小议住宅小区物业管理中存在的问题及解决办法

摘 要：随着物业管理模式在小区管理中的深入推行，物业管理单位与小区业主的纠纷也逐渐增多，如何应对目前物业管理单位与小区业主的纠纷问题成了当前物业管理中的首要大事。本文就是根据目前住宅小区物业管理中存在的不足提出相应的解决办法，以期能解决目前物业管理中所存在的问题提供一点帮助。

关键词：物业管理 住宅小区 物业纠纷

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）01（a）-0174-01

根据某知名大学对70多所小区的调查，当前住宅小区业主与物业管理单位发生过严重纠纷的占到调查小区总数的80%，其中发生过严重暴力、肢体冲突的占总数的37%。在这些冲突当中固然存在着一些业主侵犯物业管理单位的案例，但综合调查显示，更多的侵犯是发生在物业管理单位对小区业主的侵犯。

1 物业管理单位服务中存在的不足

目前，收费形式的物业管理制度在我国已经施行了20多年，虽然国家出台了相关的法律、法规，但物业管理中仍存在着诸多的不足，如：物业管理收费乱、物业部门信用低、业主维权难等问题仍普遍存在。如何解决物业管理中存在的问题，更好的为物业企业发展、为小区业主提供良好的宜居环境是目前小区物业管理企业发展中的首要问题。

1.1 相关的法律、法规有待于完善

由于国家前些年对于房地产行业的优惠政策，客观上对房地产开发企业所孪生的物业管理单位监管不严。对于物业管理企业成立时的审查制度也较为宽松，因此在客观上助长了物业管理单位的不良心态。而政府出台的《物业管理条例》也把业主的权益集中到了业主委员会当中，此条例没有赋予业主与物业管理部门平等对话的机会，因此也就造成了目前物业管理部门的服务质量不高。

1.2 物业管理部门准入门槛低

目前的物业管理企业准入门槛较低，不需要大资金就可以成立物业管理企业进行物业管理收费。这就造成了一部分实力平平的物业管理企业，虽然有了物业管理的资质，但因为缺乏必要的资金投入，各类相关服务的专业人员数量不足甚至在工作中产生分工不明确。因此不能达到既定的物业管理标准，从而引发业主的不满，引发了不必要的冲突。

1.3 业主维权难、维权成本高

我国的民事诉讼法中规定“谁主张，谁举证”的原则，这就造成了处于弱势地位的业主遇到侵权时举证难的问题，物业管理部门和房地产商掌握着大量的信息，而受侵害的业主如要举证物业管理部门的侵权行为，必须向法院提交有说服力的证据，但结果往往是收侵害的业主提供不出来法院所需要的证据从而败诉。

1.4 物业管理部门信用度低

由于物业管理监管的法律、法规不健全，使得物业管理企业的一些行为得不到有效的约束，造成一部分物业管理企业信用意识淡薄。

2 物业管理企业服务意识的改进

加快物业管理改革，依法确定科学、规范、合理的物业管理服务收费，既符合业主的利益和愿望，也有利于物业管理服务的价值补偿，是促进物业管理行业健康有序发展，维护社会稳定的有效措施。

2.1 完善业主制度、收费制度

小区内的业主家庭有权选派自家的成员参加业主大会，享有会议选举中的选举权和被选举权。在物业费的收取上，物业公司应张贴物业收费明细，对于业主有争议的收费项目和数额，物业公司应主动向业主解释收费的理由，对于不合理的收费应及时撤销。

2.2 强化监管职能，实行备案和检查制度

政府相关职能部门应当加强对物业企业的监督和管理，实行严格审查的准入制度，对于一些没有经营的能力的企业不予审批。政府房产管理部门应定期、不定期的对物业部门的服务进行抽查，对于查出的违规问题应及时处理，并将处理结果公布给广大业主。对于物业企业的收费制度实行收费许可制度，对于不同小区、不同服务规模、服务项目的收费数额由物业公司报送政府有关部门进行统一审批，审批合格后物业管理部门应及时公布给广大业主。

物价部门要不定期的对物业管理企业的收费行为进行抽查，对于存在乱收费的物业管理企业要降低其收费标准，情节严重的政府部门应取消其物业管理资格。

2.3 实现物业管理市场化，引进竞争机制

目前我国的大部分物业公司都是由房地产商指派而来的，要想从根本上改变物业管理中存在的问题，除了国家出台相关法律、法规进行规范，还应该取消以前的“谁开发，谁管理”的运营模式。从根本上断绝物业管理公司于房地产商之间的关系。物业管理企业应该在工商部门依法登记并取得相应的资格，国家应多鼓励有实力的企业、团体加入到物业管理当中。物业管理企业经营中应当靠优质服务和品牌参与市场竞争，小区选择的物业公司应在政府房地产管理机关的监督下接受小区业主委员会的公开招标，中标后入驻小区，在政府价格主管机关领取收费许可证，制订服务收费项目标准公布后从事管理收费。通过市场竞争，使那些实力较强、规模较大、服务质量好的知名企业脱颖而出，从事较多的业务，创出品牌，用优质服务，合理收费占领市场制高点。促进物业管理服务行业健康有序发展。

“以人为本”是物业管理企业的服务宗旨，在服务中更好的贯彻这一宗旨，才能得到广大业主的支持，企业才能在经营中获取更多的利润。物业管理企业应该在经营中应进行技术、管理制度的创新完善，用于实践，不断拓宽发展空间，才能保证物业管理公司保持可持续发展。

参考文献

[1]杨娟.试析物业管理主题关系[J].当代经济，2011（1）.

[2]罗卫平.前期物业管理若干问题研究[J].中南民族大学学报：人文社会科学版，2006（5）.