“丽娜模式”评析

陈一丹

摘 要 丽娜模式是一种物业管理的新模式，“区分穷尽、物权自主、量化公开”的核心内容是对业主自治的成功创新，也对我国的公共产权改革有很大的启迪意义，但同时我们不能忽略模式可能遭遇到制约其发展的困境。本文通过对丽娜模式的基本概念、成功之处以及局限性进行探析，以期促进模式的进一步完善，实现社区和谐的总目标。

关键词 丽娜模式 成功 局限性

一、“丽娜模式”的基本概念

“丽娜模式”是天津崔丽娜女士创造的社区业主自治模式，这一模式的基本特征是：“区分穷尽、物权自主、量化公开”。“区分穷尽”指的是明确地划分小区内共同的管理和分不出去的管理，区分物权，厘清小区的共有财产，将除专有部分以外的共有部分，能区分的全部进行区分，明确权利责任主体，同时将分不出去的由全小区的物业费来管，小区物业则选择由外包的市场机制来管，最终使得小区物业的管理形成自然协调机制。“物权自主”是基于使用者付费原则，根据物的客观性和使用特点来决定物的“自主性”，谁使用谁维护，由业主对产权证外的共有部分负责管理，拥有相当的自主权。“量化公开”即物业管理的成本和收益都量化并公开，科学地界定和划分物业费，全过程公开、透明且程序化。

二、“丽娜模式”的成功之处

1、将物业费降到最低管理成本。通过“区分穷尽、物权自主、量化公开”的管理模式，把个体层面的收益和付出量化到每一户业主的物业费都是不一样的、业主大会集合体层面的物业费刨除了专有部分和可区分出去的部分，只剩下了核心部分，也就是不可分的部分。这样一来，虽然物业水平降低了，但由于权责分明，物业费的使用效率大大提高，少花钱、办好事，从而提升小区物业管理的水平。

2、有助于培养公民意识，扩大公民参与。在公共财产进行科学的区分后，要求每一个公共财产的相关利益人都要参与到公共财产的自主管理当中，比如楼道内的共有财产就由同楼道的居民共同管理，谁不积极参与自主管理，就会影响到自身利益，就这在客观上就迫使每个业主走出家门，开始关注小区内的公共事务，公民意识也在业主积极参与的过程中得以培养和确立，“搭便车”现象由此减少。

3、有利于共同部分的确权问题的解决。从使用者与付费关系中明确区分了财产权，分为私人专有使用、付费使用（俱乐部物品）、组团使用、整体使用，并依据“区分穷尽“的管理模式，使得使用者与付费间的关系即便在最小单元和最直接关系中也有所体现。在物业管理实践中，丽娜模式通过界定使用者和付费关系的原则，有助于解决共有财产体制下因财产权界分困难造成的“公地悲剧”。

4、采用物业管理大包干，运用市场进行招标外包，将小区中共有的财产外包给专业的公司管理，这种物业管理大包干的方式，一方面有利于物业服务水平的提高，促进业主委员会的清廉；另一方面，对于社会来说物业外包在一定程度上有利于促进全社会人力资本的分工合作，创造出新的社会就业。

三、“丽娜模式”的局限性

虽然“丽娜模式”可以说是业主自治的成功范本，但是仍然不能忽视模式在其实践发展中存在着局限性，制约因素的存在也影响着丽娜模式的成功开展。

小区规模的大小 。“丽娜模式”的自治方式，是政府允许和鼓励的，但并不一定适用于所有小区。小区的规模大小，也影响着“丽娜模式”的推行，集体行动的逻辑可以推见小集团相较于大集团有着更大的凝聚力和有效性，规模小的小区容易统一意见，规模太大的小区，社区建筑规划与建筑物及配套也越加复杂，业主意见不一，管理起来难度也将更大。

没有法律制约，“搭便车”现象仍然存在。有些业主在没有法律制约下，即使是已经很少的物业费但是他们还是能不交就不交，而且对于不可划分的物权所收取的物业费业主委员会并无法采取任何有效的惩罚措施，例如剥夺使用权在共有财产上是不可能实现的。在原先物业费由物业公司收缴时，若业主不缴纳物业费，物业公司可以作为诉讼主体进行上诉，但“丽娜模式”中，分不出去的物权的物业费由业主委员会收取，但一旦发生不缴的情况，业主委员会并不能作为一个诉讼主体提起诉讼。因此，要完全避免“搭便车”的行为的出现，不仅需要提高业主们自身素质，纠正错误观念，更需要法律在相关方面做出详细法规制约着实行。

四、结语

“丽娜模式”虽然是在小区的业主自治实践，但是从中国体制改革的大环境看，对宏观改革的现实启发意义。其中关于使用付费关系来区分穷尽财产权，落实责任主体，定量公开等方法可以适用于社会中其他方面的改革，例如城市存量公房改革，并且对于中国的公共产权的改革也有借鉴意义。同时我们也应看到丽娜模式有其发展的制约因素，需要法律制度的配套补充以及模式自身的不断完善，最终实现社区和谐，实现社区的长治久安。

（作者单位：华北电力大学）