房地产市场的投资风险分析

苏理云，冉小华，黄小军，蒋友富，蒋 圳

（重庆理工大学 数学与统计学院，重庆 400054）

0 引言

房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是项高投人、高回报和高风险的事业。房地产投资大、周期长，投资过程中既有经营、金融财政等有形风险，也有如政局、政策变化等无形风险。不确定因素的繁多，决定了它投资效益的不确定性，从而使投资方案和决策具有一定的潜在风险，尤其是在房地产供需矛盾突出、市场尚不完善、政策法规尚不健全、交易信息和市场信息不足的房地产业发展的初期阶段，会给房地产开发商带来更大的风险性。前一时期许多开发商受趋利性原则的驱使，投资趋向大多是高档写字楼、商住楼、星级宾馆、豪华别墅等。他们只看到这些物业利润高、易赚钱的一面，而忽略了其投资大、回收期长和风险高的特点，不重视对房地产投资作科学的可行性分析，更不进行风险研究，仅凭经验或一些简单的会计计算就进行决策，这就很容易导致一种盲目的“投资热”，给投资者造成巨大的风险损失。作为有经验的开发商必须对房地产投资的特点及其风险有深刻的认识和理解，才能在风云变幻的市场中立于不败之地。所以对房地产投资风险因素的分析是相当有必要的，在此本文主要运用因子分析模型利用统计软件SPSS［1］对房地产投资风险因进行详细分析。

1 房地产市场投资的风险因素

房地产投资风险识别及细分，为了保证风险分析的质量，有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与细分，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。

1.1 自然风险

自然风险指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及直接对房地产商品产生破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括:火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小，但是一旦发生，将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范，开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是，在投保之前，若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析，就可减少投保成本，增加投资收益。

1.2 政策风险

政策风险指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。在市场环境还未完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为重要，特别是在我国，房地产市场还有待于进一步完善。房地产投资商应非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。

1.3 经济风险

经济风险主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类:市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。

1.4 技术风险

技术风险是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如，科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。

1.5 社会风险

社会风险主要是指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。

1.6 国际风险

国际风险是对一个社会的所有经济都有很大影响，主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说，国际经济风险可分为:国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。

1.7 内部决策和管理风险

内部决策和管理风险指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。

1.8 地产投资的风险

土地开发是一种风险最大、收益通常也是最高的房地产投资方向。由于土地的市场价格受一系列的风险因素的影响而波动很大，土地投资的风险也很大。为了减少在地产投资中的风险，保证投资收益，把握投资的政治及经济时机最为重要。了解和随时掌握城市规划及其变更情况，特别是对土地使用性质改变和变化趋势做出正确的分析和判断，可以在很大程度上降低投资的风险损失。

2 房地产投资风险因素关系分析

房地产投资风险因素之间相互联系相互影响，共同对房地产投资施加影响。因此，对风险因素之间的相关性分析显得很有必要，而且这对于提高房地产投资的效益来说也具有非常重要的意义。

房地产投资风险三要素，即时机、区位、类型风险要解决的三个问题，实际上就是何时、何地以何种形式进行房地产投资。从上图可看出，房地产投资时机风险因素决定了区位风险和类型风险的形式内容，是房地产投资风险结构中的基本风险，而区位风险及类型风险则在房地产投资中相互影响、相互制约。

3 房地产市场投资风险的主要特征

由于房地产项目投资本身一次性、独特性的特点，房地产项目投资风险也具有许多自己的特点。

3.1 风险的不确定性

房地产项目风险事件的发生没人可以事先预测出来，具有随机性的特点.工程房地产项目自身固有的属性，如建设程序不可逆，施工房地产项目的一次性，使工程房地产项目的不确定性要比其他经济活动大许多，并且存在于房地产项目的全生命周期中。

3.2 风险的连带性

风险的连带性指一种风险事件的发生会导致其他风险事件的发生，而使房地产项目遭受多种损失。

3.3 风险的相对性

风险的相对性指风险主体是相对的，同样的不确定性对不同的主体有不同的影响，因为人们对风险的承受能力不同，认识风险的能力也不同。风险大小随着收益、投入、主体地位等的不同而变化，因此风险是相对的。

3.4 风险的渐进性

房地产项目风险大都是随环境、客观条件和自身发展的特点而逐步形成的，并不是突然爆发。当条件变化时，风险会相应的随之变化。

3.5 风险的多层次、多阶段性

风险的多层次、多阶段性即风险的错综复杂性，工程房地产项目中多种风险因素并存使得它们之间及其与外界环境因素之间相互交叉影响，使风险显出多层性。而且风险发展具有明显的阶段性，一般存在3个阶段:潜在风险阶段、风险发生阶段和造成后果阶段。

4 因子分析理论背景

4.1 基本思想

因子分析的基本思想是通过变量（或样品）的相关系数矩阵（对样品是相似系数矩阵）内部结构的研究，找出能控制所有变量（或样品）的少数几个随机变量去描述多个变量（或样品）之间的相关（相似）关系，但在这里，这少数几个随机变量是不可观测的，通常称为因子。然后根据相关性（或相似性）的大小把变量（或样品）分组、使得同组内的变量（或样品）之间相关性（或相似性）较高，但不同组的变量相关性（或相似性）较低。

从全部计算过程来看作R型因子分析与作Q型因子分析都是一样的，只不过出发点不同，R型从相关系数矩阵出发。Q型从相似系数阵出发，都是对同一批观测数据，可以根据其所要求的目的决定用哪一类型的因子分析。

4.2 数学模型

R型因子分析数学模型

其中 X＝（X1，X2，X3，…，Xp）＇是可实测的 p 个指标所构成的 p 维随机向量，F＝（F1，F2，F3，…，Fm）＇是不可观测的向量，F称为X的公共因子，他们的系数称为因子载荷。εi是特殊因子，是不能被前m个公共因子包含的部分，且满足:

aij称为因子载荷是第i个变量在第j个公共因子上的载荷由A称为因子aij载荷矩阵，可以看出因子分析的目的就是通过模型X＝AF＋ε以F代替X，从而达到简化变量维数的愿望。

5 房地产市场投资风险的因子分析

5.1 指标选取与数据来源

在研究房地产市场的投资风险过程中，根据指标数据的全面性、可比性、独立性、可得性，选取火灾年均次数－x1、大风年均次数 x2、洪水年均次数－x3、人均年可支配收入（元）－x4、年利率－x5、房屋造价（万元 ／平方米）－x6、开发商年费用（万元）－x7、总产值（万元）－x8、税金（万元）－x9、利率总额（万元）－x10、房地产开发商投资完成额（万元）－x11、施工建筑面积（10000sq.m）－x12、竣工建筑面积（10000sq.m）－x13、货币汇率变化（美元 ／元）－x14、年均事故次数－x15，十五个投资风险指标进行因子分析。

为了更好的分析房地产投资风险的相关关系，于是本文以重庆市的投资数据为背景利用因子分析对其进行研究。根据重庆统计年鉴，重庆统计局网站，重庆气象局网站等网站收集到2001至2010年的原始数据（略）。

表1 原有变量的相关系数矩阵

5.2 因子分析

将经标准化后的数据，利用统计软件SPSS对房地产的投资风险分析因子进行因子分析，得出以下结果。

表1是原有变量的相关系数矩阵。可以看到，大部分的相关系数都较大（基本上都大于0.3），各变量呈较强的线性关系，能够从中提取公共因子，适合进行因子分析。

表2是因子分析的初始解，显示了所有变量的共同数据。第一列是因子分析初始解下的变量共同度，它表明，对原有15个变量如果采用主成分分析方法提取所有特征根（15个），那么原有变量的所有方差都可被解释，变量的共同度均为1（原有变量标准化后的方差为1）。事实上，因子个数小于原有变量的个数才是因子分析的目标，所以不可提取全部特征根；第二列是在按指定提取条件（这里为特征根大于1）提取特征根时的共同度。可以看到X1、X2等变量的绝大部分信息 （大于80.2%）可被因子解释，这些变量的信息丢失较少。但X17这个变量的信息丢失较为严重（近25%）。因此本次因子提取的总体效果较为理想。

表2 因子分析初始解

在表3中，第一列是因子编号，以后三列组成一组，每组中数据的含义一次是特征根值、方差贡献率和累积方差贡献率。

第一组数据项（第二至第四列）描述了初始因子解的情况。可以看到，第1个因子的特征根为11.565， 解释原有 15 个变量总方差的 77.102%（11.565／15*100），累积方差贡献率为 77.102%；第 2个因子的特征根为1.405，解释原有15个变量总方差的 9.367%（1.405／15*100）， 累积方差贡献率为86.468%；其余数据含义类似。在初始解中由于提取了15个因子，因此原有变量的总方差均被解释掉，表3的第二列也说明了这点；

表3 因子解释原有变量总方差情况

第二组数据项（第五至第七列）描述了因子解的情况。可以看到，由于指定提取三个因子，三个因子共解释了原有变量总方差的93.362%。总体上，原有变量的信息丢失较少，因子分析效果较理想。

第三组数据项（第八至第十列）描述了最终因子解的情况，可见，因子旋转后，累计方差比没有改变，也就是没有影响原有变量的共同度，但却重新分配了各个因子解释原有变量的方差，改变了个因子的方差贡献，使得因子更易于解释。

图1 因子载符碎石图

表4 因子载荷矩阵

在图1中，横坐标为因子数目，纵坐标为特征根。可以看到:第1个因子特征值很高，对解释原有变量的贡献最大；第4个以后的因子特征根都较小，对解释原有变量的贡献很小，已经成为可被忽略的“高山脚下的碎石”，因此提取三个因子是合适的［1］。

表4显示了因子载荷矩阵，是因子分析的核心内容。根据该表可以写出本应该用案例的因子分析模型:

由此表4可知，15个变量在第1个因子上的载荷都很高，意味着它们与第一个因子的相关程度高，第1个因子很重要；第2、3个因子与原有变量的相关性分很小，它对原有变量的解释作用不显著。另外还可以看出，这三个因子的实际含义比较模糊。

由表 5 可知，X7、X8、X13、X11、X9、X12、X10、X4、X14、X3、X1在第一个因子上有较高的载荷，第一个因子主要解释了这几个变量，可投资经济因子；X5、X15在第2个因子上有较高的载荷，第2个因子主要解释了这几个变量，可解释为投资国际因子；X2在第3个因子上有较高的载荷，第3个因子主要解释了这几个变量，可解释为投资自然因子。与旋转前相比，因子含义较为清晰。

根据表6可以写出一下因子得分函数:

表5 旋转后的因子载荷矩阵

从上函数中可以看出影响因子一的主要因素是火灾年均次数、年利率。它们的权重分别为0.165和0.157。影响因子二的主要因素是年利率、年均事故次数。它们分别是 0.673和 0.445。因子三的主要因素火灾年均次数、大风年均次数。它们分别是0.802和 0.803。

表7 因子协方差矩阵

表7显示了三因子的协方差矩阵。可以看出三因子没有线性相关性，实现了因子分析的设计目标。

综合评级:

根据以上的因子分析结果我们可知:这些因子对房地产投资的影响程度，我们可以得到以下排序:

由此，可以根据上述分析结果，对15个风险因素进行综合评价。

首先，根据3个因子的方差贡献率确定权重。由于3个因子在较大程度上反映了原变量的大部分信息，其累计贡献率为91.052%，因此可用因子的方差贡献率作为综合评价的衡量权数，于是3个因子按各自的方差贡献率加权相加为综合评价得分，其公式为:F＝0.71422f1＋0.13415f2＋0.08525f3，经过计算得出各因子综合得分排名结果如下:

表8 各因子综合得分排名

6 房地产市场投资建议

房地产投资是具有高风险属性的投资，在我国市场机制尚未健全、房地产资金运动矛盾重重的情况下尤其如此，因此研究房地产投资风险显得尤为必要。特别是近几年由于房价较高较快发展，产生所谓的泡沫经济，对此国家为了压制房价从而出台了一些政策。这对于房地产投资者来说，要想准确的定位市场是一件非常难的事，针对于此我们根据房地产市场实际情况结合本文对其投资风险因子的分析研究做出如下建议:

（1）改善住宅投资额和房屋造价的结构，使住宅结构多元化、合理化、人性化。房地产市场存在发展结构不平衡问题，高档房供过于求，符合中低档收入的家庭的房源极其稀缺，而这部分房源正是大多数中低收入人群所需要的。另外，还应该适当建设经济实用房，面向大众，增加提供给刚毕业的学生、进城打工的农民的经济房量。

（2）房地产销售过程中，取消预售制度，直接实行现房销售，减低消费者风险。实行限购，以免消费者高价转让。在开发环节，放宽银行贷款限制，鼓励其他融资方式，保障开发资金的筹措渠道畅通，把风险收缩到更小的范围。

（3）建立一套全新的风险管理系统，在前面对其投资风险指标的分析过程中得知，影响房地产市场投资的主要因素为人均可支配收入、房屋造价、房地产开发投资完成额、总产值等风险指标。再就是一些人为和自然事故的风险也会对其房地产市场投资造成不容忽视的影响，所以针对实际情况建立比较完善的管理系统。

（4）注意做到信息的畅通。对于现在房地产市场需要如下改进:一是信息的录入时间。房地产交易信息主要由房地产开发商组织录入，他们为了达到干预市场的目的，往往推迟录入时间。二是房地产交易管理系统的宣传不够，亦没有相应的告知程序，消费者多数不知道这个系统，没有达到信息公开的目的。因此，信息的录入应该由消费者和开发商共同完成，相互监督，可以保障信息的质量，并通过必要的制度设计保障告知程序有效，只有这样，房地产市场才不会有信息的阴影存在。

（5）投资者应始终保持清醒的头脑，认清形式，作出正确的分析与决策，再就是在不断加强自身的积累，才能面对任何风险的挑战。

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