“房”不胜防：老年人该怎样看住你的房产

“房”不胜防：老年人该怎样看住你的房产

文／颜梅生

房产往往是老年人辛苦一生的最后财产，也是其养老的基本保障。然而，据某省司法部门统计，在老年人维权案例中，因房产被侵害的占九成以上。而其它方面，如老年人的赡养等问题，也大多与房产有关。即老年人就其房产，已经是“房”不胜防。那么，老年人该怎样看住自己的房产呢？

房屋被儿子擅自出售 老人有权要回

【案例】2012年4月28日，外出旅游回来的梁卫华夫妻突然发现自家的门锁换了，而里面住着的是他们根本不认识的人。摸不着头脑的两位老人通过仔细询问方知，他们的儿子因急需钱用，未经二老许可，乘他们不在家，将老两口所有的房屋卖了。“我们不同意卖房，你们赶快搬走！”夫妻俩怒从心来。“可你们的房屋迟早是你儿子的，他有权代表你们。”买主并不示弱，并亮出了《购房协议》及儿子出具的收款收据。“这……”夫妻俩立刻泄了气。

【点评】：梁卫华夫妻有权收回房屋。一方面，《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”由于房屋系梁卫华夫妻所有，只有他们才享有对房屋的占有、使用、处分和收益的权利，其儿子并非房屋的所有权人，其出售当属于无处分权行为，夫妻俩自然享有索回权。另一方面，《民法通则》第66条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。”梁卫华夫妻并没有授权儿子出卖房屋，父母与儿子之间的身份关系也不能让儿子当然地享有代理权，即儿子的出售行为属于无权代理，只要梁卫华夫妻不予追认，便无法对他们产生法律效力。

房主被女儿私自变更老人有权恢复

【案例】2012年5月8日，黄世华夫妻决定通过“发挥余热”做点生意，从而增加点收入也为打发寂寞。当他们持房产证要求房管局办理他项权证，以便抵押贷款获得经营资金时，却被告知该房产证早已无效，房主也已变成了他们女儿。原来，女儿担心夫妻俩百年之后将房屋交给儿子，遂悄悄拿来他们的身份证，借口房产证已经遗失，通过熟人，瞒着他们将户主变更成了自己。事后，夫妻俩曾多次要求女儿改回来，却均被女儿以各种理由搪塞。

【点评】黄世华夫妻有权要求恢复自己为房主。虽然《物权法》第16条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”即表面看来，房主已变成女儿，房子便是女儿的，夫妻俩要想恢复自己为房主，就必须经过女儿同意。其实不然，因为该法第19条还规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”也就是说，黄世华夫妻可撇开女儿，持原有的房产证为凭证，直接申请更正登记。

配偶恶意侵占房屋老人有权拒绝

【案例】2011年7月，早年丧偶、年逾七旬的陈高珍老人再婚了。但他当时并不知道，后老伴儿实际看中的只是他那价值百万的房子。婚后不久，后老伴儿就曾多次要求将房屋改成夫妻共有，但被陈高珍老人一再拒绝。2012年6月，后老伴儿突然带着儿子、儿媳、女儿、女婿强行入住，陈高珍老人反而因房间不够被“挤”出了家门。面对陈高珍老人希望外人离开的请求，后老伴儿却振振有词：我们是夫妻，房屋已成为夫妻共同财产，我自然有权安排他人居住。

【点评】该房屋并非陈高珍老人与后老伴儿的共同财产，陈高珍老人有权要求后老伴儿及其儿子、儿媳、女儿、女婿离开。《婚姻法》第19条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第17条、第18条的规定。”即尽管陈高珍老人已与后老伴儿再婚，但后老伴儿并不能因再婚而当然地获得对陈高珍老人婚前个人房屋的共有权。后老伴儿要想使该房屋转化为夫妻共同财产，就必须与陈高珍老人达成书面协议。正因为没有相关书面协议，决定了该房屋仍然只是陈高珍老人的个人财产，后老伴儿无权以女主人的身份随意带领他人“雀占鸠巢”。

拒不履行遗赠抚养协议老人有权反悔

【案例】2011年3月，75岁的郭友兰与李兴东签订了一份《遗赠抚养协议》，约定由李兴东负责郭友兰老人的生养死葬，让其安度晚年；郭友兰老人百年之后，其价值上百万元的房屋所有权即转移给李兴东。起初，李兴东尚能遵守诺言，不久便渐渐松懈，甚至发展到对郭友兰老人不管不顾。至2012年7月，郭友兰老人已是忍无可忍，明确宣布不要李兴东照顾。李兴东表示，不要照顾可以，但《遗赠抚养协议》已经公证，其无权反悔。

【点评】李兴东无权获得房屋。《继承法》第31条规定：“公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行〈继承法〉若干问题的意见》第56条规定：“扶养人或集体组织与公民订有遗赠扶养协议，扶养人或集体组织无正当理由不履行，致协议解除的，不能享有受遗赠的权利，其支付的供养费用一般不予补偿；遗赠人无正当理由不履行，致协议解除的，则应偿还扶养人或集体组织已支付的供养费用。”即扶养人要想获得约定的财产，就必须履行协议所规定的义务。因为李兴东未尽职责，决定了遗赠扶养协议虽经公证机关公证，郭友兰老人同样有权解除。

责任编辑/郑洁