雅戈尔失守地王

刘杨

销售额68亿元，这是雅戈尔置业控股有限公司（以下简称“雅戈尔地产”）在今年上半年交出的答卷。这一销售金额也让雅戈尔地产跻身中国指数研究院发布的上半年房企销售排行榜第41名。

巧合的是，就在这份成绩单公布的几天前，雅戈尔地产退掉了杭州“申花地王”。种种迹象表明，在如此强劲的业绩面前，杭州退地并未对雅戈尔地产带来太多消极影响。

退地损失4.8亿元

在经历了数次退地传闻之后，“申花地王”退地风波终于尘埃落定。

6月27日，雅戈尔发布公告，称其全资子公司杭州雅戈尔城北置业有限公司已与杭州市国土资源局签署协议，解除杭政储出[2010]53号、56号地块（即申花地王）的出让合同及补充协议。根据当初购地时出让合同的约定，一旦合同解除，雅戈尔已缴付的4.842亿元土地款定金将不予返还，此举也创下了杭州市有史以来最高的退地违约金纪录。

虽然已经签署解除协议，但雅戈尔的损失或不止于此。公告显示，“如申花地块重新出让的成交总价款低于原土地总价款的80%（即193680万元），城北置业同意自成交之日起30日内，补足地块成交总价款与该金额之间的差额。”

公开资料显示，2010年11月，雅戈尔以接近18000元/平米的楼面价拿下上述两块地，与此形成对比的是，在近两年之后的2012年8月，同一区域内的杭州13号申花地块被天阳置业以7.91亿元拍得，折合楼面价约为12000元/平米。

对于退地缘由，雅戈尔公告中解释称“终止开发申花地块有助于最大限度地保护股东利益及公司权益。”

截至今日，雅戈尔申花地块周边楼盘价也未上涨太多：保利香槟国际23000元/平米、欣盛东方福邸25000元/平米、赛丽绿城慧园30000元/平米。而这3个楼盘的楼面价分别仅为11000元/平米、9900元/平米和11600元/平米。

有不具名的业内人士也给“申花地王”估算过一笔账，就他看来，假使雅戈尔持续操盘，还不至于一定亏本。“很多事情单从数据方面入手无法做透彻分析，退地原因应该并不是那么简单，没有一个开发商会傻到主动选择赔钱的方式。”

对此，记者曾多次致电雅戈尔地产总部，但一直没有回应。

地王拖累业绩

白白痛失4.8亿元，反映在雅戈尔股价上，6月20日消息出来后的翌日，即21日雅戈尔股价最低探至6.23元，刷新年内新低。截至7月3日收盘价仅6元，6月以来累计下跌约21%。

雅戈尔钟爱拿地王，在业界早有多次先例。2007年7月，雅戈尔以14.76亿元，摘取杭州总价地王的桂冠；2008年2月，雅戈尔以楼面价13100元/平米，创下宁波土地挂牌出让单价之最。

2010年，是雅戈尔地产业务的鼎盛时期。也就是这一年，雅戈尔拿下上海长风和此番退掉的申花两地块。总价33.93亿元、楼面价近26000元/平米的雅戈尔上海长风地块也成为了该区域新的单价地王。

今年初，雅戈尔长风8号高调入市，1月底就有媒体报道称，长风8号开盘即售罄。而网易楼盘库数据显示，截至7月5日，长风8号累计销售已达400套，仍有282套库存，近一个月来的销售均价为46000元/平米左右。在业内人士看来，这并不是一个理想的数据。

“长风8号销售看似不错，但是对比26000元/平米的楼面价，雅戈尔可以说是利润微薄，而与之相邻的中海紫御豪庭也基本处于保本销售状态。”一位不愿透露姓名的上海开发商向记者表示，从短期政府规划来看，长风生态区内不会有轨道交通，而其商业氛围在几年内也难以成型。“一个没有未来发展空间的区域，是不可能卖出一个好价钱的。据我所知，长风板块几个项目都属于被套牢状态。”

实际上，“地王后遗症”在雅戈尔这几年的年报上已凸显。

以2010年为分界点，雅戈尔集团业绩开始出现负增长。2011年雅戈尔地产仅实现营业收入36.4亿元，较上年同比下降近一半。或许正是因为资金收入锐减的缘故，2011年雅戈尔地产甚至没有拿地。

2012年公司营业收入继续下滑，公司总资产为498.5亿元，而总负债高达355.5亿元，其中流动负债为22.2亿元，负债率约为71.3%。

仍看好地产

一边低调退地，一边高调拿地。申花板块项目夭折，雅戈尔地产格局似乎未受影响，在其发源地宁波，今年以来，雅戈尔已经拿下了多块土地。

公开资料显示，今年1月，雅戈尔分别斥资1.65亿元和3亿元，拿下宁波两块土地。5月份，通过直接拍地与参股的方式获得4块土地，共耗资19.1亿元。

雅戈尔集团董秘刘新宇在近期接受媒体采访时表示，“包括合作开发，上半年的确拿了近20亿元的土地。今年楼市回暖，我们看好房地产行业的发展前景。”

或许一些数据正好可以解释，雅戈尔在半年间对房地产行业态度变化的原因。

据媒体报道，在今年一季度，受出口订单下降影响，雅戈尔服装业绩在增长速度放缓的同时，还一度出现了下降迹象。今年一季度，雅戈尔净利率跌落到8.21%，而去年同期公司净利率尚保持在12%以上。此外，随着人民币升值等一系列宏观环境的改变，服装行业今年或很难乐观。

“实体行业的衰退应该比一些统计数据显示得更加厉害，相比较而言，地产行业当前的盈利情况还算不错。”在高策地产服务机构董事长陶红兵看来，雅戈尔再次发力发展房地产也是形势所迫，“毕竟这是能赚到钱的行业。”

至于为什么雅戈尔选择宁波，陶红兵分析，房地产一直都是地域性很强的行业，可以理解为既靠实力也靠关系，而回到这个让雅戈尔做出了巨大税收贡献的城市，“也算是发挥了其软实力上的优势。