“限购令”——房地产市场软着陆的过渡性选择*

□ 赵志芳

(安徽商贸职业技术学院，安徽 芜湖 241003)

2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出限制家庭购房套数，这是全国首次提出“限购令”。此后，国家有关部门又出台“新国五条”、“新国八条”、“新国十条”等房地产政策相关规定，各大城市陆续出台“限购令”的相关细则。2011年12月12日中央经济工作会议明确提出:要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。自房地产“限购令”出台近两年的时间里，人们一直争论不休，其中的焦点问题是认为“限购令”属于政府行政干预经济的行为，不符合现代市场经济的要求，违背了市场供求的基本规律。就此问题，笔者阐述了资源配置的两种方式即市场与计划之间的关系，分析了房地产市场失灵的表现及原因，阐述了房地产“限购令”出台的合理性及退出机制，提出“限购令”是当前房地产市场软着陆的过渡性选择。

一 市场与计划两种资源配置方式的关系

迄今为止，人们发现了两种资源配置方式，即市场与计划。1776年，“自由经济的守护神”亚当·斯密的代表性作品《国富论》问世，在这本书里，亚当·斯密提出了自由竞争的市场机制像一只“看不见的手”支配着整个社会经济活动，它就像一条自由流淌的河流，不需要人工去截流、引流，会自动流向最需要的地方。在自由经济的引导下，伴随着工业革命的汽笛与新殖民地的扩展，西方国家的经济得到前所未有的发展，人民生活一片美好。市场调节经济的功能得到了公众的普遍认可。

这辆高速前进的火车紧急地刹在1929年，这一年西方国家发生了历史上最为严重的经济危机，大量企业纷纷倒闭，失业率急剧上升，到处是衣衫褴褛的乞讨者，等待领取救济金的人排成了长队，整个西方国家处于一片恐慌之中。传统的经济学理论失灵了，因为在经济危机情况下，依靠市场主体即家庭和企业无法使经济走出困境。这个时候凯恩斯的理论诞生了!1936年，凯恩斯发表了《通论》，提出放弃自由放任经济，实行国家干预经济的政策。很多政府采纳了凯恩斯的政策主张，逐步使经济走出困境。人们意识到政府有能力调节经济的运行。

现在各国的经济制度都是一种混合经济，即以市场经济为基础，同时又有国家适当干预的经济。市场的基础性地位已得到普遍认可，但市场并不是万能的，它在社会收入分配、公共物品、外部性等方面存在失灵，要想经济没有大起大落，维持稳定运行，必须要有政府的适当干预。所以市场与计划之间是主导与辅助的关系。房地产市场是一个特殊的市场，在中国当前的经济背景下，房地产市场机制失灵，需要政府进行必要的经济干预。

二 房地产市场机制失灵分析

(一)房地产市场失灵的表现

房地产市场失灵的一个主要表现是房地产的泡沫不断膨胀。衡量房地产市场泡沫的指标有很多，其中主要的有住房价格租金比和房屋空置率。住房价格租金比是指住房出售价格/住房月租金，主要用来判断房地产是否具有长期投资价值。通常情况下，如果房屋的价格出现持续大幅上涨，而且这个上涨是由于房屋资产的内在价值的提高造成的，那么必然会伴随着租金的增长，租金增长的速度也会加快，投资要求的回报率提高，在这种情况下，住房价格租金比就不会大幅提高。在合理条件下，两者之比应该是200～250倍，超过250倍的部分，大体上就是泡沫的程度。以此估计，截至2012年12月底，在房价跌势确立的情况下，沿海城市住房租金比在500倍左右，泡沫约50%;中部城市在400倍左右，泡沫约37%;西部城市在300倍左右，泡沫约17%。从中可以看出，当前中国整体的住房泡沫严重性自东向西是逐步减弱的。

房地产市场是否有“泡沫”，房屋空置率是另一个比较有说服力的指标。房屋空置率可以从一定程度上反映房地产市场的供求关系和销售情况，是衡量房地产业健康发展状况的重要指标。按照住建部的定义是:空置率是指累计的商品房空置房屋面积除以近三年商品房竣工面积之和。一般来说，空置率范围在3%～10%之间可以认为是比较健康的，而空置率的警戒线是10%。目前由于统计的复杂性，国家统计局并没有公开公布房屋空置率的数据。有媒体报道，2010年7月国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。虽然对此数据存在很大争议，但是从侧面反映出中国房屋空置率已经达到非常严重的程度。

英国汇丰银行根据中国国家统计局的数据计算，2010年中国内地房地产市值与国内生产总值的比例已高达3．5倍，远远超过了美国次贷危机泡沫高峰期的1．8倍，也超过了香港房地产泡沫高峰期的3．1 倍，仅仅略低于日本房地产泡沫高峰期的3．8倍。房价的急剧上升，已经超出了普通家庭买房的经济能力，很多工薪阶层一辈子的储蓄也不够买一套房子。这些数据说明当前中国房地产泡沫还在继续膨胀，如果不进行适当的调控，将会带来更大的灾难。

(二)房地产市场失灵的原因

房地产市场失灵的主要原因是人们对房价的看涨心里，扰乱了价格机制的功能。对于一般消费品，价格机制可以较好地调节供求关系，使供求双方的利益得以实现——价格上升，需求量下降，价格下降，需求量上升。但对于房地产市场而言，价格上升，往往会出现需求量也上升，违背了需求定理的内容。这主要是因为房子具有消费与投资的双重属性。房子对于普通民众来说，它是生活必需品，每个人都希望自己有个家，谁都不想居无定所。中国人尤其热衷房子，无房不结婚已经司空见惯，这也是可以理解的，所以年轻人买首套房大都是消费需求即刚性需求。但是随着经济发展，通货膨胀较为严重，大家都知道辛辛苦苦挣来的钱在不断贬值，都想寻求保值增值的方式。股票、基金风险较大，黄金市场渠道狭窄，怎么办呢?温州炒房团以及周围的朋友告诉人们，买房是一个很好的投资方式，房价只涨不跌。在这样一个特定的历史时期，绝大多数购房者对房地产的价格预期是一致的。正是这种预期的“一致性”，使得房地产价格预期具有了自我实现的内在机制，即如果大家都预期价格上升，并按此预期规划自己的购房行为，其结果住房价格真的上升了，反之则反是。而且，价格预期的初步实现，将进一步强化原来的价格预期，使得价格预期进一步实现[1]。价格预期自我实现、自我强化的可能结果就是房价的不断上涨，房地产市场的泡沫不断膨胀，不利于房地产市场的健康发展。

三 政府“限购令”出台的合理性分析

房地产业是国民经济的基础性、先导性产业，具有极强的产业关联性。政府实行的4万亿财政计划中，与房地产直接相关的占了32%。由此可见房地产价格不仅关系到广大人民群众的日常生活，而且关系到国民经济健康发展，反映了复杂的社会关系。当房地产泡沫极度膨胀、市场机制全面失灵时，管理者必须对经济安全和社会稳定承担责任，并果断而及时进行调控。

(一)汲取日本房地产泡沫的教训

上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最严重的一次房地产危机。根据日本国土交通省公布的数据，20世纪80年代末，日本的土地财富已经占到国家财富总额的70%，而同期美国仅占25%。到1990年，国土面积仅为美国4%的日本，其地价市值竞相当于整个美国地价总额的4倍，在政府放松调控、放任房地产投机的背景下，空前的房地产泡沫产生了。泡沫大了，必然要破灭，日本泡沫破裂的直接后果是引起了严重的财政危机，重创了日本经济。此后，日本进入长期萧条期，十多年来经济增长始终徘徊在衰退与复苏的停滞状态之中[2]。人们后来常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”。

从上世纪80年代的日本到眼下美国和欧洲，从1997年的亚洲金融危机到2007年的美国次贷危机，历史上很多金融危机的一个共同教训就是绊倒在房地产这个“硬石头”上。中国目前房地产市场面临严峻的挑战，虽然房价泡沫没有80年代日本严重，但是我们要知道如果不及时进行调控，房地产泡沫有愈演愈烈之势，泡沫越大，灾难性的后果越严重。

(二)“限购令”能够有效遏制房价上涨

近几年来，随着房价的上涨，政府推出了多种措施抑制投资投机行为，其中包括将第二套房首付款比例由40%提高至60%，禁止房地产行业以外的国有企业投资地产，多次上调银行存款准备金率等等，但是效果都不佳，房价反而越来越高。在这样的背景下，为了有效的抑制房价上涨，政府出台了“限购令”。“限购令”一方面直接打击了投资投机性需求，有钱也买不到房子，促使需求减少。“限购令”的出台也使人们看到政府调控房价的决心，改变了人们长期以来房价看涨的预期，促使人们寻找更好的投资渠道。另一方面由于需求急剧下降，开发商的房子库存量越来越多，卖不出去的必然结果就是降价。在这样一种政府强制干预下，使房地产价格回落到合理区间，促进房地产市场的健康发展。

国家统计局的数据表明:2011年全国70个大中城市的新建商品住房价格，环比下降的从1月份的3个增加到12月份的52个，环比上升的从1月份的62个减少到12月份的2个;虽然同比2010年12月份，价格下降的城市只有9个，但环比数据说明，全国性的房地产退热局面已经确立，市场趋势朝着调控预期目标前进。“限购令”是有效抑制房产投机和空置的一把利剑，在全国各大城市落地开花，成为打击投资和投机性购房最有力的工具之一，并取得了明显成效。

四 政府“限购令”的退出机制

“限购令”是政府在特定背景下推出的一剂猛药，在控制房价方面效果明显，所以短期内要保持政策的持续性，马上松绑会使得房价反弹，造成更大的泡沫，带来更大的灾难。但是这一剂药的副作用非常大，付出的成本非常昂贵。其一，各地住房限购细则的共同特点是均与户籍挂钩，这种以个人身份来界定进入市场的准则完全违背了市场法则，也是一部分人对另一部分利益的掠夺与歧视。如已经在某一城市工作多年、有意安家买房但是税收或居住记录不全的人，住房需求无法满足，这都是对消费性需求的误伤。其二，“限购令”本身带有浓厚的行政色彩，长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，影响中国市场经济的健康发展。由于“限购令”随之而来的弊端也很多，所以一旦房价得到遏制，政府应该设置“限购令”的退出机制，寻找更好的办法调控房地产市场，使其尽早回到市场机制的轨道。

关于“限购令”何时退出是目前的焦点问题，但笔者认为应该要满足两个条件，一是房价的合理回归，二是政府完善的房地产制度安排。房价的回归已有明显成效，各地房屋成交量日益缩小。但是房地产市场制度安排不是短期就能一蹴而就的。主要是包括三个方面，一是以房产税改革为主的税收调节机制。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的征收一方面增加了人们持有房屋的成本，有效遏制房屋投资投机性需求，减少大量空置房，达到资源的合理配置，另一方面能够调节社会的收入分配关系，防止贫富两级分化。房产税的全国推广还需要解决很多技术性难题，除了政策、法律上尚有诸多问题有待理清外，还需要一系列的软件配套。比如个人住房信息采集、房产评估和具体征收环节，而政府各部门的相关培训都存在问题，还需进一步的完善后才能大范围的推广。

二是全国保障房住房建设。保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。从民生来看，保障性住房改善城市低收入居民的居住条件，促进社会和谐稳定;从房价来看，大量保障性住房的建设，增加了房屋供给，调节房屋的供需平衡，使房价回归到较低的均衡价格，同时带动相关产业的发展。但是各地保障房建设普遍存在重建设、轻管理现象，导致房屋质量存在隐患、管理漏洞、资金短缺现象明显，这些问题都亟待解决，否则很难起到应有的作用。

三是信贷调控制度的完善。房屋需求很大程度上取决于人们的购房能力，而楼市信贷政策直接影响到人们的购房能力，决定了人们对房屋的需求。信贷调控的目标是打击投资投机性需求的同时满足刚性需求。今年央行将继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。至于首套房的首付成数应该根据银行承担风险的能力确定。

“限购令”在整个楼市调控过程中，处于前锋位置，调控效果明显，绝大多数城市住宅成交量下滑，房价下行趋势也已经确立，是一剂很好的退烧药。但是“限购令”毕竟是属于行政干预经济的行为，只是一种过渡性的制度安排，是促使房价实现软着陆的暂时性措施。中国房地产市场的健康发展还需要依赖房产税的改革、保障性住房的建设以及银行信贷政策的调整，将房地产市场纳入市场经济轨道。

[1]范红忠，欧阳红兵．房地产均衡价格的形成与房地产市场软着陆[J]．学习与实践，2009，(8)．

[2]王雨舟，董冉冉．政策调控视角下的房地产泡沫教训——以日本为鉴[J]．金融与经济，2010，(6)．