我国保障房建设存在的风险及对策探析

卢曙芳

保障性住房是与商品性住房相对的一个概念，它是指由政府出资为中低收入家庭解决住房困难问题而提供的限定标准、限定价格或者租金的住房。这类住房一般包括廉租房、经济适用房以及政策性租赁住房等几类，这类住房形式有别于完全由市场需求而确定价格的商品性住房，起到社会保障作用。党和国家历来十分重视民生问题，住房问题又是关系到人民群众居有定所的关键所在，因此下大力气改善人民住房问题是党和国家的工作重心。自1998年我国施行深化住房制度改革、停止福利性住房分配以来，我国房地产市场快速成长，住房建设快速发展，城镇居民的住房条件明显改善，特别是近几年来保障性住房建设步伐进一步加快。

一、保障房的社会意义

保障性住房政策的施行具有其现实的社会效益与经济效益，并非无理性的投入，也不是一个无底洞。

首先，保障性住房使得低收入居民有了安居保障。通过改善城市低收入居民的居住条件从而达到改善民生问题的目的，保障房的加快建设对于改善民生促进社会的稳定和谐具有重要的意义。2009年，中央新增加的1000 亿投资中，最重要的就是投向使用效率最高、发展最为需要的地方。

其次，加快保障性安居工程的建设，对于相关的很多产业具有较强的带动效应。据有关权威统计显示，2010年新增的75 亿廉租房建设投资，带动了65万吨钢材消费，50万吨水泥消费的地方和社会投资。同时，中央将17 亿投资用于棚户区改造基础设施工程建设，拉动2万吨铸铁消费量以及10万吨钢材消费量和30万吨水泥消费量。

第三，加快建设保障性安居工程的建设，为今后扩大消费创造了有利条件。建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，有利于低收入群体扩大消费。

二、保障房建设过程中存在的风险因素

1.现行保障房制度尚不完善

现行的保障性住房政策均以规范性文件形式发布，虽具有一定效力，但是缺乏强有力的法律约束，无法确保其实施的可靠性以及时效性。2005年我国颁布《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》，但是此办法也未能上升到法律层面，缺乏管控效应。

我国对于保障性住房的界定不甚明确，使得许多浑水摸鱼的现象发生，导致廉租房、经济适用房等无法真正惠及急需人群，影响到保障性住房供给的效率和公平。

2.保障房准入管理存在漏洞

目前我国大部分地区对于保障房供应人群施行严格把关，严控“准入关”，但是由于对于家庭情况以及个人住房和收入等基础信息掌握不足，使得“准入关”的把握困难重重。个别地区在保障性住房分配的过程中甚至存在弄虚作假、不实申报等现象，更有甚者，工作人员监守自盗，罔顾规定程序和审批条件，失职渎职等现象屡见不鲜。另外一方面，有些家庭条件改善的住户仍然不退出保障性住房或者补贴水平未见下降，“退出关”几乎无人把守。

3.项目选址不当

由于缺少对于保障性住房项目选址、方案设计以及审查的统一要求，加之许多地方尚未建立相应的程序性规范以及执行标准，导致保障房建设项目选址不当、土地质量差等问题的存在。一些地方为防止保障性住房的建设给商品房市场带来冲击，大多将保障性住房项目的选址落在交通不便、配套设施不全的偏远地区，使得大量建成的保障性住房空置，浪费资源。

4.供房质量差，问题多

近年来，由于保障性住房质量问题而曝光的项目不在少数。至2012年，武汉市保障房建设规模逐年扩大，但对自2006年以来已交付使用的79个保障房项目，共计786 栋89187 套房屋质量情况调查中发现，其中50个项目存在渗、漏、裂等严重质量问题，17个为重点督办项目，同时还确定了14个存在电梯质量隐患的项目。

三、保障房建设中风险的规避措施

1.建立健全保障性住房法律体系，加强管理

我国应借鉴西方国家对于保障性住房建立相应的立法支持、具体建设和管理规范。为保障房制度的执行提供法律依据，也使“准入关”和“退出关”的审核和掌控有法可依，保证保障性住房分配的效率与公平。

在保障房准入标准审核阶段，应进行四大改变：一是申请户所在社区干部必须入户审核；二是社区、街道、县区和市州房管部门四级联动审核；三是金融、车管、房管、税务、户籍管理等多达十多个与个人财产、家庭状况密切相关部门，实行信息共享严密审核；四是增加公示程序。做到全程透明，接受社会监督，完善保障房退出机制，畅通举报投诉渠道，坚决查处骗购骗租及违规转租、转售保障房等行为。

2.加强项目审批管理，确保供地质量

项目选址应当科学化，综合考虑交通、配套设施等，项目上报审批应当材料齐全，包括项目选址、土地预审、规划审批、环境影响评价、地质勘察报告以及保障性住房建设行政主管部门审查意见等，另外还应有供水、供电、供气等协议文件。

3.严把住房质量关

为保证保障性住房质量，所有保障房必须进行竣工交付备案，保障房的验收过程要透明化，接受社会监督，让群众参与进来，验收结果须进行公示。对于出现问题的项目，应追究开发商以及项目验收相关负责单位责任。严格执行国家住房和城乡建设部发布的《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》（建市[2010]68号）和《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》（建保〔2011〕69号）等多项规定，切实把加强质量管理贯穿于保障性安居工程建设的全过程。

四、结语

保障房的建设是关系到人民群众安居乐业的大事，加强保障房分配的管理，确保效率与公平，加强质量监督管理，是确保人民群众得到最大实惠的关键所在。

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