论物业智能化管理的对策

王嘉平，段建萍，武 静

（晋西工业集团有限责任公司，山西 太原 030027）

0 引 言

物业管理涉及企业员工住房的使用及出租的管理、房屋及附属设备设施的维修养护以及住宅小区内的清扫保洁、治安保卫、车辆停泊、环境绿化以及为居民生活提供方便的各种服务。随着生活水平的日益提高，人们开始追求高品质的服务与安全、舒适、优美的智能化居住环境，越来越多的人愿意花钱买安全、买服务、买享受，物业管理业将要面临更为激烈的市场竞争所带来的挑战，只有依靠信息技术与日新月异的高新科技才能抓住前所未有的发展机遇，为物业管理进入智能化小区与千家万户创造了有利的条件。在全球经济一体化的今天，物业管理智能化、专业化、市场化必将成为新时期物业管理业发展的方向。

1 物业管理的发展方向

从物业发展方向来看，在许多发达国家智能化住宅小区已形成规模[1-2]，在我国的经济发达地区也开始兴建智能化住宅小区，通过信息网络管理系统为人们提供现代化的多种服务功能，为创建高质量的人居环境和多功能的服务提供了极大的便利，所以兴建智能化住宅小区是人们追求美好生活的必然选择，也将成为物业管理今后的发展方向；从物业服务来看，由于传统的物业管理存在技术含量低、管理落后、服务不到位等因素，远远不能适应智能化、精细化管理的需要，要提高管理水平与服务职能，就必须培养一支专业化复合型人才队伍，以高效、优质的服务来满足人们多方面的需求；从物业发展规模来看，国内大多数物业公司存在着管理规模偏小，规模效益差，亏损严重等问题，要改变物业管理这种小兵团分散作战的局面，就要走规模化、集团化的发展道路，组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术强、以业为主、多种经营为辅的团队，发挥物业的群体优势，来提高市场竞争力与整体经济效益。

2 晋西物业管理的现状

晋西物业管理公司现有东风、友喜、新友谊、和平、青年、健康、西兴苑等7个住宅小区，居住着1万多户职工家属。就住宅小区而言，东风小区有28幢6层楼房和新建的7幢高层住宅，住户为1 800户；友喜小区现有48幢6层楼房，住户为2 090户；新友谊小区现有33幢6层楼房，住户为1 110户；和平小区现有17幢4层楼房，住户为700户；健康小区现有9幢6层楼房，住户为295户；青年小区现有10幢楼房，住户为458户；西兴苑小区原有70多排阎锡山兵营窑洞和部分简易平房，通过改造新建64幢6层楼房和3幢高层住宅，住户为3 936户。从晋西物业管理来看，其现状为点多、面广、不集中。

随着公司的快速发展和人们生活水平的逐年提高，企业领导坚持以人为本的科学发展观，把提高物业管理服务职能放在重要位置，为改善职工居住环境，满足人们追求富足美好生活的愿望，近10年来在职工住房建设方面通过加大投资力度，新建6层楼房106幢、高层楼房10栋，使东风小区、西兴苑小区正在逐步向生态园林式、功能配套、设施齐全、具有一流物业管理水平的现代化住宅小区过渡。

3 晋西物业实现智能化管理所存在的问题

晋西物业公司主要负责房屋的使用及出租的管理、房屋及附属设备设施的维修养护外，还负责住宅小区内的清扫保洁、治安保卫、车辆停泊、环境绿化以及为居民生活提供方便的各种服务。随着物业管理货币化改革的不断深入，我们根据服务对象的多样性和服务内容的繁杂性，通过强化服务技能，切实做好维修、养护服务等一系列日常服务工作，不断在诚心、爱心、贴心、用心、细心和人性化、个性化服务上下功夫，物业管理与服务职能明显得到提高，使东风小区和西兴苑小区的面貌焕然一新。就晋西物业向智能化管理方向发展而言，虽投资新建了10幢高层住宅楼和80多幢6层楼房，使职工的居住环境有了很大的改观，但由于住宅小区存在点多、面广、不集中的因素，对晋西物业管理带来了很大的困难，在物业智能化管理与服务方面仍存在以下问题：1）由于职工收入的不断增加，人们开始向追求高品质的服务、安全、舒适、优美的智能化居住环境发生转变，但在智能化管理发展中仍存在资金、现代化设备、技术、人才等诸多问题；2）企业住宅小区呈点多、面广、不集中的布局，难以发挥智能化管理的优势；3）随着高层住宅的兴建，物业管理处于半智能化的状态，但缺少一专多能的复合型专业人才；4）管理与服务机制不健全，物业管理人员存在管理水平相对低下的问题；5）因建楼房时未设计车库，存在私家车乱停乱放的问题；6）与房地产开发商开发兴建的住宅小区相比，大多数企业存在着管理规模偏小，规模效益差，亏损严重等问题。面对上述问题，企业要对实行物业智能化管理，将会面临更为严峻的市场竞争所带来的挑战，而日新月异的高新科技也给企业带来了前所未有的发展机遇。

4 打造晋西物业智能化管理的对策

晋西集团现有7个住宅小区，拥有1万多个住户，为物业公司实现智能化、规模化、专业化、市场化管理创造了有利条件，其发展空间十分广阔。面对机遇与挑战，我们要勇于探索，不断创新，只有按照市场化的经营模式进行成本和能源控制，提高服务职能与运营管理水平，不断满足用户的要求，才能实现物业管理的规范化和科学化；只有向智能化物业管理方向发展，才能在物业管理竞争中站稳脚跟，逐步提高企业物业管理的市场竞争能力。其对策如下：

4.1 领导层要有超前发展的意识

作为企业的领导层，应有超前的发展意识，瞄准21世纪物业发展的趋势，把握住物业发展的大好机遇，把物业智能化管理放在关注民生的重要位置，对加快晋西物业智能化管理的进程起着决定性的作用，对建设创新型国家与构建和谐社会具有非常重要的意义。

4.2 树立住户至上的经营理念

在实现物业智能化管理中,要树立客户至上的理念，应从住户的需要出发，考虑到居民的承受能力、不同人群的消费理念和地区差异,切勿对智能化功能贪多求全，在满足建筑安全、节能、环保等基本要求的前提下,以最佳的智能化程度、服务功能来满足人们的需求，应针对服务对象的多样性和服务内容的繁杂性，强化服务职能，切实做好管理、维修、养护服务等一系列日常服务工作，用诚心、爱心、贴心、用心、细心来提高智能化管理水平与服务质量，才能在物业管理竞争中站稳脚跟，进一步提高企业物业管理的市场竞争能力。

4.3 培养一支专业化复合型人才

物业智能化管理是通过建立网络信息管理系统为人们提供现代化的多种服务功能，可解决安全防范、火灾、急救、设备故障、车辆出入、物业管理等诸多问题，为人们营造高质量的人居环境。要保证智能化管理系统的正常运行，关键是要配备较高技术素质的操作人员与专业维护人员，培养一支专业化复合型人才队伍。

5 结束语

综上所述，在实现物业智能化管理进程中，企业在资金、技术、人才、经营管理模式上还存在诸多问题，随着科技的快速发展和人们收入的不断提高，打造晋西物业智能化的目标一定能实现。

[1] 陆伟良.智能小区与智能住宅[M].北京：高等教育出版社,1999.

[2] 凌明雁.物业管理概论[M].北京：北京大学出版社,2010.