城镇居民买农宅不受法律保护

【案情回放】2006年9月，陈曙光与其老家的侄儿陈锡群签订协议，约定由陈锡群将一栋砖瓦结构平房的所有权、房屋宅基地及自留山、自留地、责任田的管理权及使用权转让归陈曙光所有，陈曙光为此支付陈锡群15 000元。事后不久，陈锡群偶然得知这一转让行为不受法律保护，便要求陈曙光返还房屋和土地，并愿意退款，但遭到拒绝。陈锡群遂诉至法院。

【争议焦点】城镇居民购买农村集体土地、农民住宅是否受法律保护。

【法官说法】物权法第一百五十三条指出，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。土地管理法第八条，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。2008年，《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》明确规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

根据上述法律，农村宅基地和自留山、自留地等土地所有权归集体经济组织，使用权归集体经济组织内的成员。农村房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含宅基地使用权。村民对宅基地及其他集体所有的土地只有使用权，擅自将其卖给城镇居民的行为不受法律保护。

本案原告的宅基地和自留山、自留地、责任田属于水口庙村集体所有。被告非该村集体经济组织成员，原告向其转让宅基地和集体土地的管理权和使用权，违反了有关规定，不受法律保护。根据合同法第五十二条，原、被告之间的房屋及土地转让协议无效。法院最后判决确认被告陈曙光与原告陈锡群签订的房屋及土地转让协议无效。判令被告返还原告房屋、宅基地、自留山、自留地及责任田，原告返还被告15 000元，赔偿被告损失2 643元。

【温馨提示】人多地少是我国的基本国情。要保证经济社会可持续发展，就必须实行严格的土地管理制度。近年来，一些城镇居民购买农村集体土地及农民住宅的现象屡禁不止，这不仅违规，而且不受法律保护，一旦发生纠纷将使当事人蒙受不必要的损失！