反向抵押贷款制度研究——以美国经验为借鉴

张 芳，李 炜

（1.武汉大学 法学院，湖北 武汉 430072；2.宜昌市发展与改革委员会，湖北 宜昌 443000）

反向抵押贷款制度研究
——以美国经验为借鉴

张 芳1，李 炜2

（1.武汉大学 法学院，湖北 武汉 430072；2.宜昌市发展与改革委员会，湖北 宜昌 443000）

反向抵押贷款制度是一种具有以房养老功能的房产金融制度，在欧美国家经过20多年发展，体系和功能日趋成熟完善。这种制度引入我国后，在国内的发展并不顺利，受到了我国法律上土地二元所有制、土地使用权续期相关规定不明、债务到期时的抵押物流转限制等约束，使其以房养老的功能难以发挥。根据我国现有法律环境，可以对反向抵押贷款制度进行适度改良，构建政府主导、机构主体、续期明确、他有产权准入、农村适度发展的综合性制度体系。

反向抵押贷款；本土化；法律冲突

根据国家统计局第六次全国人口普查数据显示，我国60岁及以上人口突破1.77亿人，占人口总数的13.26%，其中65岁及以上人口接近1.2亿人，占8.87%，这意味着我国进入了老龄化社会。①随着我国老龄化速度加快规模加剧，以基本养老保险、企业年金、个人储蓄性养老保险为主的养老保险体系已不足支撑社会养老刚性需求。与此同时，“四二一”、“四二二”家庭结构下赡养人负荷畸重，“养儿防老”的传统养老观逐渐瓦解。反向抵押贷款制度解决了不少老年人“房产富人、现金穷人”的问题，为养老提供了充足的现金流。在西方国家以房养老的实践中，反向抵押贷款是最受欢迎、使用最广泛的一种以房养老方式。

一、美国反向抵押贷款制度介绍

反向抵押贷款最早起源于荷兰，上世纪80年代末住房价值可转换抵押贷款在被美国联邦住房管理局推出后，反向抵押贷款市场迅速发展壮大起来。英、法等欧洲国家随即在老年居民中普遍推行“抵押房产、领取年金”的寿险服务，加拿大、日本等国也对此进行了尝试。根据美国《银行法》的有关规定，反向抵押贷款是指由不动产抵押保全的贷款，一定年龄的老年人以自有产权的房屋作为抵押，由金融机构向其提供贷款，将房屋价值全部或部分转换成现金，一次性或定期向借款人发放。借款人生前一般无需还贷，待去世后由金融机构实现抵押权清偿贷款本息及费用。这种制度的现金流向与普通抵押贷款相反，因此也称为“逆按揭”。

（一）美国三种主要的反向抵押贷款类型。[1]（p28-30）

1.联邦住房管理局有保险的住房反向抵押贷款。

这项贷款又称房产价值转换抵押贷款（HECM）。通过美国国会的认可，反向抵押贷款的回收额会超过住房价值，以及贷款意外受损时的赔偿。用户可选择一次性获得贷款、每月支付、在一定信用额度内按需提取。借款者需定期支付反向抵押贷款保险费、贷款相关的费用。期限届满时贷款停发，抵押住房在住户搬迁或死亡后才收回用于还贷，居住期间的利息照常累计。

2.联邦住房管理局无保险的住房反向抵押贷款。

这种贷款的特点是期间固定，即贷方定期支付贷款金额，借方在约定期限内还贷，无需保险费。这种贷款发放名额有限，入选者需要有一定的收入来源。无保险的反向抵押贷款适合于短期的大量资金需求，所支付的金额要高于有保险的住房反向抵押贷款。固定的偿还期限要求还款金额具有充足性，因此借款人用于偿还贷款的资金来源必须稳定。

3.放贷者有保险的住房反向抵押贷款。

这种贷款的保险由金融机构办理，贷款对象资格无需政府认可，住房未来增值的收益由发放贷款的机构与住户共同享有。贷方定期提供贷款，或在此基础上增加一个可提前支取的信用额度。贷款利率可固定、可变动，抵押保险费、咨询费等附加贷款成本也可以波动。

（二）美国反向抵押贷款制度的特点。

1.不动产抵押贷款。

反向抵押贷款的抵押物只能是不动产，不能是动产、有价证券或其他权利凭证。并且必须是老年人自有产权的财产，不能是租赁、无产权的占有房产。

2.住房期权。

反向抵押贷款实际上是老年人将自有产权的房屋作为期货，预售给银行或保险公司等金融机构，贷款金融机构取得期待利益，将在远期收回贷款本息及费用，或取得房屋实现期权。

3.养老保障。

反向抵押贷款解决的是有住房，没有固定收入，或收入很低无法满足生活需要的老年人的养老问题。老年人在有生之年无需出售和搬离房屋，就可一次性或定期获得现金，提高生活水平。

4.有信用担保体系。

美国的联邦住宅管理局和退伍军人管理局积极为反向抵押的借款人提供担保，实现信用升级，增强金融机构的贷款信心。

5.二级市场较为完备。

通过设立反向抵押贷款保险、再保险机制，或推行反向抵押贷款证券化，减少现金流压力、降低市场风险。例如房产价值转换抵押贷款（HECM）的提供者，把所有发放的贷款全部出售给联邦全国抵押贷款联合会（Fannie Mae）来进行融资。

6.无追索权。

反向抵押贷款中的无追索权制度包括两个方面，一是贷款人实际支付的贷款额超出预估贷款额的，不得向借款人追索超额部分，二是房屋卖价高于预估贷款额的，贷款人必须返还差价。[2](p57)

7.政府主导。

反向抵押贷款因其公共产品属性，得到了美国政府的大力扶持。政府出台优惠政策，并对相关机构进行监管。政府也可直接作为市场主体参与。目前美国市场份额最大的房产价值转换抵押贷款（HECM），得到了美国住房与城市发展部（HUD）和联邦住房管理局（FHA）的支持，由银行、抵押贷款公司等众多金融机构开办。HECM保险项目得到联邦政府的保险。

二、我国关于反向抵押贷款制度的实践

上世纪90年代，我国学者开始对国外反向抵押贷款制度进行研究。2005年，国内一些机构启动了针对老年人的具有以房养老功能的金融服务，这些房产金融产品具备反向抵押贷款以不动产为抵押、期货化等特点，是对这种房产金融制度本土化的有益尝试。

（一）类反向抵押贷款产品。

1.投资返本入住型房产销售模式。

2001年，北京小汤山太阳城销售推出“投资返本入住”模式，60岁以上的健康老人可以参加。在入住时一次性支付全部房款，入住后的第二个月至第20年为止，开发商把全部购房款按月平均后，每月向老人偿还入住本金。如果老人活不到20年，则在去世时一次支付剩余款项，如果20年后健在，可免费入住至去世。[3]这种投资返本入住模式与反向抵押贷款的养老功能、资金流向、产权归属、期满后继续居住的安排都有相似之处，不同在于提供养老金的不是金融机构，而由开发商直接向购房者偿还本金。由于购房者向开发商缴纳了全部房款，这一模式中的开发商比反向抵押贷款制度中的金融机构更能确保养老现金流充足。

2.“以房换养”的产权房抵押模式。

2006年，南京市温泉留园老年公寓推出以房换养的养老模式。年满60岁的孤寡老人，在南京市区拥有60平米以上的产权房，如果自愿将房产抵押，经公证后入住老年公寓，则终身免交费用。老人的产权房由养老院收回并出租，房屋产权在老人去世后由养老院所有。[4]这种房产抵押模式的抵押权人是提供养老服务的老年公寓，在老年人和养老方之间由带有劳务和支付双重属性的赡养行为代替了现金流动，省去了老年人接收贷款购买服务的中间环节，对于孤寡老人而言是一种便捷有效的养老服务，但因为社会认可度低、运作风险大，客户较少。

3.房产转让与租赁差价养老模式。

2007年，上海市住房公积金管理中心试点推出以房自助养老业务。65岁以上的老年人，可将自己的产权房与公积金管理中心进行房屋买卖交易，老年人一次性收取房款，公积金管理中心将房屋返租给老人。租期由双方约定，租金与市场价等同。老年人可按租期年限将租金一次性付给公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。[5]这种模式实际是公积金管理中心将房屋转让价格与约定期限内的租金总价之间的差价支付给老人，公积金管理中心提前取得了房屋产权。

从我国已经开展的几项类反向抵押贷款业务来看，这些服务虽然与反向抵押贷款一样具有以房养老概念、房屋价值期货化等特征，但无论是北京、南京还是上海的类逆按揭业务都不具有由抵押机构先行支付一笔较高金额，而老年人除抵押房屋外无需支付其他对价的特点。北京小汤山的老年购房者除抵押房屋外，还需向抵押权人即开发商一次性付清所有购房款；入住南京老年公寓的孤寡老人，不仅要抵押自有产权的房屋，还得从房屋搬出、让渡租金收取权；上海公积金管理中心推出的以房养老服务，法律性质不属于抵押，而是房屋转让和租赁两个法律关系。

（二）反向抵押贷款的移植。

1.尚未推出的反向抵押贷款寿险。

2005年，保监会批复同意幸福人寿保险股份有限公司开始筹建，作为保监会认可的反向抵押贷款运作实体，至今为止，幸福人寿的主要保险业务中没有反向抵押贷款内容。[6]

2.银行为抵押权人的养老按揭。

2011年底，中信银行推出了针对中老年人的专属借记卡“信福年华卡”，年满55岁且身体健康的市民或年满18岁的法定赡养人可申请养老按揭业务。每月发放养老金最高达2万元，累积总额不得超过房产市值的60%，最长发放年限为10年。抵押期间，房屋可居住或出租，出租年限不得超过抵押年限。解除抵押后，房产可转让、赠与或继承。[6]这种按揭模式是真正意义上的反向抵押贷款。

三、反向抵押贷款本土化过程中的法律冲突

反向抵押贷款制度的设计与运行切合了老龄化社会的养老刚性需求，但从美国的制度经验与这种制度引入我国后的发展来看，我国的社会土壤并没有足够的兼容度、匹配性来迎接这一制度。美国学者对早期的反向抵押贷款市场进行研究，认为市场发展缓慢的主要原因有三个：交易费用过高、部分老人有遗产动机、贷款机构动力不足。[7](p5-6)而在我国，还存在法律环境不适应的问题，二元社会结构下的土地所有制差异、70年土地使用权续期不明晰、抵押物权流转制度的约束等共同制约了反向抵押制度在我国的发展。

（一）土地二元所有制导致反向抵押准入跛足。

一般而言，所有权包含完整的占有、使用、收益、处分权能，但在我国二元土地所有制模式下，土地的国家所有权和集体所有权的内容及实现方式是不同的。按照我国《土地管理法》第63条的规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《物权法》第184条规定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外”。根据上述规定，农村宅基地不得转让、抵押，农民也不能通过转让或抵押房屋的方式流转宅基地。这意味着占中国人口绝大多数的农民很难以房养老，不能像城市居民一样通过自住房屋的自由流转来换取资金，自然也无法参与反向抵押贷款的运行。而农村空巢老人、残障老人、贫困老人的数量和比例远高于城市，农村基本养老、医疗等社会保障体系建设又落后于城市，计划生育政策使“养儿防老”的传统养老习惯逐渐改变，因此农村老人对养老金的需求度更高。土地二元所有制的存在阻碍了老年农民获得反向抵押贷款，导致了反向抵押贷款制度在城乡发展的不平衡。

（二）土地使用权续期相关规定不明给反向抵押带来风险。

现代社会的财产问题，集中表现于财产归属与财产利用两大范畴。[8](p61)由于我国实行土地所有权与土地使用权分离的土地权属制度，土地所有权为国家所有，房屋所有者只拥有土地使用权，这与西方国家普遍实行的土地私有制不同。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定居住用地土地使用权出让最高年限为70年，这一规定直接干预了土地使用权及其上建筑物的价格，越临近期满价格越低。《物权法》对《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的部分内容进行了修改，规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，但对于续期费率、期间长度、税金、手续费等一系列问题未作出说明。老年人居住的房屋一般都有着较长的使用时间，在70年产权以及法律对未来支付数额不确定的情况下，房屋的期货价值随着时间推移逐渐走低，住房贷款机构的流动性风险增加。我国法律关于土地使用权的期限规定，还会增加反向抵押贷款保险和证券化的实施难度，在房屋及土地预期价值降低的走势下，保险及证券机构很难有信心承接反向抵押贷款的流通性工作。由于缺乏二级市场，住房抵押部门需要在前期投入大笔资金，并在较长的反向抵押贷款期间得不到收益，容易形成资金紧缺，影响到其他业务的正常开展。

（三）债务到期时的抵押物流转规定不利于实现反向抵押债权。

房屋是一种特殊商品，它具有连续使用的价值，房屋所有权人实现房屋不动产权益的方式很多，例如转让、租赁、自住。我国法律对于房屋抵押权人的限制较多，《物权法》第186条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。《城市房地产管理法》第47条规定，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。根据《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》，被抵押的国有土地使用权无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，法院才参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价。这意味着，变现是折价的前置程序，当变现不能时才将抵押的土地使用权依法折价抵偿债权。土地是一种稀缺资源，其变现能力较强，如果老年人去世时房价低迷，抵押权人拍卖、变卖房产收益较少，甚至可能低于已支付的贷款总额，又由于反向抵押贷款人无追索权，因此这种情况会极大影响抵押权人的财务状况和继续开展反向抵押业务的积极性。反向抵押贷款是一种具有公益性质的房产金融服务，在房市行情低落时，应考虑反向抵押贷款人的投入与收益，适当给予其宽松政策，在去世的老年人无继承人偿付贷款本息及费用的情况下，可根据抵押权人的意愿直接将房屋折价，使抵押权人通过出租、抵押、房屋置换等手段实现房屋的投资价值，规避转让带来的市场风险，防止资金链断裂。

四、对反向抵押贷款制度本土化的建议

除了土地二元所有制结构、土地使用权设期限、不动产抵押权实现方式单一等法律上的制约因素外，房产金融市场发育不成熟、房屋使用寿命偏低、老年人的遗产观念强等具体情况也不利于反向抵押贷款制度的本土化发展。一些学者认为，目前大规模推行反向抵押贷款养老的社会条件尚不具备，应采取租房养老和售房养老为主的养老方式，积极试行反向抵押贷款，随着条件的成熟，逐步提高反向抵押贷款的比重。[9](p51)

笔者认为，反向抵押贷款制度在我国“试水”的过程中，应充分考虑我国的法治环境与国内政策，进行有益的改良，适合我国老龄化社会的养老需求，并与当前房产金融发展的规模水平相适应。

1.建立政府主导的制度体系。

美国政府颁布的《1987年国家住房法案》明确了反向抵押贷款制度，并不断完善相关法律法规，加强宣传及监管力度。由于美国政府的大力支持，反向抵押贷款制度才奠定了坚实的基础。反向抵押制度具有公益性和社会性，如果在我国运行发展良好，将成为社会保障制度的有益补充，有利于广大公民。而我国迄今为止的反向抵押贷款实践，都局限于非营利性组织或个别商业机构、金融机构，政府的关心和参与甚少。缺少整体规划和政策引导，反向抵押制度很难凭几个机构的力量维持下去，反向抵押计划难免无果而终。因此，政府应当发挥主导作用，加强对反向抵押市场的调研和组织引导，在政策、法规、宣传方面给予这项制度一定的支持。应逐步放宽对从事该业务金融机构的授权，并在反向抵押贷款推出初期，给申请人和经营机构一定的税收优惠。政府还可以授权保险公司，对借贷双方提供担保，为反向抵押贷款制度的运行搭建畅通的平台，增强贷款机构开设这项业务的信心。同时，对违法违规经营行为，政府也要坚决打击，维护规范有序的市场秩序。

2.鼓励各种金融机构成为运作主体。

我国金融市场正倡导和探索混业经营之路，政府可以反向抵押贷款的推行为契机，鼓励各种金融机构参与到反向抵押贷款的运作中来。当银行作为反向抵押贷款运作主体时，有较为充足的资金储备提供借款。老人身故或贷款宣告到期时，银行将抵押住房的支配权交付市场拍卖处理，或自行出售以弥补前期借款的本息之和。还可以采取银行与国内保险公司合作的模式，老年房主将住房抵押给银行获得一笔贷款，将贷款向保险公司购买寿险，获得养老年金，房主死亡后银行处置抵押房屋清偿债权，并清算贷款成本与收益。

3.明晰土地使用权续期各项规定。

反向抵押贷款是一项长期性业务，在开展初期到抵押期满的较长时间里，几乎只有现金持续流出，而无相应的现金流入，因此需要有持续的现金注入，否则会因资金链条中断无以为继。反向抵押贷款在我国之所以难以开展，最主要的法律风险是土地使用权期满后续期续费的法律规定不明晰。一些计划推行逆按揭的金融机构，因为这项规定不明可能导致的风险太大而搁置计划，保险和证券机构亦不敢承保或购买抵押贷款债券。如果对于产权续期问题的法律规定始终不明朗，反向抵押贷款的现金流将无从保障，这一制度就很难在我国落地生根。

4.将他有产权房屋和其他不动产纳入反向抵押贷款制度。

对一些子女在国外的空巢老人，或者独居在近亲属提供住房内的孤寡老人，若房屋所有权不属于老年人所有，只要子女或近亲属等房屋所有人愿意以产权作抵押，并与贷款机构订立抵押合同，履行相关义务，则完全可以将这类他有产权房屋纳入反向抵押物的范畴，而不受房产必须为老年人自有的限制。对于一些拥有商铺、厂房、车库等不动产的老年人，反向抵押贷款制度也可以允许其在不违反法律规定的前提下以上述不动产为抵押物，获得养老抵押贷款。这种制度设计可以满足老年人多元化的需要，对于一些在某地居住，而在异地拥有不动产的老年人而言，可以首先抵押异地不动产进行养老，解除贷款到期而老年人身体依然健康则有可能被逐出居所的后顾之忧。

5.适度推进反向抵押贷款制度在农村的发展。

有学者认为，农村集体土地使用权抵押以法律形式规定是社会发展的趋势，可以参照反向抵押贷款制度，在农村设立以农村集体经济组织为抵押人，以农村集体土地使用权为抵押物的房产养老制度。具体来说，是将农村集体土地综合评估价值减去预期折损，加上未来增值和预支利息，分摊到农村集体适龄村民预期寿命年限中，按月或年支付现金给农村集体经济组织，作为村集体组织养老保险资金，补充农村社会养老保险统筹账户。[10](p150)二元社会结构和与之相适应的土地二元所有制体系下，城乡社会保障水平不均衡，未富先老和农村土地社会保障作用偏低，是农村集体经济组织面临的社会现实。反向抵押贷款制度为农村集体组织成员养老提供了一种新思路、新途径，可以通过建立完善的评估体系，规范农村集体土地流转市场，进一步在农村市场实践反向抵押贷款制度，从而实现城乡房产金融养老体系的均衡发展。

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[6]王毅.中信“信福年华卡”在豫首发[EB/OL].和讯网：http://bank.hexun.com/2011-11-30/135839402.html，2012-09-26.

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责任编辑 劳志强

DF594

A

1003-8477（2013）04-0148-04

张芳（1982—），女，武汉大学法学院2008级民商法博士研究生。李炜（1979—），男，宜昌市发展与改革委员会副主任。