A股公司的地产冲动

赖智慧

近年房价的大涨和房地产行业的高利润，令许多原本与地产业务无关的A股公司难以抑制进军地产业的冲动，“跨界”经营房地产业务。

国内服装业龙头雅戈尔（600177.SH）就属这类公司，其涉足房地产长达21年，公司房地产收入占比早已超过服装主业。截至2012年年底，雅戈尔房地产业务的库存高达200多亿元，占2012年年末流动资产的七成。大型药企云南白药（000538.SZ）也不甘寂寞，过去几年重金砸向地产业务。

从2012年的年报数据看，沪市900多家上市公司中，投资于房地产开发的企业不少于200家，占比约两成。

然而，闻道有先后，术业有专攻。尽管房地产行业市场大、利润高，看上去是一个稳赚不输的行业，但那些没有开发经验的上市公司要从中谋利谈何容易？

不少跨界涉水地产的上市公司也因此遭受到冲动的惩罚，不仅重金投入并未获得预料中的收益，像云南白药这样在地产业务上出现亏损的公司也不鲜见。部分公司虽然在地产业务上赚了一把，但荒废了主业，甚至在今后的发展战略方向上出现了动摇和分歧。

目前，部分上市公司开始尝试摆脱本不擅长的地产业，重回主业发展轨道。比如云南白药今年初就已开始转让地产项目，云南白药一名高管日前对《新财经》记者表示：“公司已开始弱化地产业务，今后将一心经营主业。”

上市公司地产冲动

最近几年“跨界”进入地产领域的上市公司可谓五红八门，遍布各行各业，其中一些是在相关行业居垄断地位的大型央企和国企，也有一些是处于微利行业的公司，还有一些是主业经营欠佳的公司。

铁路领域的中国铁建（601186.SH）、中国中铁（601390.SH）早就深度介入地产业，2012年这两家公司的房地产业收入分别达到181亿元和197亿元，营业利润分别为51亿元和61亿元，地产业规模堪比大型房地产企业。

一些高速公路上市公司由于在拿地方面有优势，也纷纷涌入地产业，如中原高速（600020.SH）、山东高速（600350.SH）、宁沪高速（600377.SH）等，近年地产业务做得风生水起。2012年，中原高速地产业务收入高达10亿元，营业利润近5亿元。

部分上市公司甚至直接变成了一家房地产企业，如市北高新（600604.SH）原来的主营业务是生产销售纺纱机械、化纤机械等产品，但公司在2012年的房地产业收入超过两亿元，在公司整个收入中占比近七成。

对于上市公司热衷地产的原因，北京一名上市公司高管接受《新财经》记者采访时表示，一是由于现在实业不好做，企业投实体项目成本很高，回报期长，而且风险也很大。“大多数上市公司并非真的不务正业，而是这个‘正业真的不好做了，很多募投项目就算硬着头皮投了，也没什么利润，有的还亏损。”

二是国内地产行业前几年投资风险较小，利润率也高于大多数其他行业。据其介绍，在目前人工成本和原材料成本大涨的情形下，很多行业的利润率都不如地产行业高，因此一些资金比较充裕的上市公司就选择了地产业。

多家分析机构数据显示，近年来地产业的整体毛利率在30%？40%，在A股公司行业中表现居前，而毛利率一旦超过40%，就算是迈过了“暴利”门槛。

以冠城大通（600067.SH）为例，去年该公司漆包线业务营业收入31.56亿元，但营业利润仅1.33亿元；其房地产业务规模与漆包线相当，营业收入为29.43亿元，但营业利润14.2亿元，是前者的10倍以上，毛利率为48.22%，约为前者的12倍。

“但最近两年房地产的调控，使得很多半路出家做地产业务的上市公司深感压力，资金周转慢了，风险也就大了，要在地产项目上赚钱远不如前几年容易。”上述高管补充说。

有人欢喜有人愁

冲动总会付出代价。正如上述高管所言，虽然有些上市公司因其所在行业的优势以及借着天时、地利，在地产项目上赚得盆满钵满，但也有一些上市公司带着美好期待进入地产领域后，并未收获到预想的高收益。云南白药就是这类公司的代表。

2012年12月中旬，云南白药位于大理苍山东麓旅游度假区的“双溪健身苑”动工，占地面积633亩，预计投资38亿元，号称要打造成国际高端养生度假基地。而早在2006年，云南白药集团就成立了云南白药置业公司，注册资本金1000万元。2011年年末，置业公司总资产8.04亿元，净资产956万元。

但云南白药在地产业务的开发上并不成功。

年报数据显示，白药置业去年亏损近16万元。令人大跌眼镜的是，白药置业自从2006年公司成立以来，营业整整6年多时间，不仅没有产生收益，反而累计亏损60万？元。

从各年度的数据看，白药置业算得上是毫无起色。2007年白药置业无营业收入，也没有产生净利润；2008年亏损41万元；2009年亏损455万元；2011年亏损111万元。在此期间，仅2010年实现563万元的盈利。

事实上，云南白药的地产业务利润率远不及地产公司，以2011年为例，公司全年房地产营业收入2.14亿元，营业成本1.75亿元，毛利率约为18%，而地产行业的毛利率普遍高达30%以上。

与此同时，云南白药的主业也变得黯淡。2006？2012年，云南白药在营业收入和净利润逐年递增的情况下，主营药品的毛利率及占总收入的比重却在逐年下滑，公司药品销售收入占全部营业收入的比例在2005年达99%，到2012年上半年，这一比重已降至30%以下。

记者在采访中发现，处于微利行业的上市公司对主业外的产业更加关注，普遍存在着难以抑制的地产冲动。

服装巨头雅戈尔自2004年开始也踏上地产高速扩张的道路，在“长三角”各地屡夺“地王”，但也遇到财务压力。

截至2012年年底，雅戈尔房地产业务库存高达200多亿元，占2012年年末流动资产的七成。在开发成本方面，雅戈尔预计投资总额为304.6亿元，后续仍需大笔资金支出。随着房地产市场调控的继续，外界质疑雅戈尔的资金链或面临断裂的危险。

回归主业才是正道

或许是尝到了半路出家做地产业务的不易，不少上市公司开始转身，重回主业发展轨道。

云南白药今年第一季度就开始谋划“房地产大逃亡”。3月1日，云南白药对外挂牌，悉数转让白药置业股权的决议便经控股股东内部通过，报请云南省国资委批示。10天后，云南白药收到同意转让的复函。仅过了2天，云南白药便正式挂出退出房地产业务的公告。

此次被云南白药悉数甩掉的存货“包袱”，主要包括两大块：一是白药置业代建白药路市政道路BT工程；二是满足职工配套住宅需要的颐明园项目。

对于云南白药此举，睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文表示，在调控背景下，外行不仅难以轻易赚钱，而且陷入资金泥沼乃至拖累主业的风险极大。

“以土地红利为主导的时代即将结束，依靠政府关系和资金优势拿地即挣钱的想法已变得不太现实。那种认为房地产不过是整合外部资源、缺乏技术含量的想法显然很天真”，薛迥文说。

非地产类上市公司进军地产业主要是受该行业高投资回报影响，以投机的态度进入。但这些“外行”既无地产开发经验，也无专业的地产经营人才，甚至缺少对房地产行业的深入研究。

在这样的情形下，这些公司进军地产行业无疑非常盲目，在行业不好的情况下出现亏损也就并不意外。

据记者了解，在涉足地产业务的十余家上市医药企业中，羚锐制药（600285.SH）、中恒集团（600252.SH）、西南药业（600666.SH）等已基本退出地产领域。

雅戈尔公司董事长李如成2012年年底也表示：“由于房地产市场、资本市场融资功能的丧失，房地产和服装混业经营的状况已严重制约了雅戈尔整体的发展。雅戈尔将会根据资金总量对房地产业务进行区域性调整，并扩大品牌服装的生产经营，重回服装主业。”