上海这块热土！一位购房者伤感地说：在上海如果抢不到开盘热销的房子，下次再开盘销售的房子肯定要涨价。这种涨价幅度造成的多支出总资金，甚至会让我们一年白干……

笔者不想对土地拍卖之热再去作过多的评说，但楼市“日光盘”之举，确实值得仔细揣摩和研讨。

“日光盘”是否与

开盘销售时的房屋数量有关

楼市“日光盘”之举，对购房者的威胁作用无比强大。同时，对市场的房价心理预期也会产生较大的影响。但从目前的楼市现状分析，“日光盘”其实与楼盘开盘销售的房屋数量有关。

目前，上海市规定楼盘销售的预售证一次申领不得低于三万平方米可销售房屋。于是，开发商无论是楼盘开发建造的规模，还是楼盘销售的数量，都基本上以三万平方米作为一个计量单位。市场上一般十几万平方米的中型规模楼盘，也会分二次或三次开发建造和销售。这样，楼市中的“日光盘”基本上都是以三万平方米作为计算单位的。因此，一个十几万平方米的开发楼盘开盘销售时，整个项目都能达到“日光盘”的其实是极其少见的。

分析结论很简单，销售房屋数量少就容易成为令楼市仰目的“日光盘”，这绝对与销售房屋数量和想购买房屋的客户数量有关，同时，也深藏着不少的玄机。

“日光盘”是否与

开盘销售时的销售价格有关

楼市“日光盘”之举，对购房者的诱惑作用是充满魅力的，同时，对市场的购买心理预期也是会产生强烈的辐射作用。但从目前的楼市现状分析，“日光盘”其实是与开盘销售时的销售价格有关。

目前，上海市规定楼盘销售事先必须申报并公示价格，而申报的销售价格一经审核批准，是不允许擅自提价的。而且，经审核并公示的房价下跌幅度不能超过20%。因此，开发商在申报房价时是一种“智商”大考。定高了怕销售不掉，定低了会成为一扫而光的“日光盘”。因此，一般开发商都会以三万平方米作为计量单位进行定价，以后的楼盘定价视前期的销售价格和数量再作出调整。

分析结论很明确，如果销售定价低就容易成为令客户冲动的“日光盘”，这绝对与市场价格预期和购房者的心理价格预期有关。自然，这里也还是存在着不少的奥秘的。

读懂了楼盘的数量玄机和价格奥秘，也许，“日光盘”的光环也会褪色一些，其威胁力也会减弱不少。笔者从业房产多年，一直不主张“日光盘”之举措，同时，更强调以市场的购买需求来合理安排销售数量，公平制定销售价格。