基于可拓学的房地产开发项目可持续发展评价

孙 亮 尹学胜

(陕西容大建筑工程有限公司，陕西西安 710065)

房地产开发项目是建设项目中最常见、最重要的一种项目类型。目前，相当一些房地产开发项目的投资实施，在为社会经济发展、为群众生产生活提供优质高效的服务，取得财富的同时，由于受到科技发展水平、经济价值观念和道德观念的限制，过量地消耗了自然资源，严重污染了自然环境，破坏了自然界的生态平衡［1］。为此，在房地产开发项目的投资决策阶段，引入可持续发展的思想［2］，从可持续发展的角度评价房地产开发项目，可以减少可持续发展较差项目的盲目投资建设，有效避免重蹈“先污染，后治理”的旧辙，体现以预防为主的思想，有利于房地产开发项目继续更好地为人类生存、社会发展发挥积极作用。

本文根据房地产开发项目的特点，提出了房地产开发项目可持续发展的内涵，构建了投资决策阶段的可持续发展评价指标体系，并将可拓评价方法应用到房地产开发项目可持续发展综合评价中，以期为相关投资决策提供参考。

1 房地产开发项目可持续发展的内涵

可持续发展是一种与传统发展观不同的新型发展理念［3］。它是一个涉及政治、社会、经济、技术、生态环境和组织的多维动态综合概念，主张公平分配和代际公平，在不降低环境质量和不破坏人类赖以生存的自然资源基础上，实现经济、生态的持续发展。

房地产开发项目是一种规模庞大的综合性工程，与一般建设项目相比，具有投资额大、建设周期长、环境复杂、受政策影响大，不确定性高以及后果不可挽回等特点，对区域内经济和社会发展、生态环境以及资源利用影响巨大。房地产开发项目可持续发展的内涵可理解为:在开发项目形成和发挥其服务功能的整个生命周期内，所接近或达到既满足当代人的需要，又不损害后代人满足需求能力的标准程度。它具体表现为社会的和谐性、经济的合理性、生态环境的相容性、管理体系的科学性。可持续发展体现了房地产开发项目在一个特定时间应维持各种效益和影响之间的动态均衡，促使发展速度与发展质量相互适应，蕴含了项目的一种自我调控能力。

2 房地产开发项目可持续发展评价指标体系的构建

2.1 指标体系构建要求

房地产开发项目可持续发展评价指标体系应当能够体现可持续发展的内涵，突出反映社会影响、经济效益、生态环境和管理体系这四个方面，以项目自身为中心点，向四周扩散到其影响区域，全面考虑其直接效益和间接效益，并充分挖掘其效益所产生的各种潜在影响，使项目的可持续发展与区域整体可持续性保持一致性;还应当具有层次清楚、结构合理、逻辑清晰和简明易取的特点［1］。

2.2 指标体系构成

在开发项目投资决策阶段，房地产开发项目可持续性发展评价指标体系的准则层由社会的和谐性、经济的合理性、生态环境的相容性和管理体系的科学性4大部分组成，这4个准则层由16个具体指标来反映，如表1所示。这些指标组成一个体系来综合反映总目标:房地产开发项目可持续发展综合评价(A)，其中:

在对具体房地产开发项目进行评价时，应根据项目所属的类型、特点等实际情况对上述评价指标进行适当调整［3，4］，见表1。

3 房地产开发项目可持续发展可拓综合评价

3.1 评价方法的选择

由于可持续发展系统的复杂性，国内许多著名学者虽对建设项目的可持续发展评价方法进行了积极研究，但大多都停留在理论研究的层面［3，4］，对于具体评价方法在房地产开发项目中的实际应用却从未见到。近年发展起来的可拓评价方法具有很多优点，并且在许多领域得到成功应用。因而，文中应用基于可拓学的多级可拓综合评价方法，以期解决房地产开发项目可持续发展综合评价问题，为相关投资决策提供科学依据。

表1 房地产开发项目可持续发展评价指标体系

3.2 可拓评价方法

可拓学是由我国学者蔡文研究员于1983年创立的一门原创性横断学科［5］，采用形式化的工具，通过引进物元 R=(N，C，V)=(物，特征，量值)，建立多指标的评估模型，并对其进行变换和运算，从定性和定量两个角度去研究和解决不相容问题的规律和方法，以定量的数值表示评价的结果，从而完整评价事物。具体步骤为:

1)确定经典域和节域。设:

为 m 个同征(C1，C2，…，Cn)物元，则称:

是同征物元R1，R2，Rm的同征物元体。其中，Nj为所划分的第 j个评价类别;Ci为第 i个评价指标，Vij=〈aij，bij〉为 Nj关于指标Ci所规定的量值范围，即各类别关于对应的评价指标所取的数据范围经典域。令:

其中，P为类别的全体;Vip为P关于Ci所取的量值范围，即P的节域。

2)确定物元。对待评事物p，把所检测得到的数据或分析结果用物元R表示，称为事物p的待评物元。

其中，p为某事物;vi为p关于Ci的量值，即待评事物检测所得的具体数据。

3)确定待评事物关于各类别等级的关联度。

4)计算待评事物p关于等级j的关联度。

5)等级评定。若Kj0=maxKj(p)，则确定p属于等级P0j。

令:

则称j*为p的级别变量特征值。例如:j0=1，j*=1.9表示p属于第1类偏向第2类，从j*中可以看出偏向另一类的程度。

4 实例研究

某房地产开发项目位于陕西省西安市，地处长乐路与咸宁路之间，拥有2.6 km长的生态岸线暨滨河公园。该项目占地1 200亩，总投资30亿元，分五期开发，由中心居住区、滨河公园景观区和商业购物区三个功能区构成。项目建成后可容纳2万多人居住，小区绿化率达到了80%，该小区称得上是西安市一个具有标志意义的生态型“滨河小镇”。

项目力争在2014年5月全部竣工。应用上述可拓评价方法，对该房地产开发项目在投资决策阶段进行可持续发展综合评价研究。

4.1 确定评价指标、权重

由于受许多客观条件的限制，不可能将所有的影响考虑在内，必须选取对该房地产开发项目可持续发展起到控制作用的主要指标，对影响较小的次要评价指标予以忽略。对于该房地产开发项目指标的选取按照表1进行，共16个评价指标。其中，定量指标的数据来自建设单位内部的数据信息，定性指标的数据邀请该项目内部和外部的多位专家共同研究确定。并且，为使评价指标具有可比性，便于进行科学归纳，对各指标进行归一化、无量纲化处理。

指标权重的确定可采用AHP法、简单关联函数等方法。为使权重更具有客观性和真实性，本文采用简单关联函数［6］，按指标cij的数据落入的类别越小，则该指标对可持续发展的贡献就越大，因此，应赋予越小的权值。根据上述方法确定的权重，求得各评价指标cij的权重为:

4.2 可拓综合评价

对房地产开发项目可持续发展级别划分为五个级别，即:N1为不可持续发展、N2为弱可持续发展、N3为一般可持续发展、N4为较强可持续发展、N5为强可持续发展。各评价指标cij相对应的五个级别的量值范围可邀请多位专家共同研究讨论确定。按照上述计算步骤1)～步骤5)，可计算出该房地产开发项目的关联度及可持续发展评价结果。由于受篇幅限制计算过程省略，计算结果见表2。

表2 该房地产开发项目关联度计算结果及可持续发展评价结果

由表2可知，该房地产开发项目可持续发展等级的综合关联度k，其最大值为maxk=0.35，级别变量特征值j*=3.17，表明该房地产开发项目的可持续发展等级属于N3级，即一般可持续发展。建议该房地产开发项目必须在以后各阶段采取积极有效的措施，增进该开发项目的可持续发展能力，使开发项目的可持续发展水平在以后各阶段的评价中呈现上升趋势，这样开发项目的实施才能真正具有可持续发展的能力，为人类社会创造财富。

5 结语

在投资决策阶段，对房地产开发项目可持续发展能力评价的重要作用进行了分析，提出了房地产开发项目可持续发展的概念，构建了房地产开发项目在决策阶段的可持续发展评价指标体系。在对现有可持续发展评价方法研究的基础上，选择了评价方法，提出了房地产开发项目可持续发展可拓综合评价法，并以西安市某大型房地产开发项目为案例进行了实证分析。评价结果表明，该方法能够直观地反映房地产开发项目的可持续发展水平，理论上可行，在实践中具有较强的可操作性，便于实现电算化，具有一定的实际指导意义。

［1］ 竹隰生，陈汝均，任 宏.建设项目可持续发展评价及其应用模式研究［J］.重庆建筑大学学报，2002，24(2):74-78.

［2］ 陈传德，付红军.公路项目可持续发展的评价方法［J］.哈尔滨工业大学学报，2009，41(3):253-256.

［3］ 张飞涟，周继祖.铁路建设项目可持续发展评价［J］.铁道学报，2002，24(1):93-96.

［4］ 蔡 文，杨春燕，林伟初.可拓工程方法［M］.北京:科学技术出版社，2000.

［5］ 康志强，冯夏庭，周 辉.基于层次分析法的可拓学理论在地下洞室岩体质量评价中的应用［J］.岩石力学与工程学报，2006，25(2):3688-3693.

［6］ 连建发，慎乃齐，张杰坤.基于可拓方法的地下工程围岩评价研究［J］.岩石力学与工程学报，2004，23(9):1450-1453.