楼市大分化时代到来

周政华

人们上一次注意到陇南，这个位于甘陕川三省交界的地级市，还是在2008年，当时这里是汶川特大地震除四川主震区之外受灾最严重的地区，境内楼房损毁过半。此后数年，陇南开展了大规模的城市建设，位于白龙江两岸的主城区，震后的一地瓦砾很快被一栋栋拔地而起的高楼大厦所取代。

“两山夹一江”的地形，让这里的房屋更容易遭遇滑坡、泥石流的袭击，今年7月的一场暴雨，全市就出现了近700多处滑坡。到了晚上，大片的临江住宅楼里，只有稀稀落落的几扇窗户里透露出暗淡灯光，当地房地产网站上每天都会挂出楼房出售的帖子，房价会跌到几千，成为百度陇南贴吧里的最热门的话题之一。

当地人并不愿意把东江新城称之为鬼城，直到今年7月，他们这才发现，在克尔瑞（中国）有限公司（以下简称克尔瑞）研究中心发布的中国城市房地产投资风险排行榜中，陇南排名第一，成为中国房产投资最危险的城市。

陇南所在的甘肃省，此次共有6个城市进入排行榜的前十名，形成了西部风险集中圈。同期，中国社科院发布的《西部蓝皮书：中国西部发展报告（2013）》也发出警示，2012年西部部分地区出现房地产过度投资现象，这已成为西部经济发展过程中的突出问题。

与三线城市房价的急起急落相比，一线城市房地产稳定上涨，几乎成为了投资的避风港。从去年底开始，开发商纷纷重返北上广深，掀起一股抢地潮。房价不分地域节节攀升已成历史，楼市分化时代已经启幕。

鬼城多在中西部

鄂尔多斯楼市崩盘，最早把西部城市的房地产风险暴露于众。

2013年夏末，康巴什新区的一些街道上，零零星星新开了几家饭馆，新建小区的停车场上也不再空空荡荡。不过，与东胜老城区比，这里仍然显得很冷清：驱车在新区主干道上开上一个来回，难得碰上几辆车，路上偶尔见到的行人，多为建筑工人。

据鄂尔多斯官方统计，康巴什新区现有常住人口约为10万人，而存量住宅面积则超过1000万平米，空置率在9成以上。一位鄂尔多斯的开发商告诉《中国新闻周刊》记者，康巴什新区路上行人稀少，与当地私家车普及有关。不过，要想聚集东胜区那样的人气，形成一个真正的城市，保守估计也要十年以上。

克尔瑞研究中心对中国280多个城市的综合调查发现，中西部三线城市的房价波动的剧烈程度，远大于一线和二线城市。

鄂尔多斯表现得最为典型。2009年最高峰时，康巴什新区和东胜区的住宅均价都是在万元以上，个别中心繁华地带的商住两用楼甚至还一度接近3万元。但是随着2011年民间借贷崩盘，房地产市场的繁荣也在一夜之间幻灭，房价跌去了十分之八九。到了今年夏天，房价终于跌到了谷底，从8月开始，当地住宅均价稳定在了3000到4000元之间。

温州则仍然坐在房价滑滑梯上一路下挫。截至今年8月，温州的房价已连续24个月下降，当地大部分房价已经比高峰期下跌了一半。为激活当地房屋市场交易，在8月6日，温州成为全国46个限购城市中率先松绑“限购令”的城市，允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房。

负责中国城市房地产投资风险排行榜的克尔瑞研究中心总经理孟音对《中国新闻周刊》记者表示，入围风险最高前十名的城市除张家界外，全部位于西北地区，主要有两类，一类是由于过度炒作，泡沫化明显的城市如鄂尔多斯等，另一类是陇南、庆阳、固原等自然条件恶劣的地区。

在孟音看来，同处西北地区的陇南、武威、酒泉，也很有可能步鄂尔多斯后尘，房价大跌、销售停滞的风险非常大。此外，那些被冠以“鬼城”的城市新区也蕴藏着较大的风险。

除康巴什新区外，先后被冠以“鬼城”“睡城”“空城”的有呼和浩特的清水河、巴彦淖尔新区、二连浩特新区、郑东新区、河南鹤壁新区、辽宁营口新区、云南呈贡新区、江苏镇江丹徒、湖北十堰新区、河南信阳新区，大都位于中西部地区，其共同特点是要么空置率居高不下，要么销售不畅，要么入住率极低。

众多鬼城只是中国三线城市的一个缩影。

经过近十年的快速发展，中国的楼市已然出现分化。前述中国城市房地产投资风险排行榜中，排名前50的风险最高城市，几乎全部都是三线城市。这份排行榜显示，整体上东部沿海地区风险较小，中部部分人口外流城市和西部地区风险偏大，形成西北风险集中圈。

供求关系持续失衡

大批新城变鬼城的背后，是地方政府在土地财政的驱使下，供地规模越来越大，节奏越来越快，百万平米大盘、千万平米的超级大盘，一个接一个上市。

目前，贵阳千万级体量的超级项目有4个，其中规模最大的中铁某项目的建筑体量为2000万平方米，仅这一个项目，就相当于北京两年的住宅成交量总和。这四个千万项目所在的新区观山湖区，目前规模的住宅总量足够装下当下贵阳所有的城镇家庭，相当于再造一个贵阳。

可以预见到的是，只要不发生类似鄂尔多斯那样的崩盘，地方政府就不会轻易放慢房地产开发步伐。

2010年，适逢甘肃房地产投资高峰时，中国房地产投资风险最高的十个上榜城市中，临夏同比增速超过了200%，定西超过了90%，而白银、张掖的增速也都超过了七成。这种超高速的投资一直持续到当下。

据甘肃省统计局数据，2012年该省完成房地产投资比上一年增长了一半以上。今年上半年，房地产投资仍在快速增长，增速超过30%。不过，开发商的销售情况并不乐观。同期，省内房地产业增加值146.3亿元，增长6.5%，不到同期全省工业增加值增速的一半。

今年3月，为了鼓励购房，陇南市住房公积金中心把个人贷款最高额从20万元提高到25万元，同时，全市住房公积金贷款期限从最长10年提高到15年，贷款期限可延长至借款人及担保人法定退休年龄之后5年内。

地方政府的刺激措施能否奏效，还取决于当地供求关系。《中国新闻周刊》记者在榆林、神木、鄂尔多斯、秦皇岛了解到，本地居民自有住房比例较高，新增购买力有限。

中国指数研究院对中国存量住宅的研究表明，2010年底，中国城镇住宅约有2.4亿套，比十年前增长了一半，城镇家庭基本上户均有一套房，中国整体上告别了住房短缺。国内各省市中，城镇人均住宅面积超过35平方米，也就是官方规定的“小康标准”的，仅有三个省份，其中就有两个地处中部，分别是湖北和湖南。

中国社科院房地产蓝皮书称，从2008年开始，我国城镇新增住房套数已超过新增家庭数，加上存量房，整体户均住房已达到或超过一套。由于经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应的较为充裕，更使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜。因此大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，整体供求风险较高。

中国指数研究院指数研究总监何田告诉《中国新闻周刊》记者表示，三线城市的房地产扩张速度，远远超过当地人均收入和人口的增速。相对封闭的经济环境和产业结构的落后，使得三线城市人均收入大多接近或落后于全国水平，大多数城市购房群体也往往局限于政府部门和企事业单位，购买能力亦相对较弱，令房地产市场发展前景受困。

人口外流使得三线城市人口负增长，进一步降低城市房地产市场的需求。如资阳、广安、信阳等中西部市更是有3成左右的户籍人口不在本地居住，市场需求明显不足，房地产投资面临着较大的压力。

尽管鄂尔多斯、榆林、延安、六盘水、龙岩等拥有矿产资源的城市以及三亚等资源优势城市吸引外来务工人员较多，租房比例也较大，长三角、珠三角作为世界工厂，吸引了大量外来务工人员， 房价较高，租房比例偏大，但由于这些务工人员收入偏低，多数无力购买住宅。

由此导致中西部的很多三四线城市待售房产积压严重，新城变鬼城。

河北秦皇岛的一家房产中介机构负责人告诉《中国新闻周刊》，当地的商品房保守估计七八年也卖不完。秦皇岛城镇居民人口不足100万，在过去五年，据不完全统计，当地商品住宅的总开发量累计达到5000万平方米，折合50万套100平方米的住宅。除了少数处于市中心临海优质地段高端项目销售尚可外，大部分项目都处于滞销状态。秦皇岛房价在今年8月出现大跌，跌幅位列全国第五，其中一个海景住宅项目的跌幅最高一度超过了55%。

中国积压待售的库存房数量多得惊人，绝大部分集中在二三线城市。据中国指数系统统计，截至2012年底，中国在建住房面积超过40亿平方米，即便没有一个新项目开工，库存房也足以满足四年多的需求。今年8月，只有四个一线城市的新建商品住宅库存出现减少，二、三线城市的库存仍在增加，其中三线城市同比增加近19%，库存总量约占全国的三分之一。

由于中国经济增速正在下探23年来的最低位，加之今年上半年城镇居民收入仅增长了6.5%，远低于2007到2012年间的平均增速9.4%。虽然城镇化进程仍在快速推进，但2012年中国新增加的2100万城市人口中大部分都因收入过低买不起新房，因此，二三线城市仍将面临巨大的库存压力。

一线楼市坚挺不倒

与三线城市房价的急起急落相比，一线城市房地产稳定上涨，几乎成为了投资的避风港。

从去年底开始，开发商纷纷重返北上广深，掀起一股抢地潮。

仅9月5日，上海、杭州、苏州三地一日出现三个“地王”地块集中入市，最终，三块土地总成交价超过400亿元。其中备受关注的上海徐家汇中心地块，由新鸿基、威万以217.7亿元的高价竞得，刷新了今年全国总价地王的纪录。

据不完全统计，今年5月以来，北京、上海、广州和深圳四个一线城市已经诞生了13个地王，这些地王被11家大型房企斥资747.27亿元夺得。

一线城市充沛的就业机会和开放的经济环境，吸引着大量的非本地户籍常住人口，据第六次全国人口普查结果显示，从2000年到2010年十年间，北京市常住人口增长了37%，上海则增长了40%。全国人口第一大省，也从河南变成了广东。

北京、上海，一北一南，作为两大中心城市的人口聚集力十分明显。截至2012年底，北京的常住人口为2069万，其中外地户籍占比37%。作为中国人口最多的城市，2380万上海常住人口中，本地人仅为1420万人。

北京市人口计生委统计显示，“十五”期间，北京市每年增加约35万人，进入“十一五”后，北京人口总量增长迅猛，每年增加52万人，如果现在不对人口加以控制的话，那么到“十二五”末期，北京市人口将达到2400万至2500万。而上海市仅在2012年，新增的常住人口就比2011年增加33万人，相当于把一个西部县城的城镇总人口都搬进来。

需求不断新增的同时，土地资源则越来越紧张。

自2010年以来，北京市住宅用地供地规模连续三年没有完成计划，其中，2012年的供地计划总面积比上一年减少了了近三分之一。现实的情况是，四环内几乎没有连片的土地可供开发。

土地供给的巨大缺口，进一步加剧了供求紧张局面。根据亚豪机构统计数据显示，2012年共有69个新盘入市，2011年则为91个新盘。新盘上市数量的逐年下降直接影响了商品住宅增量的供应不足。一手房市场的供需矛盾自然也传导到了二手房市场。

中国指数研究院指数研究中心研究总监何田告诉《中国新闻周刊》记者，今年以来，北京上市新盘数量明显偏少，预计全年将不会超过60个，目前北京可售住宅半年就能卖完，而库存少于10个月，一般认为将引发房价上涨。

目前开发商也普遍看好一线城市房地产前景。

自2010年以来，作为房地产调控政策的一部分，房地产企业的上市、再融资和并购重组已经停滞三年多时间。8月2日，新湖中宝披露了55亿元的定向增发预案后，上市房企再融资方案陆续出炉，整个8月共有12家房地产行业上市公司宣布定向增发预案，预计融资306.7亿元。投中研究院分析师李玲告诉《中国新闻周刊》记者，受惠于一线城市楼市高增长，房地产再融资或将开闸。

由于一线城市较高的人口密度，导致土地相对稀缺，人均占有土地居住面积在全国的排名普遍靠后，长期供不应求的局面难以打破。克尔瑞研究中心总监表示，考虑到一线城市发达的经济水平，以及由人口密度过高引发的城市承载能力不足，土地资源稀缺等因素，也使得一线城市住宅房价虽在高位，但市场风险总体依然较小。