房地产测绘的特点与技术应用

陈百强

( 赤峰市维衡房地产测绘大队，内蒙古 赤峰 024000)

1 房地产测绘的定义

房地产测绘是测绘学的分支，所有的测绘都离不开仪器和测绘技术，房地产测绘也无例外，也是指在测绘中运用在测绘工作所需的各种仪器，运用测绘技术和测绘手段，来有效的测量、测定房地产的位置、房地产的界址、以及房地产实际占地范围和面积数量、空间等一些相关实际有效的数据，测量结果的真实性和可靠性为房权的持有人和政府房产管理部门提供准确信息服务的一项专业技术活动。

2 房地产测绘的作用概述

房地产的测绘成果是房产的拥有人最原始最直接的法律证据体现，按着国家有关部门制定的测绘技术标准和房屋及其他有关数据资料，为开发企业和业主销售、核算提供数据方面最有效的依据和信息。房地产测绘还可以为我国城市建设在布局中起到重要作用，对住房制度的法律化、司法办案中产权的认定、合理税收等相关部门提供合法数据和依据。这些数据和信息都将是赋予法律地位的。

房地产测绘包括房地产的基础测绘和房地的产项目测绘两种。是对房地产平面测量，房地产调查，房屋方位位置诸要素的准确测量，以及房产图的绘制，建筑面积的测算，变更测量，同时还包括所有权的年限及有关部门的检查和验收结果等等。房产基础测绘是在一个城市的较大区域内，进行大范围的建立一个整体房地产平面控制网络，测绘出房产的最基础、最准确、最有效的图纸，绘制出房产分幅平面图纸，把房地产的信息有比例的记录下来。为社会提供便捷的服务。房产项目测绘，是指在房地产的权属关系管理中、在房地产企业的经营管理中、以及其他有关房地产管理业务和行政管理活动过程中，需要测绘出房产的分丘平面图、房产分层分户平面图及相关的图表、册簿和一些有关数据数据等。

在房产测绘的实际工作中，应该遵循以下程序;A 房产平面控制测量、房产权的初始调查和统计，对房产诸素测量和测绘;B 完成房产图绘制，房产的建筑和使用面积测算，也包括变更测量;C 所有的基础工作做成后，对成果资料进行系统的认真的检查，最后达到验收合格的结果。从房地产测绘的特点来看，表现的内容较多，特别是有有关的权属界线更应该标注清楚。地产所属的分布图标尺不尽相同，较大的居多，作为我国的比例尺常用的一般是1:500 或1:1000，分丘图和分户图的比例更大，1:50的图例也有，但要求会更高。内容也必须更详细。

3 现代测量技术的应用

现代技术愈来愈发挥重要作用。RTK 和计算机作用作用更大，使房地产的测绘更准确。利用RTK 技术定位时，基准站的接收机把检测数据准时的传输给流动站的GPS 接受系统，流动站还可以快速分析调整其模糊度，可以实时的测定权属的界址，对一些物点的位置能达到厘米级别的精确度，对GPS的数据处理后录入系统。这样，精确的房产图就产生了。

3.1 对于变更范围比较小的房地产，视其实际情况，在原有房屋或设置的测线，采用卷尺定点测量和采用正交法和交会法、延长线法和方向线法，也可以使用建立自由测站法来进行测量和测绘。

3.2 对于变更范围大的房产，可采用测线固定点测量法和平板仪测量法。

3.3 采用解析测图方法时，应把平面控制点布设好，设立测绘站，然后再进行数据采集工作。

3.4 权属变更测量的方法。1)图解复丈法，具体应用是调用有关的已登记在册的房地产原始资料和相关信息，包括房屋使用调查表资料，用地调查表资料、房地产初始登记申请等相关资料来实施测绘工作。2)根据房地产在做出变更登记时的批复、产权所有人的申请，和所绘制房屋用地位置图纸、各项权利证明合法文件，产权的约定时间和日期，通知房地产变更登记申请人到测绘现场指界，变更申请人无法到场的，可指定他的法定代理人到现场认定。3)在实际测绘中，需要把现有的有效图根点和界址点，房角点等平面控制点加以利用，作为测绘和测量的测量基准点。如果利用现有平面控制点，必须设立测绘站，同站检测的误差不超过图上±0.2mm;异站或自由测站检测误差不能超过图上±0.4mm。4)对同幢房屋测量测绘时，还可以将分界的实际测量出来的有效数据注记在测量的图纸上，按着测量时，被测房产实际的长度，加以计算，记载下有效准确的面积。再定出分割点，这样才有利于绘制，这样做出的分户图纸更精确。

3.5 使用解析复丈法进行测绘时，1)根据原房地产原始有效的登记资料和登记信息进行合法测绘，这些资料包括房屋登记表，房屋用地情况的登记、审批、调查表、还包括房屋产权人变更登记事项申请书、房地产平面结构图纸，对现有的在测量中使用的房屋界址点、房屋房角点坐标成果表等。2)根据房屋在变更登记时产权人的申请书，标示的房地产位置图纸，能够证明房屋产权的法律性文件和其它合法证明，看房屋产权是如何约定的，约定的时间和日期。通知房地产变更登记申请人，申请人不能到场的，可请他指定的代理人到测绘现场指界，对没有设立界标的，要设立界标。3)如果利用现有平面控制点进行测绘，在测绘之前也必须进行检验和测定。在检测后，采用比对和用重复测定的方法，测得界址两点之间的距离，与由坐标反算的距离再进行检验核对时，两者之间距离误差不超过倍相应等级控制点、界址点或房角点的点位中误差。在使用野外解析法时，也可以在测量采用极坐标法来进行测绘。

4 结语

随着我国市场经济的发展和住房制度改革的深化，房地产作为一种高价、耐用的特殊商品进人了流通领域，交易市场日趋活跃，房正交法或交会法。它们的技术要求必须按《房产测量规范》执行。等级界址点的精度要求也要符合规定和规范，必须精确，选择测定房屋界址点的坐标也必须准确，这样测绘出的，我们所需要的数据才精确，还必须注意，用地合并后的面积，以合并后外围界址点坐标计算之面积为准。房地产确立了其在国民经济中支柱产业的地位，也因为房屋和土地是人们生活中最基本的物质条件，对房产信息采集和绘制、表述必须准精确、科学，房地产测绘成果对国民经济发展、对保护公民合法财产意义非凡。