释放土地制度改革红利

卫祥云

历史与现实的冲突

国有土地归国家所有，也是全民所有，这没有问题。但国有土地的70年使用权却在现实中造成了许多矛盾。我国土地使用权界定为70年，主要是借鉴了香港的做法（99年为上限），而确定年限的过程也相当戏剧化。

据知情人透露，当年，在70年的提法出来之前，一开始是先把土地使用年限界定为50年。理由有三：一是土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短一些比较好调整。二是一个人的工作年限一般为50年。假如从20岁开始，工作50年就70岁了，可够其一辈子经营，而且可以转让、继承和续期。至于拿什么来保证则没有考虑。三是认为房产的使用年限一般为50年，50年后房产就不能再用了。如果按照其价值，使用50年后就基本上没什么价值了。

当时，中央在讨论土地转让问题时，一位主要领导问到可否把土地使用年限延长一些，并表示50年太短，建议再增加几十年。到后来法律出台时就变成了最高使用年限70年（工业用地50年）。

由此可见，当时我国制定70年土地使用权的规定随意性较大，给现在的国有土地制度改革留下了许多麻烦，甚至矛盾不断出现。

看来，要解决由此不断产生的问题和矛盾，国有土地制度的改革只有两种办法可供选择。

一是参照美国的土地制度进行改革，实行私有化。但目前在中国行不通（法不允许）。

二是参照英国的土地制度进行改革，明确国家的土地所有权为终极所有权，也是名义所有权，而土地持有人只拥有土地的使用权，但要把70年使用权改为永久使用权，当然也包括交易权和继承权，用法律的形式予以确定。

其中，我国台湾地区的土地制度，可继续维持现有的所有权与使用权合一的私有化现状，只是要明确终极所有权归国家所有，实行“一国两制”。而香港地区的土地制度是由英国土地制度演变而来，因香港地区已于1997年回归中国，所以土地终极所有权归国家所有天经地义，只是要把租期99年改为长期租用即可。澳门地区的土地制度则参照香港地区施行。这样，中国两岸三地的土地制度就实现了高度的统一与融合。土地的终极所有权即名义所有权归国家所有，实行土地所有权和使用权的长期分离，国家则可以名正言顺征收土地税。

告别剪不断理还乱

对于集体所有土地的改革则可以依法进行大胆创新，既不需要土地革命，也不必拘泥于目前的土地使用权改革上，因为现在中国农村实行的对农业用地和宅基地确权改革矛盾重重，后患无穷。

我认为，在集体所有土地没有解决土地所有权以前，其任何使用权的流转，包括抵押、入股和转让等做法都是不明智的和欠考虑的，甚至不如一方面继续维持实行“承包制”的做法，一方面加快研究农村集体所有土地制度的改革。

现在的中央文件对于农村集体土地承包曾有过15年再加30年不变的承诺，甚至中央一位主要领导信誓旦旦地承诺30年不变，就是永远不变，但终究无法可依，致使目前农村土地侵权事件频发，处于“剪不断理还乱”的窘境。

所以，中国目前的集体所有土地改革，国际上虽没有现成的经验可以借鉴，但具备了天时、地利、人和等各方面的优势，不妨进行一步到位的私有化改革。因为集体所有土地与国家所有土地不一样，其土地所有权本来就是本集体成员共同所有，产权界定十分清楚，完全可以实行产权到人的改革。

如此改革，既在中国现有的法律框架内进行，又有制度创新的红利，所以，现在是到了认真研究其改革方案的时候了。

如何释放改革红利

随着土地制度改革的深入进行，目前，中国社会存在的许多矛盾和问题即可迎刃而解。

国有土地的使用年限延长以后，既不改变国家所有土地的性质，又可以顺理成章地推出房产税（当然，已交70年土地出让金的房产应在满70年后交纳房产税），还可以为下一步推出遗产税做准备。

集体所有土地制度改革以后，农民个人所有的土地可以直接入市，既可通过公平交易转为国有土地，也可通过市场公开交易，实现其应有的价值或自建商品房，所谓的“小产权房”问题也会迎刃而解。“强拆”行为将从中国大地上消失，人民将更加安居乐业。

而且，可以相信，随着土地制度改革的深化，房价绝不会像现在这样非理性暴涨。因为在目前的中国土地制度和“征地”模式下，房地产开发收入的至少50%（北京调查为61.54%；上海调查为42.42%；福布斯调查为75%）以上流向了政府。

面对中国房地产价格不断上涨，近于失控的局面，一些政府智库非但没有深入研究提出土地制度改革的措施，还在把所谓的“开征房产税”列为降低房价的政策建议之一，实在让人匪夷所思。他们难道不明白现在的房地产开发过程中税负已相当高企，而政府屡次调控中屡试不爽的加税政策即是中国房价屡创新高、房租不断暴涨的根源和罪魁吗？但“天下没有免费的午餐”，如果再不进行大刀阔斧的土地制度改革，中国的房地产市场，将会面临两种截然不同的尴尬局面。

一方面，如温州、鄂尔多斯、营口、常州等三、四线城市的大量房子根本卖不出去，危房将不断出现，而且这种现象会逐步向其他三、四线城市蔓延；另一方面，如北京、上海、广州、杭州等一、二线城市的房价将不断飙升，并带动房租进一步暴涨。

很显然，如果在一、二线城市征收房产税将促使房价进一步推高；而在三、四线城市，不要说征收房产税，就是不征税房子也卖不出去，甚至不排除出现中国的“底特律”现象。在此情况下，试问谁敢推出房产税？向谁征收房产税？

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