后来者居上

龚小锋

北京市六环房价竞相突破两万元/平米大关，北京周边的燕郊房价突破一万元/平米。相比燕郊及香河、固安等先行者，武清似乎是楼市的后发者，其均价还在6000元-7000元/平米左右。但价格、地缘、蓝印和生态优势的多重叠加，为武清这个后来者增色不少。

由于武清土地资源充裕，大盘模式一直是武清楼市的鲜明特点。区域内开发商多注重绿化及景观打造，尤其是改善型低密产品，成为武清开发商制胜的又一利器。

全产品系布局

一条京杭大运河，分隔出如今武清的河东与河西板块。在河东传统的杨村等老城板块，楼盘主要以改善性需求为主，重视产品舒适户型打造。

如今的武清楼市，更多倾向于河西板块——武清新城的改造升级。作为武清规划的未来核心区域，新城围绕京津城际武清站及雍阳西道，进行一系列开发建设。佛罗伦萨小镇、凯旋王国等新兴大型配套，都在此区域。

在武清站以东，仅几分钟车程，即是以雍阳西道为代表的繁华路网地段，辐射武清居住区、行政机构及文化商业区，包括保利上河雅颂、盛世天下、枫丹天城在内的众多地产项目均布局于此，形成武清住宅项目高度密集区域。除了武清本地置业者，更面对蓝印客户，该区域的楼盘重视商业配套、环境、学校等资源。

仅次于雍阳西道板块的武清站板块，虽然商业配套不如雍阳西道，但城际列车为武清站板块提供了大量人流，加之车站与佛罗伦萨商业小镇仅一路之隔，该板块将成为武清高端消费区。

武清最不缺的是大盘项目，体量大、产品全、单价低是区域楼市的总体特征。不少项目总建筑面积超过40万平米，如保利·上河雅颂75万平米，恒大山水城200万平米，首创国际半岛超200万平米，龙湾城超400万平米。

“武清楼市产品线丰富，大部分楼盘都是‘高+低的产品组合模式，即低密度加高层高密度产品组合，从而充分使用容积率，价值取得最大化。”北京裕昌置业集团天津投资有限公司总经理董进表示。据他了解，武清产品涵盖住宅、公寓、花园洋房、别墅等，产品类型十分丰富，主力销售价格集中在6000元-7000元/平米。

保利天津海棠湾营销经理申西萌表示，去年保利提出了“全系豪宅，领袖武清”的品牌愿景。今年将在武清市场实现产品全系化，高层、洋房、别墅住宅产品都有发售。

近五成蓝印客户

说起武清买房，多数人都会想到一个词：蓝印。由于天津实行蓝印政策。按照相关规定，在武清、宝坻等天津远郊区域，购买40万元以上价格的房源，即可办天津蓝印户口。天津市蓝印考生享受跟天津市正常考生同样的高考录取分数线，如天津大学、南开大学等，不但分数上的优势，还可以让外地人享受到在子女入学、高考、社保等方面与天津市常住户口居民同等的待遇。

“蓝印房”多为毛坯小户型，由于低总价，不仅吸引了在北京工作生活却无北京户口的人群，即使河北、山东、山西等地也有不少购房人为了给孩子铺就升学之路，到武清置业。据多名开发商介绍，武清楼市中蓝印客户需求占到30%-50%。

在北京工作的袁女士，刚在武清站附近的金泰丽舍付完定金。“我就是冲着蓝印户口去的。武清每年一二十人上清华北大，有半数以上都出自杨村一中，很多人都冲着这所学校去。”袁女士说，自己在金泰丽舍买的是60多平米的小户型，均价7000多元/平米，精装修，总价刚好40多万元。

根据武清教育局数据显示，武清拥有小学107所，初中38所，普通高中11所。

记者在一路探访中，也发现武清学校资源较为充裕，其中，在繁华的雍阳西道板块，不乏杨村一中、英华国际中学等重点中学。天津市武清区宣传部部长张立冬表示，武清正在谋求对接北京人才资源，“比如说跟北京的国家部委、高校院所深入对接，目前已取得一些阶段性成果。”

“我们项目北京购房者大概有60%左右，主要是总价低、生态环境、配套不错。”恒大山水城一名销售人员表示，项目目前推出小户型组团恒大花地湾，项目引进了北京大学下属北大学园幼儿园，还按照天津市级重点小学标准建设了恒大小学。

“我们的位置比较好，拿地价格也是当时最贵的，就在保利对面，当时想法是想盖武清当地人喜欢的房子，我估计蓝印客户也不排斥。”据董进介绍，枫丹天城开盘当天 430余套房卖出400套，销售额达2.6亿元，创武清新高，如今项目一期工程已接近尾声。

别墅产品也走俏

“最早很多人都掐着首付40万元这条底线来武清买房，但是现在包括蓝印客户也越来越看重项目的教育、医疗、生活娱乐等配套，作为第二居所，自住的需求越来越多。”一名当地居民表示，新兴板块增加了纯别墅项目，“如果单纯为了蓝印户口，没必要购买这些总价较高的产品。”

松江运河城营销经理宋亚男表示，从武清楼市上半年成交及下半年存量数据看，大户型产品库存还是比较多。河西及北部传统居住区，是武清地区未来几年高端产业发展升级的核心居住区域。如住总尚清湾，即涵盖了花园洋房和多类型别墅等多业态建筑。再如北部的首创国际半岛，其类别墅产品最低单价7500元/平米。

实际上，武清当地的购买力也十分旺盛。董进表示，不少武清当地中青年购房者都会有两套住房，而且都是自住需求。另外，随着武清的经济发展，越来越多的外地人口涌入，也成为武清的购买力。

据天津翠金湖房地产开发有限公司副总经理刘昕介绍，旗下开发的项目翠金湖·美墅岛位于武清东部的大黄堡生态保护区，是一个120万平米的低碳临湖项目。拥有北京和天津之间居住区最大的水面，70%的都是别墅用地，别墅起价仅130万元/套。

留人还要“养人”

在董进看来，目前武清楼市价格仍处在一个洼地，随着京津产业转移，人口流入，武清房价今后上涨仍有较大空间，“将来怎么发展经济，消费、投资、出口三驾马车都十分关键。”

有业内人士表示，武清要想发展房地产，只有产业配套跟上，才能留住人。“武清前面还有廊坊，廊坊规划规模各方面比武清大，能超越廊坊就是武清的水平。” 住房和城乡建设部政策研究中心研究员王珏林说，政府要提高主动性，寻求改革和创新空间，转移北京如第二机场等区域产业。

据张立冬介绍，目前，玉柴重工、娃哈哈等总部，普洛斯、人人乐等现代物流项目和亚马逊、阿里巴巴、当当网等10余家电商龙头企业都落户武清，武清正在争创国家级电子商务示范区，由此吸引人才入住，并推动楼市利好。

王珏林建议，武清要发展好，还可以发展养老产业。“武清生态好，可以承接北京和天津的养老产业，打造一个漂亮的养老产业城。”

在业内人士看来，产业转移并非一朝一夕就能完成，在大北京时代，武清要承接京津一体化还需要一定时间。武清的发展势头不言而喻。在滨海新区带动下，天津东部、东南部及西部外环边缘区域房地产项目遍地开花，而北部区域的发展则相对较为缓慢。随着京津城际间的日益紧密，北部区域价值将迅速显现。