中央政府与地方政府对房地产泡沫调控的博弈转变

邵娴

（武汉理工大学经济学院）

房地产市场是市场经济体系的重要组成部分，关系着中国经济的健康发展。而中国房地产市场已经存在泡沫这是毋庸置疑的。所以在市场的失灵的情况下，就必须依靠政府这只“看得见的手”来调控引导市场，为经济的发展保驾护航。

一、我国房地产发展情况

我国从1998年停止福利分房实行住房货币化以来，房地产呈现出了持续高速增长的势头。在连续十几年的高速发展背后，问题的显现如房价收入比过高、投资幅度过大、房价过快上涨和商品房空置率过高等都意味着中国房地产市场已经存在泡沫。房地产泡沫的存在与发展不仅会抑制其他产业由于资金问题而难以发展，而且会由于银行放贷问题而给整个金融市场带来巨大风险，最终将导致我国的经济结构产生畸形，社会资源不能够优化配置。房地产泡沫的破灭将直接冲垮整个经济体系，使整个经济陷入困境。

市场通常是组织经济活动的一种好方法，但并不总是这样。当市场失灵时，就需要政府的调控来改善市场结果。目前，中国房地产市场已经被房地产泡沫市场所取代，市场已经失灵了，政府的调控就开始凸显其重要性了。政府的调控能减小房地产泡沫存在对我国经济健康快速发展所带来的危害，同时，也能防范泡沫破灭给国民经济所带来的巨大冲击。在博弈论的视角下，研究政府调控可以引发我们去思考房地产市场调控效果不理想的深层次原因，更重要的是让政府清楚其自身行为给调控所带来的影响，去思考如何完善政策问题。

根据最新《中国住房发展报告（2011—2012）》：中国住房需求主体消费心理仍不理性，夹心层住房需求仍难解决；银行房地产贷款的依赖度过大，信用风险增加；房地产调控效果尚不巩固，住房市场面临报复性反弹和“硬着陆”两大风险；住房保障制度有待深化，目标与实际错位现象犹存。所以，在政府调控上我们仍有很长的路要走。

二、政府对房市的调控情况分析

从2003到2010年这八年中，中央一共出台了四十多个房地产调控政策，但房价却越调越高。2003年全国平均房价为2359元每平方米，到2009年的平均房价则翻倍到了4681元每平方米，一些一线城市更是翻了好几倍。2005年，政府的大举调控虽然在短时间按内对房价上涨势头起到了抑制作用，但从最近几年的情况来看，调控是失败的。2009至今，政府针对房地产泡沫市场接连重拳出击，但结果是房地产市场成交量萎缩了，多数城市的房价仍在上涨，特别是二三线城市的房价，出现了迅速向一线城市看齐的涨势。根据《中国住房发展报告（2010—2011）》，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。由此可见，政府的调控在相当长的一段时间里并未能有效地改善市场结果。

而到了2011年，在积累了八年多的调控经验与教训后，形势发生了重大的改变。今年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用：近40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标。根据今年10月份的调查数据显示，在新建商品住宅（不含保障性住房）市场上，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个。涨幅回落的城市有59个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有57个。在二手房市场上，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有13个。同比涨幅回落的城市有43个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有51个。

中央与地方政府的博弈一直随着政策的调控力度与强度而变化着。今年则是博弈发生的转折点，也是房市调控效果开始真正显现的一年。

在政策调控的初期，许多地方政府主要是从自身利益出发，明里暗里力挺房市，使房价上涨势头只升不减。新华社就对一些地方政府的“消极抵抗”做出过批评：“一些地方政府的做法有悖于中央政府的政策目标，一些地方政府借口用地指标有限，对增加中低价位普通商品住房和经济适用住房用地供应量的积极性不高，对盘活的现有闲置土地向中低价位普通商品住房和经济适用住房倾斜不够。”从现阶段来看，地方政府已经在逐步改变过去的那种态度，开始实质性地配合实施各项调控措施。

造成这种现象最重要的原因就是在这场博弈中由于在不同的时期不同的经济环境下中央政府与地方政府由于双方利益的不一致采取了不同的策略。在房地产泡沫市场上，对土地的获取在一定程度上等同于财富的来源，地方政府直接掌控土地资源的使用，掌握土地利用的规划和开发管理。中央政府要求降低房价，对于地方政府而言，这是与其利益相违背的，也就导致了最初地方政府的不合作或合作不力。

三、中央与地方政府在房市调控中的博弈

1、博弈模型

博弈论是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以及这种决策的均衡问题的。博弈论可以分为合作博弈与非合作博弈，它们的主要区别在于人们的行为相互作用时，当事人能否达成一个具有约束力的协议，如果有，就是合作博弈；反之，则是非合作博弈。一般认为，博弈论开始于1944年由von Neumann和Morgenstern合作的《博弈论与经济行为》一书的出版。经过50多年的发展，1994年诺贝尔经济学奖授给了三位博弈论专家：纳什、泽尔腾和海萨尼。这也就意味着博弈论已逐渐被当成是主流经济学的一部分。

政府间的博弈最终影响到的是房地产市场利益的分配。由于中央政府与地方政府在收益分配上存在行动的先后顺序与信息的不对称性，因此，两者间的博弈关系为不完全信息动态博弈，所要达到的均衡为精炼贝叶斯纳什均衡。

在此，假设中央政府和地方政府都是风险中性的理性人，都是以利益最大化为目的的。地方政府进行实际调控也是为了达到这个目的。忽略政策调控的过程，而直接考虑调控的结果，或是调控的目的。假设中央政府的收益比例为i，中央和地方政府总收益为单位I（恒定的），则中央政府的收益为A=i*I，地方政府的收益为B=(1-i)*I，通过调整收益比例来分析收益结果，为简化分析，假设如果中央和地方政府都可以调高和降低收益比例，在双方行动一致的情况下，政府平均分配总收益，而一方提高另一方降低的情况下，提高方将获得所有收益。如图1所示。

图1 中央与地方政府在房市调控中的博弈

2、博弈分析

如果中央政府与地方政府均提高收益比例，会导致竞争的加剧；而如果双方均降低收益比例，双方的积极性又会受到影响，所以在这两种情况下，我们假定收益最终将平均分配。

从图1分析知，对地方政府和中央政府来说，无论对方采取什么样的对策，其自身最优决策都是提高收益比例。即使地方政府在中央政府采取行动后再采取行动，最终的均衡仍是（提高收益比例，降低收益比例）。

而在房地产泡沫市场上，中央政府在不断地加大调控力度，但其最终目的的获得是以抑制房价上涨为基础的，也就是中央政府还需考虑社会成本等问题，中央政府的各项政策也就更倾向于降低收益比例来换取房价的下跌，而不是提高收益比例，但地方政府仍是以利益最大化为目的的，那么，地方政府在中央政府采取行动后再采取行动的前提下，地方政府就可以通过中央政府的行为来预测其调控意图。而在中央政府降低收益比例的情况下，对地方政府而言，提高收益比例是占优策略。也就是说在当前市场上达到的均衡是（降低收益比例，提高收益比例）。也就是说，在实际操作过程中，地方政府在制定本地房地产政策之时会最大限度地利用中央政府的鼓励性政策，而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。针对房价而言，地方政府会尽量抬高房价，因为房价的降低不仅影响其收益，而且会影响到财政收入，进而影响到地方政绩。对于中央的大举措，地方政府也只会适当做出反应。如部分地方政府会承认中国局部存在房地产泡沫，但坚决否认整体泡沫的存在。

3、博弈的转变

如前所述，在最初阶段地方政府会更注重自身的利益，对于中央以及调控政策也是上有政策下有对策的态度来对待。然而，今年中央政府的调控力度不仅向投机购房者尤其是地方政府发送了一个非常明确的信号：无论要花多大的代价，房价调控措施必须继续实施，并且落到实处。也就是说，房价必须下降。在这样的一个背景下，也就意味着地方政府的收益不可能达到上述图中所述的“2”。也就是说地方政府对中央政府的决策采取的最佳回应应该是选择与其合作，以达到自身利益的最大化。

从分析来看，目前，地方政府与中央政府已处在合作博弈阶段，他们之间虽然没有签订明确的协议以约束双方的行为，但很显然，中国的社会体制使得中央所释放的房价必须下降信号约束了地方政府的某些行为，地方政府的政策敏感度使其意识到合作是最佳选择，而且这并没有违背自身利益最大化原则。从短期来看，地方政府的政绩可能由于房价的下降，以及房地产市场的低迷而受到较大影响，但从长期来看，房地产泡沫的软着陆以及房价的平稳控制能最终提高社会的福利，最小程度降低房地产泡沫对整个社会带来的危害，大大减少了房地产市场冲击整个经济金融市场的可能性，从而也就确保了地方政府政绩的连续平稳性。

四、结论

从中央政府与地方政府的一般博弈分析中可知：在房地产泡沫市场上，中央政府意图的改变反而在一定程度上加大了地方政府对收益的追逐，对中央政策或视而不见，或积极性不高，只专注于当前的收益与政绩，因而在房价调控方面与中央政策目的背道而驰。但目前中央政府志在降低房价，所以要使地方政府更有效地执行调控措施的最佳手段是加强合作博弈。具体而言，就是地方政府与中央政府能达成某一有效协议，确保地方政府能积极有效地将各项措施付诸实现。

总而言之，通过对过去与现在的房地产市场调控对比分析发现，政府调控的无效有大部分原因来自于地方政府对利益的追逐。地方政府追求利益最大化的目标不能说完全是错的，但方式不对。政府作为信息的传递着，应该致力于解决市场上信息的不对称性，保证人民的利益。这就需要政府不仅约束房地产商的行为，同时也约束自己的行为。如当房地产商为了达到高价销售的目的，通过采用夸大商品房的需求、成本等包装手段，诱导消费者提高对房价上涨的概率判断时，政府管理部门就应该介入。如定期发布客观公正的房地产市场调查报告，对市场的需求变化、行业发展态势、土地价格、行业利润水平等影响房产价格的主要因素进行重点披露等。同时政府在调控中要解决自身矛盾，保证中央与地方行动的一致性，促使地方政府不仅仅考虑当前利益，更多地考虑长远利益与民众的利益。

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