大城市近郊多业态混合居住小区规划设计研究

王一磊 王 超 陈青长

(1.上海应用技术学院城市建设与安全工程学院，上海 201418;2.山西省建筑设计研究院，山西太原 030013)

1 背景

城市规模的迅猛扩大是当前不可回避的现状。随着我国当前城市化进程的飞速发展，据国家统计局的数据到2011年我国的城镇化率已经达到51.27%，除了各地小城镇的数量迅速出现外，大城市已经不可避免的将承接越来越多的城市人口。可见在大城市的近郊大规模的居住小区如雨后春笋般的出现，尤其是随着轨道交通和城市快速路的延伸，这些迅速崛起的居住小区由于土地价值的极快提升使得其业态随之复杂化和多样化，出现了同一居住小区多业态混合的模式，随之也带来了诸多问题。本文研究的正是如何通过规划设计来解决此类居住小区存在的问题，提升居住小区的品质并缓解居民的困扰。

2 大城市近郊多业态混合居住小区特征

当前，各大城市的总规修编都已经注意要严格控制大城市中心城区的人口规模。例如上海中心城区当前面积为600多万平方米的面积上却汇集了900多万数量的人口，过于高的人口密度使得资源环境压力过高，公共服务设施供给不足，为此到2020年上海的规划建设用地只有20%多用于居住用地，上海中心城区的住宅总量会大量缩减。上海市城市总体规划到2020年中心城区的人口数量将控制在900万人内，使得大量人口将转向郊区。而居住人口的不断转移将对近郊的居住小区产生重组再生。由此来看，伴随着大城市城市建设用地规模的不断扩展，大城市近郊必定会出现有特点的多业态混合居住小区，这些居住小区具有其自有的特征:

1)分布上呈现沿交通线的扩散型。大城市近郊多业态混合居住小区有别于郊区单一独立住宅小区。出于其居民的居住与通勤的最基本需求，这类居住小区需沿着从城市中心区扩散外延的城市快速路周边集中出现，又或者是具备城市郊区轨道交通沿线一定范围内出现。

2)建设地块容积率要求高，住宅小区业态的形式丰富。一座城市的不同区位，其容积率一般从外围郊区到中心城区显现递增关系。例如上海内环内城区的住宅容积率多在3.0以上，外环线附近也达到2.0以上，容积率在1.0以下的一类住宅建设用地已经不再出现新增地块。因此这类住宅地块的开发往往存在着例如别墅与小高层混搭，多层住宅与高层住宅混搭等多种情况。

3)常见分期开发，同一小区内出现多样化的业态与建筑。住宅小区内存在前后不一致开发，新旧建筑并存等状态。位于大城市近郊的住宅建设用地往往面积普遍较大，这就势必导致开发商分期建设的手段的应用。而往往前一期建设后不久，城市发展又导致地块的价值提升，后期建设为追求经济效益导致住宅小区内存在前后不一致开发，新旧建筑并存等状态。

3 大城市近郊多业态混合居住小区存在的问题

3.1 多业态混合相互间的干扰

受到建设用地的规划容积率所限，大城市近郊所分布的大中型居住小区内混合复杂的业态布局，导致高建筑密度的业态往往干扰低建筑密度业态，比较常见的有小高层住宅与别墅住宅位于同一出入口的小区内，大量的人车穿行于别墅前后导致别墅等本为追求安静隐秘需求的住宅失去了其应有的优越性。再有，按大平层设计的带电梯的多层住宅本也是较为高级品质的住宅，但也往往由于在其同一小区内的高层住宅的分布，导致通风采光的环境受到干扰影响。除了住宅间的互相干扰问题，多业态还存在商业与居住建筑混合在同一小区内。近郊住宅小区不同于中心城区的住宅小区的商业配套环境，由于生活需要必须在住宅建设同时开发配套的服务于小区生活的商业建设。商业建筑后部出入口常常共用住宅小区内部道路，增加了住宅小区内通行人员的复杂性，导致安全隐患。

3.2 分期开发建设导致的协调性与和谐性欠缺

由于分期建设协调不一致的缺点，前期的业主势必觉得后期建设对其原有小区的生活环境产生了干扰，而后期的业主又往往不满于前期建筑视觉上的影响。同时后期如果是大量提高建筑密度后，小区的生活服务配套又具有较大的压力，这些都严重影响了社区的和谐性。

3.3 人口密度高，居民结构复杂，环境品质降低

出于居住成本的普遍考虑，大城市近郊交通线附近的居住小区受欢迎程度较高，因此居住人口多，居民组成结构复杂。虽然已位于大城市的外围，但也出现了小区内停车难，环境不够安静，小区治安存在隐患等环境品质降低的问题。

4 多业态混合居住小区规划设计策略

4.1 合理规划布局形式

不同规划布局形式各有其特点，采用合理的规划布局形式有助于缓解多业态混合后的互相间干扰问题:1)片块式，能合理的进行功能分区，将不同业态按类型划分至各分区。2)向心式，可将高密度的业态设计规划在小区的外围，而中间向心部分规划为低密度业态，这样也能避免人车穿行影响低密度住宅的品质。3)围合式，适合于小区南部布置多层住宅，北部围合高层住宅，有利于避免干扰。综合采用规划布局形式能有效制约多业态混合相互间的干扰。

4.2 利用好住宅小区道路

这里主要是要利用好居住组团级道路，它是居住小区的支路，对居住组团来说是主路，往往是人车混行，一般路面宽度为4 m～5 m。它的道路网在多业态混合居住小区不应采用贯通式和环通式，因为对于多业态混合居住小区这两种会给沿道路的住宅带来过高的人流车流，严重干扰部分居民生活。而采用尽端式道路网则能有效分流不同业态的人流车流，好比按车辆类型划分出的高速路车道一样，不同业态的道路交通彼此独立减小干扰。同时采用曲线形状的路网用以减小车速，增加隐秘性，提升住宅小区环境质量。

4.3 规划好生活配套服务设施

生活配套服务设施应布置于外围，同时考虑到人流来自主要交通线的状况，应结合轨交车站和快速路方向布置服务生活的配套商业。目前近郊此类业态混合小区停车难的现象普遍出现，在郊区的住宅小区内设置集中停车库也是必要的。对于小区商业建筑，应考虑在不影响消防通行要求的前提下，隔绝与小区内部道路联系，避免安全隐患。

4.4 分期开发注重协调性

鉴于大城市近郊居住小区分期开发产生的多业态混合特征，应注重规划设计每期的协调性。对于实在无法很好协调的，应在不影响配套服务设施的前提下合理分割业态差异较大的前后期，避免产生干扰。同时在建筑立面风格上要注重相近性，以求得小区风貌的美观协调。

4.5 完善景观设计

完善小区步行功能，提供好游走、驻留、休憩、娱乐、观赏、学习等景观功能。通过小区景观与绿化设计可巧妙的分隔不同业态，也可到达减少互相干扰的目的。此外挖掘小区内涵与文化景观品质，使得即使在郊区也能有其高质量有底蕴的景观设计。

5 结语

大城市近郊出现的这种多业态混合居住小区，是城市化进程中不可回避的发展现实。它的出现是有其必然性的。通过仔细分析其成因与存在的问题，通过布局形式、小区道路、配套服务设施、景观绿化与前后期协调设计等方面的规划设计调整就能较好的改变居住小区品质，打造出舒适、安全、和谐的具有较高品质的大城市近郊居住环境。

［1］王一磊.古城墙景观元素在城市设计中的利用研究［J］.山西建筑，2011，37(11):4-6.