“沪七条”楼市调控新政出台——是“火上浇水” 还是“火上浇油”

孙华良

上海房地产行业似乎一直是毁誉参半的社会形象，房地产市场似乎同样是冷热不均的市场现状。在经历了楼市“金九银十”的火爆热闹之后，开发商还没从丰收的喜悦中醒来之时，购房者还没从犹豫懊伤中走出之刻，上海为了严格落实房价调控目标责任，11月8日，上海市房管局发布了《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》（简称“沪七条”）：

其一：落实各区县房价调控目标责任制——切实承担稳定房价、稳定市场的责任，确保年度目标任务完成。其二：增加住房用地供应——2013年本市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。优化结构，进一步加大中小套型住房用地供应，加强土地市场跟踪分析和交易预警管理，确保土地市场交易平稳。其三 ：进一步完善“四位一体”、租售并举的住房保障体系。其四：进一步严格执行差别化的住房信贷政策——对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。其五：严格执行差别化住房税收政策。其六：从严执行住房限购政策——调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。其七：加强房地产市场监管——加大开展房地产经纪市场治理工作力度，严厉查处骗购、骗税等各类违法违规行为，并予以曝光。

上海楼市调控政策“沪七条”出台是在深圳调控政策之后，市场也许已有预感和心理准备，因此也称不上是晴天霹雳，但至少起到了市场心理预期的震慑作用。但令人感到奇怪的是，“沪七条”出台不到一周的时间内，开发商依然热情高昂地竞夺土地，显示出不惧“沪七条”调控政策的大无畏拼杀精神，确实让人观而叹之。

“沪七条”中对房地产市场最能产生影响的是二套房首付比例由原来的六成提高至七成和非沪籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，由原来的满一年提高到满两年。这两条调控措施实质内容说白了，就是再次提高了目前的购房准入门槛。

那么，上海楼市调控新政“沪七条”究竟会对市场产生怎样的影响，是 “火上浇水”，还是“火上浇油”呢？

笔者一直坚持这样的观点，房地产市场的购买需求，决定着房地产的交易数量和交易价格，调控措施只能对火爆的楼市起到暂时的缓冲作用。因此，“沪七条”不能夸大为“火上浇油”，因为突击抢房也是暂时的。但“火上浇水”的作用也是有限的，而真正可能起到的是“火上浇油水”的作用。一旦水烧干净了，油的作用会使火再次燃旺起来。因此，我们还必须认真分析楼市的供求关系，才能明白水的力量和油的作用之比，才能掌握市场的真实动态。

笔者在新浪乐居读到了这样一则信息：“房地产大佬倪建达表示：限购及房贷的收紧，对刚需及改善型购房会造成打击。”对此，笔者表示赞同和欣赏。但造成打击的力度有多大？对今后楼市交易量和交易价格将会产生怎么样的直接影响？这才是人们真正关心的问题。

二套房首付由原来的

六成提高至七成，

对楼市交易量的削减影响不足5%

也许，任何夸大利空的预测和盲目乐观的预判，都是对市场购买的误导，最终受伤害的可能还是购房者。笔者认为：二套房首付比例提高至七成，仅仅是提高了购房的资金门槛，对楼市交易数量的影响不会大于5%，其打击力度也是有限的。

有关房地产市场数据显示，上海房地产交易总量中，首套房购买的比例占到80%，而二套房的比例仅仅为20%。而且，二套房贷款的利率比较高，不少二套房购买者选择了一次性付款。因此，这种选择二套房一次性付款的购房者，对此项措施具有“天然的免疫力”。

由于调控措施再度提高了限购和限贷的门槛，更使具有购房资格和贷款资格的购房者珍惜他们的购房机会。在地价和房价不断上涨的市场环境里，绝大多数人是不愿意放弃购房机会的。如果以300万元一套房屋购买总价计算，首付提高一成是30万元，400万元的总价是40万元。可以肯定地说，对于二套改善型的购买者而言，多付30万-40万元的购房首付款，是应该在可以承受的范围之内的。

笔者一直强调这样的观点，如果购房者看跌房价和看淡楼市，为什么会在市场上屡屡出现“抢末班车”的抢购行情呢？是因为他们怕有资格贷款的额度会收紧，是因为他们怕有资格购房会变成没资格购房。造成这种恐慌心理的调控措施，表面上是“火上浇水”，其实是“火上浇油”，或者至少可以戏称为“火上浇油水”！

非沪籍居民家庭购房缴纳税收

或社保费年限由原来的

一年提高到满两年，

对楼市交易量的削减影响不足8%

上海“沪七条”调控政策加码，是为了给火爆的楼市降温。凭心而论，强行剥夺非沪籍居民家庭在上海的购房资格，确实能削减房地产市场的购买实力，起到暂时的降温作用。

据悉，“沪七条”实施前一周，“赶末班车”行情导致上海楼市成交暴涨，一周内全市商品住宅成交面积达40.66万平方米，也成为上海近6周交易量的最高点。“沪七条”实施后，确实在楼市中出现了一波“爆单”行情，不少缴税未满两年的欲购房者被迫无奈放弃购房，直接影响了市场实际的交易量。同时，近期正逢楼市年末淡季，此项措施确实对减少交易量和抑制房价上涨起到了暂时的降温作用。

但非沪籍居民在上海楼市的购买力究竟有多大呢？笔者没有查实具体数据，但凭经验判断不会超过上海商品住宅年总交易量的30%。据媒体披露，此类新上海人购买群体中，约有两成会受此项调控措施影响而被迫延迟购房。而绝大部分新上海人在上海工作年限长的，缴税肯定会超过两年而不受此项措施的影响。

同时，上海市有关部门要求新上海人凭缴税购房的政策已实行了多年，在上海工作的新上海人也早有缴税才能购房的意识。因此，笔者认为此项调控措施能起到打击购房实力的暂时作用，但真正能起到削减购买数量的实际作用力不会超过8%，而仅仅能起到“火上浇油水”的缓冲作用。一旦他们缴税满两年，限购水分也就烧干了，必将会燃烧起一股购买的新火焰。这种调控降温作用最多半年就会失效，而又会聚集起一股新的购房势力。

那么，“沪七条”对上海房价的打击力度究竟会有多大呢？如果以今年上海商品住宅交易量超1100万平方米计算，“沪七条”削减交易量的打击力度，肯定难以使明年的交易量下降至1000万平方米以下。上海楼市只要有1000万平方米交易量作为市场的需求支撑，那么，答案是肯定的，上海房价的涨幅下降空间是有限的。

上海房价涨幅趋缓是可以期待的，但上海房价同比下跌肯定是“小概率事件”。笔者始终认为，上海房价每年上涨10%是合理涨幅。如果提前透支涨幅，那就会缩短年涨幅的周期，这仅仅是一种市场的规律。