高校房产管理的问题及对策

江 航

（滁州学院 后勤管理处，安徽 滁州 239000）

高校房产管理的问题及对策

江 航

（滁州学院 后勤管理处，安徽 滁州 239000）

房产管理是高校资产管理的重要组成部分，是高校赖以生存与发展的物质基础。本文分析了房产管理对高校未来发展的重要性，进而指出当前高校房产管理存在的问题并提出相应的解决对策。

高校；资产管理；房产；对策

随着高校近几年的快速发展，高校赖以生存和发的基础的房产管理也日益倍受关注。加强房产管理有助于高校资产的保值与增值，有助于高校长远战略规划，有助于高校提高办学效益。

一、高校房产管理的重要性

自从“211工程”与“教育振兴计划”实施以后，我国高等教育就进入了突飞猛进的新时代。巨大的教育变化，使我国高等教育入学率达到20%左右，彻底实现了精英教育向大众教育的转变。在教育发展的大好形势下，全国高校招生规模急剧增加，基础建设也随之加快［1］。到目前为止，我国高校所拥有的资产规模已经相当巨大，这是教育事业发展的福音。然而，我们高校发展并不会一路顺风的持续下去。在转型后，高校为了满足经费上的严重不足，采取了多渠道融资的办法，这使得它的资产的数量及质量有了很大提高。但计划经济思想挥之不尽，再加上资产管理经验匮乏，一些高校一方面存在经费紧张的问题，另一方面存在资产闲置与浪费的问题，这些问题将随着教育经费的逐年递增而加剧。那么如何解决这一问题呢？我国学者针对国情与教育现状进行了系统的研究，其中资产管理成为他们最关注的焦点。高校资产指的是学校占有的，可以用货币来计量的各类经济资源的总和。房产资源属于高校资产的一部分，它是高校生存与发展的物质基础，对房产的管理有着极其重要的意义。首先，房产管理是国有资产的一项重要组成部分，担负着教学、办公、职工生活、科研等基本任务，进而对其发展产生深远的影响。如何协调与解决各种房产问题，也成为国有资产改革的重要事件之一。其次，对房产的使用与管理是学校资源管理的重要内容，无论是教学、科研，还是办公，和谐大学的师生生活环境都需要一个融洽而固定的场所，恰当的管理会使他们更加惬意与舒心。再次，对房产的管理正是勤俭办学、节约经费的内在表现。高校房产是高校固定资产中占有量最大的一部分，对其进行科学管理，可以延长其使用年限，进而为高校节约大量的资金。因此，房产管理部分不仅要管好房产，还要维护好房产，以使房产发挥最大的经济价值。最后，有利于国有资产的保值与增值。资产闲置与浪费使得资产减值，进而损坏了高校及广大教职工的切身利益。如果能够从这个角度出发，将资产进行科学规划与分配，实施精细化的现代管理，将会改变传统管理格局。

二、高校房产管理存在的问题

（一）管理体制上的漏洞

首先，管理和使用不统一。在高校内，很大一部分房产是交由相关系部处置，系部可根据自己的需要进行分划。由于未作统一规划，就形成了学校每年提供给相关系部的房子越来越多，但却仍然无法满足他们需求的奇怪现象。于是在高校每年都会开这样的协调会，解决用房不足的办法只有拆东墙补西墙。另外，相关系部对房产只负责使用而不负责管理，负责管理的部门对其房产的使用情况知之不详，这就形成了使用与维修间的矛盾。

其次，房产部门无法对使用者进行有效约束。房产使用者是广大教职工及学生，他们分别受相应的管理部门管理，而房产部门无法对他们进行约束，导致房屋破损后不能及时维修。管理部门全局观念不强。高校房产管理没有协调部门，致使部门与使用者之间无法顺畅沟通，工作严重脱节。在新房改造、经营调配等环节上，其它部门又在积极的干预，致使管理局面混乱，管理职责模糊不清［2］。

（二）房产的使用效率不高

高校房产是其办学的重要资源之一。对房产进行科学分配、合理管理以及有偿使用，才能对高校的未来发展起到推动作用。然而，高校公房改革并非尽如人意，所采取的有偿改革办法并不到位。首先经营性资产产权不明晰，在其管理上有严重的“重投资和使用，轻管理和效益”的现象。此外，大多高校改革刚刚开始，在管理上缺乏经验。许多校办企业在占用校内房产后未缴或象征性缴纳租赁费，使学校的有偿管理无法兑现，进而受到利益损失；一些单位或个人干脆拿国有资产赢取私利，变相的加重了学校的负担；一些高校仍然青睐于老一套的管理办法，使许多公用房屋闲置，使房产资源的利用率变低［3］。

（三）高校物业管理水平低

当前，高校公有住房一部分会以房地产的方式出售给职工。由于这些住房与教学行政用房、公共设施、教师公寓等交织在一起，不能形成规整的界限，这样就大大加深了物业管理的难度。同时，虽然高校都有物业管理服务，但其水平不高、功能不全，使一些矛盾凸显。如，在公房产权向私房产权转移后，就形成了住房产权的多元化局面，住房使用者的多样性要求矛盾加深。还有售后维修问题，共用部分如何去协调成为一个问题。在周围环境建设方面，一直以来都是靠学校投入，而现在面临一个向市场化有偿服务转变的过程。

（四）改革并未带来真实的效益

就目前来看，高校的房产制度改革并未取得预计的效果，“以租养房”的目的根本没有达到。高校房管部门试图向企业制方向转变，其任务将更加艰巨，因为他们不仅需要强化服务意识，还要做到社会服务与房产管理并举。其实，透过表面看本质，锁定矛盾的根源才是最重要的。高校房源紧张问题是由其内部资源配置不合理造成的，修正这一问题才是解决矛盾的根本途径。目前，大多高校的公共用房都是免费的，所以他们的效益概念比较淡薄，尤其是经济效益基本可以忽略。这些客观问题的存在加大了房产管理的难度。

三、高校房产管理的发展对策

（一）加快高校房产管理的信息化建设

信息化是高校房产管理的有效途径。信息技术软件与设备实现了房产管理的系统化、标准化，提高了运作效率，也解决了人手不足的问题。在此强调，信息化建设要硬件与软件同步，尤其是软件开发，虽然其短期效益不明显，但就高校的长远发展来看，它仍然是不可替代的。通过网络数字化集成，建立起房产工作相关平台，将在高校房产工作中发挥重要的作用。另外，信息化建设对管理人员的职业素质提出了更高的要求，高校应该重视管理人员的职业素质培养，只有一支责任心强、业务过硬的专业队伍才是房产管理规范化、科学化的保障。这支队伍是房产管理制度的实践者，也是宣传者，让全体教职工及学生也提高管理意识，养成良好的爱护公共资产的习惯。

（二）对房产进行细分管理

根据不同类型，可将房产分为“生产型”“保障型”与“经营型”。“生产型”用房主要指教学、实验用房，由于这些用房用于一线教学，所以在房源数量上粗控即可，但水电使用量上要进行细控。责权利落实到位，建立房产保值增值奖，使房产的消耗处于最低值。“保障型”用房与生产型用户相仿，行政办公用房应划入保障用房之列，同时对房产使用面积进行细控。“经营型”用房指校内校外的各种用房，这些用房应该符合有偿使用的原则。可以将经营型房产分为固定经营和短期经营两种，均采取租赁合同制，所有租金纳入成本核算。经营型房产的租赁价格应该与市场标准相符，根据所在区域、类型等制订不同规格的租金标准，以保障所有经营型房产都能发挥最大的经济效益［4］。

（三）更新管理理念

尽快更新房产管理理念，高校领导应该重视起来，同时房管部分做好管理工作，使房产管理真正发挥在高校发展中的作用。当前，许多高校已经开始尝试后勤社会化的探索，但实际上只是校办企业的雏形，与真正意义上的小型企业有着不同之处。如校办企业多数会使用学校的房产、设备、资金等，而这部分资产又并非企业来管理，所以它必须使用用高校的会计制度来反映，不计提折旧，也不计算资金占用。然而，企业经营是有风险的，既然是校办产业，那么这部分风险自然就转移到了高校，当企业经营不善而资不抵债的时候，只能依赖高校的各种经费来抵债，这会对高校的发展带来不利影响，同时在企业上的投入也将付之东流。还有一些高校引入了定额核算的经经济杠杆，对科研、办公、教学等核定用房面积，超出定额必须缴纳一定的房产资源调节费，这些费用将计入学校的房屋维修预算之中。尽管如此，由于制度问题没有得到解决，问题自然不会消除。只有对房源进行科学划分，利用制度来协调责权利关系，才可将问题彻底解决。具体办法是在校内组建班子或聘请外部中介机构，对校内不同性质的房产进行产权评估。实行产权清晰的收费管理，实质是在校内形成法人治理体系，进而实现高校国有资产的增值保值。

（四）在管理上强调人性化

高校房产管理在追求普遍性的同时，还要有一定的人性化，即对个例管理适当区别对待。当然，这并不意味个例管理就失去了约束，个例管理要有章可循，才能使管理井然有序，才能最大发挥管理职能。正如新学科建设所需保护用房，学校必须通过集体讨论批准程序。值得注意的是，个例并不是一成不变的，在其受批之日起就规定了何时结束，何时转为普通收费用房，以防止日后出现房屋占用问题。人性化管理需注意两个方面，一是不能按部就班制度，而该办的事不办；二是人性化管理不是随意管理，制度仍然具有约束力。在管理制度的建设之中，管理理论起到验证与纠偏的作用。

总而言之，尽快建立与房产多元化相适应的全新的物业管理机制，不仅是教职人员的需要，也是高校房产管理向市场化转变的重要途径。在现有经济体制的大背景下，高校房产管理仍面临着严峻的形势，只有建立起一套科学的房产管理制度，才能灵活解决各种问题，为高校的可持续发展奠定基础。

［1］万 娟.高校房产管理问题初探［J］.中小企业管理与科技（上旬刊），2010（9）.

［2］闫晓光.对房产管理信息化建设的研究和探索［J］.中国建设信息，2009（12）.

［3］李俊华.构建高校公用房产管理体系的基本原则与实施策略［J］.中国轻工教育，2011（6）.

［4］钱 丹.高校学校房产管理思路与策略［J］.青年文学家，2010（19）.

G647

A

1673-1794（2012）06-0107-02

江 航（1981－），男，安徽滁州人，中级房地产经济师，二级建造师，研究方向：房地产经济。

2012-10-12