解析小产权房

本刊记者 李秋香

解析小产权房

本刊记者 李秋香

北京小产权房

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。

小产权房的产生

小产权房已经有40多年的历史。1978年后小产权房得到了快速发展，特别是最近的这几年，全国各地都在铺天盖地地发展。发展的源头最早可以追溯到20世纪70年代。例如，江苏省江阴市的华西村，天津的大邱庄等地方。第一是由于乡镇企业的发展，本地农民收入增加后为提高生活品质，村里分出一块地让他们自己盖房子或者盖好了之后分配；第二是企业需要引进人才，员工有住房需求，这样就产生了户籍分离问题；第三是解决了前面两个群体的住房问题后，农村乡镇组织或村组织发现可以利用农村便宜的地价来盖房向城里人销售，获得额外经济利益。

概括起来，小产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能购买；另一种是在集体企业用地或占用耕地违法建设的。

小产权房究竟住了哪些人？一类是本地打工者农民；一类是外地来打工的农民；第三类就是当地企业发展引进的外来人才，是城市的技术专家和管理人员。大多数小产权房不在城市中心区，往往处在小城镇，尤其是城市郊区的城镇，离城市中心区较远。住房也有两种情况，一种是临时搭建用于短期居住的很简陋的房屋。一种是很正规的住宅，各种标准和城市里面的住房一样；第三种是别墅型住房。

由于小产权房大多数是以农村为主，以农业用地为主，公共设施非常不配套，所以价格便宜。购买人主要是城市里面没有住房或者是城市里面已经有了较小的住房，没有经济条件购买，购买不了在城市里面的大产权房，于是到农村里面购买小产权房。这是最主要的情况。也有一小部分是别墅房，供城市有钱人投资或休闲居住。

城市化的推动

20世纪90年代以来，我国工业化、城市化快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业，有的已经留在城市长期在建筑、餐饮、家政、商业等行业务工。城镇常住人口的快速增长尤其是大量中低收入的农民工进城，大大增加了对价格相对低廉住宅的需求，从而也在一定程度上推动了小产权房建设。

据第六次全国人口普查数据显示，截至2010年11月1日我国居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口为26139万人，比2000年人口普查相比增加了11700万人，增长81.03%，这反映出流动人口大量增加与城市化快速发展、农村劳动力加速转移有很大关系。从城市化水平看，近十多年来我国城镇常住人口数量快速扩张，城市化率平均每年增加1～1.5个百分点。

伴随着城市化快速发展的同时，我国城市建成区面积快速扩张，使得原先大量的城市远郊区逐步变成近郊区，近郊区逐步变成了城区，农村地区变成了城中村。城市规模的快速扩张，再加上交通和供水、排水、供电等城市基础设施的不断完善，使得相关农村集体土地开发利用价值也与城镇国有土地一样快速提升，而传统的在农村土地上从事种养殖业的收益，相比住宅和商业地产等房地产开发投资而言，不仅回报低、见效慢，而且风险大，这也是导致小产权房大量开发建设的主要原因之一。

高房价下的价格优势

小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高涨的房价正是催生小产权房的重要原因之一。

2006年和2007年我国的房地产市场价格经历了一次全国性的上涨。根据国家统计局发布的数据，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。北京、深圳是房价上涨最快的城市，分别达到 10.4%、10.0%。截至2007年6月北京普通住宅开盘整体均价10280元/平方米，比5月上涨了20.4%。

2010年全国70个大中城市房屋销售价格、土地交易价格累计分别比2000年上涨了1.77倍、2.32倍，分别比2005年累计上涨了1.35倍、1.64倍。其中大城市和特大城市住宅价格上涨尤为明显。以北京市为例，2003年以来，北京房价总体上呈现快速上涨态势，2011年商品住宅成交均价每平方米21929元，比2003年上涨了3.92倍，其中2005～2007年分别比上年上涨38.21%、23.43%、41.00%，涨幅均超过20%，2009年房价涨势更是迅猛，比2008年大幅上涨90.37%。

由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

小产权房的产生本身就反映了我国房地产市场供需结构严重失衡的现状。一方面大量工薪阶层等中低收入群体需要中低价住房，另一方面又因商品房价格高、上涨快，买不起房。当购房者在商品房市场上购买不到价位合适的中低价位商品房时，就会把目光转向手续不全但价格低廉的小产权房。而中低收入群体对低价房的需求也反过来进一步刺激了一些“城中村”、近郊甚至远郊农村大量在集体土地上开发建设小产权房。

二元土地所有制

我国存在着城乡二元土地所有制，即国家所有（城市土地）和集体所有（农村和城市郊区的土地）两种土地所有制形式。土地市场政府二元身份、产权二元主体的叠加，形成了一个供地主体和一种交易产权的特殊制度。其中，政府二元身份一方面是指二元土地权力，即中央政府代表所有权、行使市场管制权；地方政府代理使用权、行使经营权：另一方面是指二元政府职能，即政府既具公共职能也具经营职能。

产权二元主体一方面是指国有土地产权的二元主体，即中央政府代表所有权，地方政府享有使用权、经营权：另一方面是指集体土地产权的二元主体，即村民委员会代表所有权，村民享有土地使用权。在我国城乡二元土地制度下，集体土地所有者与国有土地所有者之间权利不对等，农村集体组织并不拥有完全意义上的集体土地产权——农民集体对土地的占有、使用、收益和处分权是有限的，尤其是缺乏对农村集体土地使用权的最终处分权，从而导致农村集体所有土地无法直接进入土地流转市场。

作为农村集体土地所有权主体的农村集体及农民个人并不直接参与土地一级开发和房产开发整个产业链中的利益分配，土地被征用的农民和农村集体组织只能以征地拆迁安置补偿费的方式从中获取很小的一部分利益。在近年来工业化、城镇化快速推进过程中，土地快速增值导致农村集体所有土地的法定征收补偿费用与市场价值之间的差距不断拉大。小产权房的出现，在很大程度上也是农民和农村集体组织参与土地资源优化配置、分享工业化和城市化发展进程中土地增值收益的必然结果。

小产权房集中区

全国工商联房地产商会旗下REICO工作室的报告显示，“十一五”期间(1995～2010)，全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

北京郊区小产权房密集，高房价将大量刚需族逼向了郊区小产权房；重庆属西部大城市,外来人口多，郊区面积大,小产权房分布零散；郑州小产权房的城中村问题突出；海口旅游度假区存在大量小产权房问题。

目前北京市小产权房数量占整个房地产市场的20%左右，涉及近30万户家庭，主要分布在通州、顺义、怀柔、昌平和密云等郊区县。通州区张家湾镇张湾村太玉园项目据称是“全国最大小产权房社区”，目前已建成144栋小产权楼房，总占地面积约2000亩，建筑面积240万平方米。其中有三分之二以上的小产权房卖给了城区居民。

郑州市近年来面临大规模城中村改造，而土地确权及规划变性工作相对滞后，以致私搭滥建小产权房问题失控。当地业内传得最有“爆炸性”的说法是“在售商品房中就有相当比例是小产权”。

海口则是旅游度假区，在海南国际旅游岛规划获批后，一路上涨的房价给小产权房提供了市场。据海南省住建厅2010年底统计资料显示，海口违建小产权房有11.5万平方米。

今年5月7日，广州市国土房管局公布了首批违法销售小产权房的清单，涉及13个项目。该清单包括鑫瑞大厦、维罗纳新家园、温泉花园、星城丽景、星城雅居、人和花园、太和花园、麓云谷8号、福泰阁、金山雅居、嘉怡园6期、盈富华庭、太和商贸新村6号楼等项目。这是广州市今年以来首次曝光违法销售小产权房清单。