印度没人敢玩强拆

张斌

开发商不敢强拆贫民窟，政府也不敢。尽管这些贫民窟主处于社会底层，但手上握着让政客们害怕的“尚方宝剑”——选票。

在上海、北京对高房价望而兴叹的人们，如果到了印度的孟买、新德里，就只能望而生畏了。

孟买南部班卓尔区一栋面积约1000平方米的小楼，1990年代时售价400万美元，现在暴涨到5000万美元。小楼旁边一套位于第五层的小公寓，面积为300平方米，听房主讲，从他1975年买入至今，市价已经涨了600倍，达到3.6亿卢比（约合730万美元）。

有调查显示，2010年，孟买在世界最贵房价排行榜上居第十位，每平方米单价约为9000美元。而该城市当年的年人均收入只有900美元。与此相对照，排名第七的巴黎单价约1.2万美元，年人均收入是3.7万美元。

印度高房价背后，隐藏的是它的社会制度。 印度宪法规定：一切公民均享有在印度领土内自由迁徙，在任何地方居住和定居的权利。这意味着一个印度人，无论走到了哪里，都与所在地的居民享有一样的公民权利：求职、子女教育、医疗等方面权利均等；不需要健康证、暂住证，不会被收容。同时，印度法律还规定：只要连续使用一块土地10年，就自动获得这块土地的所有权。

从1960年代起，越来越多的印度农民进城随意划地而居，贫民窟随之壮大成型。虽然贫民窟以垃圾成堆、卫生条件恶劣、缺乏公共厕所、治安问题突出著称，但当有开发商或者政府提出拆迁或购买土地，这里的主人却并不愿意。

“大致有两个原因：第一，改造会砸烂这些人的现有生计，他们的手工作坊、垃圾回收站、小商铺等产业无法安置在公寓里，而他们一向赖此为生；其次是印度包括孟买的公共交通设施还较差，拆迁意味着他们要搬到更远的地方去住，会使这些人远离工作地。”一家房地产开发商总经理助理Chirag Savia说。

但强拆在这里是行不通的，开发商不敢强拆贫民窟，政府也不敢。在印度，遇到拆迁问题打输官司的几乎总是开发商和政府，这是下层百姓的福音，印度也因此被称为“穷人天堂”。这些贫民窟主尽管处于社会底层，但手上握着让政客们害怕的“尚方宝剑”，那就是选票。在每一次印度大选或地方选举中，数目巨大的贫民窟选民都是任何一个政客不敢忽视的强大政治力量。

而且，印度实行土地私有制，政府在这个问题上并没有太多發言权。“政府自己手里的土地都不富余（只掌握30%左右的份额，在孟买、新德里这样的大城市，占比会更低），很多基础设施建设不能顺利进行的最大原因都是政府没有可用之地，又不能强行征用。”在一家咨询公司工作的Ravi Sathe介绍说。所以，在这个土地资源稀缺的国家，尤其是城市，如何获得土地是地产开发商必须面对的棘手问题。

房地产在印度是一个高利润行业。从2010年《福布斯》杂志印度版列出的百富榜可以看到，多数新入选者都来自房地产行业。在里昂证券（亚洲）的首席经济学家看来，价格和利润率如此之高的印度房地产业并不存在多少泡沫。他说，“虽然近两年来孟买、新德里这样的城市物业销售大幅放缓，但在其它地方仍有着25%至35%的增长。因此基本上没有看到印度住房需求的明显萎缩。”

而普通人在印度投资房产、坐等升值也并没有那么容易。印度的不动产税很高，私人拥有的土地、房屋，甚至院子里的树都要交不动产税。交易税和空置税也抑制了人们的炒房欲望。假如你卖掉了房子，在一年时间里又没有再买房或进行其它投资，就要交纳全部盈利的33%。所以，摩根士丹利的Ridham Desai同样不认为印度房地产市场存在着很大的泡沫。

（摘自《博客天下》）