房地产行业对辽宁经济和税收影响的实证研究*

孙培山 张凤瑞 苗 壮

（辽宁省国家税务局，沈阳 110016）

自1998年国家实施城镇住房制度改革以来，辽宁房地产开发投资比重稳步提高，房地产业快速发展，房地产业已成为辽宁国民经济的支柱产业和先导性产业。辽宁省2011年纳税百强企业排行榜中，房地产企业共上榜12户，为各行业之首。但进入2012年，在国家房地产调控政策高压态势影响之下，辽宁房地产业税收收入前6个月均为负增长，到6月末累计同比下降15.3%，增速比2011年全年回落了29.8个百分点，这引起了政府及其所属多部门的高度关注。鉴于此，本文基于辽宁房地产业对经济和税收贡献、房地产业与国民经济发展水平协调程度、房地产业对相关产业的影响、房地产调控政策对辽宁房地产市场的影响等相关问题进行的分析，提出了保障和促进房地产业健康发展的对策建议。

一、房地产业对辽宁经济和税收贡献分析

（一）房地产业对辽宁经济发展贡献、协调程度及对相关产业影响分析

1.房地产业对辽宁经济发展贡献分析。房地产业对国民经济的影响，主要表现在房地产投资对GDP增长的贡献作用。从表1数据可以看出，2001年以来，辽宁房地产市场发展迅猛，2001年至2011年间，房地产投资增长速度普遍在20%以上，平均增速为32%，2001年曾一度高达62.3%。房地产投资占GDP的比重由2000年的3.5%逐年递增到2011年的20.4%，拉动经济增长的作用十分明显，即使是经历了几次的宏观调控，其增速也一直保持着较高的水平。

为分析辽宁省房地产投资状况对辽宁经济增长的影响，选取1995-2011年间辽宁房地产投资（FDC）与GDP相关数据，建立GDP与房地产投资线性回归模型。

回归方程为：GDP=3574.3556+4.3524*FDC

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从方程的系数关系可以看出，自1995年以来，辽宁房地产投资与GDP增长成正相关关系，相关系数4.3524。为进一步分析房地产投资与经济增长的相互关系，对上述两变量进行协整检验，检验结果表明，房地产投资与经济增长之间存在协整关系。选取1995-2011年间辽宁省房地产投资与同期GDP相关数据，进行VAR模型预测（方程略）。我们得到如下结论：当年的房地产投资不仅影响同期的经济增长，而且影响明年甚至后年的经济增长；当年的经济增长不仅受到当年房地产投资状况的影响，而且受到去年甚至前年房地产投资的滞后影响。总之，两个变量之间的相互关系不仅是当期影响，而且有滞后影响。为了进一步检验房地产投资与经济增长的相互关系，对两变量进行格兰杰因果关系检验。格兰杰检验的初步结论表明，在一年、二年的较短时期内，经济增长与房地产投资增长之间的关系只是表现为经济增长带动房地产投资的增长，房地产投资在短期内并不是拉动经济增长的主要原因。但从中期来看，两者之间相互拉动、相互作用并相互影响。

2.辽宁房地产业与国民经济发展水平的协调程度。根据房地产预警指标选择标准，借鉴建设部推荐的指标体系和其它省市的预警指标体系，本文以辽宁GDP年增长率、固定资产投资、房地产投资及其增速、房地产开发资金、房地产开发自筹资金、施工面积年增长率、住宅销售额等指标为基础，构建出5个房地产业与国民经济协调度指标。

A1：房地产投资增速/GDP年增长率

A2：房地产投资/固定资产投资

A3：房地产开发自筹资金/全部资金

A4：施工面积年增长率/GDP年增长率

A5：住宅销售额/房地产投资额

根据5个构建指标，应用主成分分析法①主成分分析法principal component analysis（PCA）是一种数学变换的方法，它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关的变量，这些新的变量按照方差依次递减的顺序排列。（SPSS19.0）计算出各年度协调度综合得分，基于3σ法则②3σ法则是判断一事件是否为小概率事件的标准。，选择1倍和2倍标准作为协调度预警区间的界限。通过计算得到统计指标数据（经SPSS19.0标准化后的数据）的均值μ≈0和标准差σ=0.9428。

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由图1可以看出，自2003年以来，辽宁房地产业与国民经济协调度指数总体上处于稳定状态，除2004年和2011年外，该指数均处于正常区间。究其原因，主要是2004年。

辽宁固定资产投资和房地产投资增长过高，分别达到44.1%和48.2%。这是在国家针对房地产以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施背景之下，房地产开发企业投资大量流入辽宁的结果。2011年辽宁房地产业与国民经济发展协调度偏离度高的原因，一是经回归预测的房地产开发投资全部资金、自筹资金增长幅度过低；二是施工面积增速和固定资产投资增速急速回落，分别较同期回落了15.8个百分点和21.9个百分点；三是我国为应对2008年金融危机推出的4万亿投资以及各地政府对房地产行业的政策刺激等因素，对2010年、2011年的房地产业产生了影响。

3.辽宁房地产业对相关产业的影响。房地产业对相关产业的带动效应主要是房地产业通过需求拉动和供给推动产生的总效应。应用投入产出技术，采用“完全消耗系数①是指某一部门每提供一个单位的最终产品，需要直接和间接消耗（即完全消耗）各部门的产品或服务数量。完全消耗系数是全部直接消耗系数和全部间接消耗系数之和。完全消耗系数揭示了部门之间的直接和间接的联系，它更全面更深刻地反映部门之间相互依存的数量关系。矩阵”与“房地产业相对应的完全消耗系数列”表示后向拉动作用，采用“完全分配系数矩阵”与“房地产业相对应的完全分配系数行”表示前向推动作用，房地产业对同一产业的后向拉动作用和前向推动作用之和为房地产业对该产业的总带动效应。

通过对比2002年和2007年投入产出情况，我们认为房地产业对国民经济的拉动作用在降低。其中，房地产业对农业、科学研究事业、石油加工炼焦及核燃料加工业、其他社会服务业以及房地产业自身的带动效应下降明显。究其原因，一方面是统计上的差异，另一方面是在经济社会不断发展、调整、优化的过程中，辽宁的经济和产业结构发生了明显的变化。从2007年的数据可以看出，辽宁房地产业每增加1个单位产值，拉动国民经济42个行业增加0.96个单位的产值。与房地产业关系最为密切的行业是金融保险业、批发和零售贸易业、化学工业、电力热力的生产和供应业、租赁和商务服务业、信息传输计算机服务和软件业、金属冶炼及压延加工业、其他社会服务业、交通运输仓储业、住宿业和餐饮业，合计带动效应达到0.45个单位。

（二）房地产业对辽宁税收收入贡献分析

2003年-2011年，辽宁全部税收收入的平均增速为20.9%，其中房地产业税收收入年均增长34.6%，明显高于其他行业。辽宁房地产业税收收入占全部税收收入的比重由2003年的4.7%提高到2011年的11%，增量比重也由2003年的8.8%提高到2011年的15.1%。

同全国比较看，2003年-2011年，辽宁全部税收收入平均增速略低于全国，而房地产业税收收入的年均增速则高于全国2.6个百分点。同时我们观察到，自2003年以来，辽宁房地产业税收收入比重始终高于全国，并且，比重提高的幅度明显快于全国，2003年辽宁房地产业税收收入比重比全国仅高出0.1个百分点，到2011年则高出近2个百分点。辽宁房地产业税收收入占全部税收收入的比重偏高，在一定程度上表明，辽宁整体经济税收由房地产业支撑的幅度偏大。因此，一方面，若房地产业经济税收形势趋好，则必然快速拉动整体经济税收实现更快增长；另一方面，若房地产业经济税收快速下滑，则必然导致整体经济和税收加速回落。

2011年，辽宁房地产营业税收入额为177.1亿元，占辽宁全部营业税的比重为31.8%，比全国及东部地区分别高5.6和5.3个百分点；2011年辽宁房地产企业所得税收入额为99.9亿元，占辽宁全部企业所得税的比重为17.7%，高于全国及东部地区6.4和6.9个百分点。由此可以看出，辽宁房地产主体税种对全部税收的贡献大于全国以及东部地区的平均水平。进入2011年以来，东部地区房地产业税收收入增长明显低于中、西部地区，辽宁房地产主体税种收入增速则低于全国平均增速、略快于东部地区增速。2011年，辽宁房地产营业税和企业所得税分别比2010年增长14.5%和14.3%，分别比全国房地产业营业税和企业所得税增幅低1.5和7.4个百分点。2012年上半年，辽宁房地产营业税和企业所得税分别比上年同期下降21.2%和6.0%，全国房地产营业税和企业所得税分别下降8.5%和4.1%，辽宁下降速度快于全国。

二、调控政策下辽宁房地产业经济和税收趋势分析

（一）房地产调控政策对辽宁房地产市场的影响

进入2010年以后，国家对房地产市场的调控力度逐步加大，房地产市场出现转折。2011年，国家出台了“国八条”、“限购令”等严厉的政策对房地产业进行调控，沈阳、大连先后出台了配套政策和措施。宏观调控政策直接干预经济，不仅改变了房地产市场的经济周期和市场格局，同时二手房市场、房屋租赁市场、保障性住房也产生了较大影响。

2001年-2006年，我国房地产业开始进入新一轮的上升期，这一轮增长的原动力较为充足且投资者进入理性开发阶段，在经历了2008年底和2009年初的萧条期后，2009年4月房地产周期曲线应该缓慢上扬，持续到2013年初进入新一轮的发展周期。然而，在宏观调控政策的影响下，我国的房地产周期曲线背离了市场规律。首先是2008年11月中央政府宣布4万亿元投资，加之各地方政府对契税、购房补贴、公积金和银行贷款等政策措施的刺激，加速了房地产价格的过快增长。2010年4月发布“国十条”和2011年1月发布“国八条”后，开启了史上最严调控政策序幕，使房地产周期曲线再次背离市场规律。

辽宁“十二五”规划纲要提出，在“十二五”期间要加大保障性住房供给力度，全省人均住房建筑面积达到32平方米。从2011年开始辽宁加大了保障性住房的建设和投放力度，尽管保障性住房的对应对象和商品房市场的销售对象重叠度不高，但是，保障性住房大量入市也会影响房地产供求，政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。

限购政策出台以后，沈阳市二环内和大连5区内的新房房价虽然没有下降，但成交数量明显萎缩。二手房市场受到的影响较为明显，近期出现了下降的趋势。沈、大两地房产交易权属登记中心办理商品房登记手续的服务窗口十分冷清，与“限购令”出台之前的热闹景象形成了鲜明对比。与此同时，房屋租赁需求大大增加，这直接带动了房屋租赁价格的猛涨。在沈阳、大连的主要商圈、街道的房租价格上涨十分明显。

（二）近期房地产业发展趋势的分析预测

1.近期房地产业主要经济指标和税收收入增长趋势。自2010年国家加快房地产业宏观调控步伐以来，全国房地产业各项主要经济指标增速出现明显回落趋势。2012年上半年，辽宁房地产开发投资额增幅较同期回落14.2个百分点；房屋施工面积回落14.5个百分点；商品房销售额回落50.1个百分点。房地产各项经济指标增幅的快速回落导致与之相对应的税收收入也呈快速下滑趋势。房地产业税收收入从2011年第四季度开始快速下滑，从图4中可以看出，2011年上半年，全国及辽宁房地产业税收收入累计增长分别达到34.9%和39.1%，之后逐期走低，尤其是进入2012年，除全国6月份数据外，其他月份均为负增长。

从辽宁省内部分城市情况看，大连、沈阳等省内一线城市（在全国为一点五线城市）下降趋势明显，部分省内二线城市（在全国为三线城市）降幅更大。2008年-2010年，大连市房价涨幅较大，房地产业税收收入平均增速快于全省平均水平10个百分点左右，进入2011年之后，在房价快速回落的影响下，该市房地产业税收收入增幅明显低于全省平均水平；2011年，全省房地产业的营业税和企业所得税平均增长14.9%，大连市仅增长3.3%，2012年上半年各月累计下降幅度均达到和超过了30%。近几年来，沈阳市房地产业发展较为平稳，商品房销售均价始终保持稳中有升，进入2011年下半年以后，虽然该市房地产业税收收入增长也呈现出回落态势，但下降趋势较为平缓。丹东和营口等省内二线城市，由于在2011年上半年之前房价涨幅过大，进入2012年房地产业税收收入呈现大幅回落态势，上半年，两市房地产税收收入增幅比2011年上半年分别回落64.1和63.3个百分点。

2.辽宁房地产业主要指标走势及规模预测。根据2011年1月-2012年6月的辽宁房地产业主要指标，我们对近期辽宁房地产投资、商品房销售额、房地产投资与房地产税收收入间的相互关系进行了预测和分析，结果如下：（1）房地产投资和商品房销售额持平趋势明显。辽宁近期房地产投资序列是非平稳序列，而其一阶差分序列是平稳序列，其随机误差序列是一个白噪声序列①对于一个纯随机过程来说，若其期望和方差均为常数，则称之为白噪声过程。；辽宁商品房销售额序列是平稳序列②是指联合概率分布函数不随时间改变的随机序列。。根据测算出的房地产投资和商品房销售额这两项指标的估计方程（方程略），辽宁未来近期内（主要指2012年，下同），房地产投资和商品房销售额没有明显增长趋势，但也无明显下降趋势，持平趋势明显。（2）房地产投资增量、商品房销售额增量与房地产税收收入增量之间呈现比较明显的相关关系（方程略）。初步结论：房地产投资增长与房地产行业的税收收入增长呈正相关关系，房地产投资比上年每增长一个百分点，就能带动房地产业税收收入增加0.2344个百分点；商品房销售额增长对房地产行业的税收收入增长也呈正相关关系，商品房销售额比上年每增长一个百分点，就能带动房地产业税收收入增加0.2449个百分点。

3.辽宁房地产业税收收入对全部税收收入及相关行业税收收入的影响。（1）辽宁房地产业税收收入对全部税收收入的影响。选取辽宁房地产税收收入增长率（FSZ）与全部税收收入增长率（QSZ）的相关数据（数据时期为2011年1月份-2012年6月份），可以看出各期变量之间存在线性回归关系，建立线性回归模型，用以预测2012年两变量之间的影响关系。使用EVIEWS软件，得到相关方程（方程略），方程中自变量与函数的乘数关系为1.5516。初步结论：第一，从税收收入增长的总体变化趋势上看，未来近期的房地产业税收收入增长并没有明显的上升迹象。第二，如果房地产投资和商品房销售额如上文分析，在未来短期内没有明显的增长趋势，那么，房地产行业的税收收入将基本保持在目前的增长状态。第三，辽宁房地产业的税收收入对全部税收收入的拉动作用将比较有限，辽宁房地产行业的税收收入很难成为未来近期内全部税收收入有效增长的支撑点。（2）辽宁房地产业税收收入对相关行业税收收入的影响。根据前文，按照2007年辽宁投入产出表计算出的与房地产业关联度最大的前10个行业，我们把这些行业的税收收入增长变化情况进行整理，其中交通运输仓储业、租赁和商务服务业、化学工业、住宿和餐饮业、批发零售业，2012年上半年税收收入增速较2011年全年增速有较为明显的回落趋势，短期看，这5个行业受房地产业影响较为显著。虽然这5个行业目前回落的幅度小于房地产业自身，但随着时间推移，房地产业当前的低迷状态若持续下去，充分传导到下游行业之后，这些相关行业的税收收入预计将加大下降的幅度，包括金融业和黑色金属冶炼及压延加工业将会出现回落和持续下滑。

三、保障和促进房地产业健康发展的对策建议

辽宁应当充分把握自身优势，切实兼顾各方利益，竭力规避房价大起大落，通过下列诸方面措施的研究制定和有效实施，有力地保障和促进全省房地产业持续、稳定地健康发展。

（一）改进财政分配体制，降低地方财政对土地的依赖

2011年，辽宁公共财政预算收入总额为2640.5亿元，其中与房地产相关的各类收入①包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、房产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、契税。共形成地方财力892.11亿元，占辽宁公共财政预算收入总额的33.8%。国有土地使用权出让收入为2452.5亿元（全国为3.3万亿），占全部政府性基金收入的85%。摆脱地方政府过度依赖土地财政的困境，有赖于分税制改革的进一步完善。合理界定各级政府的职能范围，配之以相应的财权，科学调整税种分成比例，实现财权与事权的协调和统一。

（二）改革完善税制，推进房地产业健康有序发展

目前，世界各国针对不动产的税收通常在取得、保有、转让三阶段课税，我国税制主要问题是“保有”阶段税收存在空白。我国尚未开征遗产税，使房地产可以零成本继承，导致了富人将其他资产转换为房地产，进一步推动了需求。

1.对房产保有环节征税。借鉴上海、重庆开展房产税改革试点经验，积极申请试点开征房产税，完善和改进征收管理方法，增加房产保有成本，调节房地产收益。通过抑制房地产投机来增加市场供应，以利于有效控制房价上涨。

2.对房产继承征税。改革开放30年，中国业已形成了庞大的富裕阶层，房地产是这个阶层的主要资产品种之一。如果对房地产征收遗产税，可以有效地维护社会公平，促进社会和谐，维持社会稳定，也有利于我国房地产业的健康发展。

3.对房地产改征增值税。销售不动产营业税改征增值税，一方面可以在总体上减轻楼市交易税负，楼市交易环节的总体税负会比征收营业税时减轻，从而可以促进房价理性回归。另一方面，增值税抵扣链条完善，可以促进房地产相关产业的发展，进而产生刺激产业间循环“规模”扩大和速度加快的功能。

（三）搭建政府信息平台，提升行业管理服务水平

整合相关政府机构资源，搭建并推广房地产市场信息平台，为房地产企业经营决策和购房者购置房产提供有效的双向指导和有针对性的咨询服务。相关部门将分地区、分阶层、分类别的房地产需求调查统计资料和结果及时进行加工整理，对未来潜在和未来可能的有效支付能力进行科学分析和预判，定期对社会公布，引导开发企业将有限的资源理智而合理地投入到相应的地区。及时提供存量房、保障房、公租房和二手房信息，方便广大有购房需求的百姓量力而行地选择相应的住房，同时也有利于治理房地产经纪活动中某些无序竞争行为。信息平台亦可发布辽宁楼盘信息，搭建起沟通购销需求的桥梁，产生必要的广告宣传效应，在服务购销活动开展的同时，提升辽宁房地产市场管理水平，吸引省内外资金投入辽宁房地产行业。

（四）对房地产投资既要“堵”又要“疏”

近年国家出台的一系列房地产调控政策对房地产投资（包括投机）主要是“堵”，同时今年出台的放宽民间资本进入垄断行业的一系列政策又隐含着“疏”。“堵”就是要分流投资和投机的资金，“疏”就是给这些“堵”回来的资金以更多的投资渠道。我们需要抓住这次机遇，在国家宏观调控政策的大前提下，结合辽宁实际情况，制定适合本省的“疏导”政策。一方面，降低房地产市场交易的成本和费用，研究房产置换政策，调整房产供应结构，来吸引居民投资性需求，满足百姓对改善住房条件的刚性需求。另一方面，以国家鼓励民间资本为契机，研究民间资本投入到省内铁路、电信、军工、交通等领域的具体发展意见，制定发展规划和可行措施，鼓励民间资本参与进来，形成新的经济增长点，逐步替代房地产业在投资中的主导地位，以利于辽宁经济实现可持续发展。

（五）借鉴国外经验做法，促进辽宁房地产业行业健康发展

1.准确定位房地产功能，促进房地产业理性发展。近年来，辽宁部分沿海城市（大连、营口、丹东）房地产投资迅猛增长、市场结构失衡、房价上涨过快，引发了一些深层次问题，特别是如何正确认识房地产业在社会经济发展中的功能和影响，是促进现阶段房地产业健康发展所面临的一个重要问题。参考和借鉴新加坡对房地产的行业定位：将房地产行业政策看成是社会政策，而非经济政策。房地产的首要功能是实现“居者有其屋”目标，经济则是其次要功能，要充分认识到住房不仅是一个经济问题，更是一个社会问题，是人们安居乐业和社会稳定的关键。

2.借鉴澳大利亚经验，激活二手房市场。二手房交易在澳大利亚非常活跃，占整个住房交易市场份额的90%以上。在澳大利亚外来人口不断涌入，住房消费需求不断增加的情况下，政府主要是通过激活二手房交易，促进住宅消费。澳大利亚二手房市场繁荣发展的主要原因是房地产中介机构极为活跃。由于律师费、中介费等都能抵缴一定的所得税，凡是需要买卖、租赁和建造房屋的家庭和个人，均需聘请中介机构和专业人员帮忙。澳大利亚房地产市场上，开发商只展示楼盘，而房地产中介机构却掌握着大量信息，澳大利亚房地产业协会的成员遍布在各地的房地产中介机构，活跃的二手房市场是一个国家房地产市场发展到成熟阶段的主要标志。辽宁省内除沈阳市外，其他城市二手房交易量普遍较低，政府还需在搭建交易信息平台的基础上，进一步采取有效措施加快二手房市场发展步伐，其中包括大力发展房地产中介、经纪业，培育住房服务市场，适当降低交易费用，对二手房购买者加大金融支持力度、拓展融资渠道等。

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