运用ISM 法对我国县域房地产发展要素的分析

赵欣欣 冯晔平

(延安职业技术学院，陕西延安 716000)

近年来，随着城镇化进程的加快，各辖区政府采取各种举措，在改善城镇居民居住条件的同时也带动了县域房地产业的迅速发展。但房地产业工作流程涉及的环节和参与的机构多，且前后关联非常紧密，而我国县域房地产市场仍处于探索阶段，因此，从房地产的流程出发，系统分析产业相关要素间的相互关系，分析系统要素的层次结构及其对系统目标的影响，加强县域房地产发展各要素的科学管理，实现资源优化配置和利润最大化，促进县域房地产业的良性发展。

1 房地产行业的工作流程分析

房地产业的工作流程按先后顺序可分为生产、流通和消费三阶段。其环节可细分为:开发商根据市场预测提出开发设想并进行可行性研究→申请项目用地→项目设计→征地及拆迁安置→筹措房地产开发资金→建设工程招标→项目施工→市场营销→房屋的使用→物业管理。其间的参与者有消费者、房地产开发商、政府相关机构、金融机构、设计机构、建筑承包商、监理单位及其监理工程师、房地产经营机构、价格评估机构、房屋交易机构和律师事务所等。

2 县域房地产发展影响因素的选择

从影响县域房地产发展的角度，将流程图中的因素分为内生因素和外生因素。内生因素包括房地产价格、市场定位、需求者数量、收入水平与消费结构的预期、土地数量和价格、县域房地产市场饱和度、房地产交易条件、开发商的心理预期、房地产价格管理因素、城镇化程度与县域经济水平;外生因素包括经济环境、社会因素、金融因素、土地政策和房改政策等。

3 运用ISM法分析影响县域房地产发展的关键因素

美国J·华费尔教授提出的ISM即解释结构模型，是把复杂的社会经济系统的有关问题分解为若干子系统，利用人们的实践经验和电子计算技术，将系统构成一个多级递阶的结构模型，最后把模糊不清的看法转化为直观的具有良好结构关系的模型。

3.1 ISM运用的相关定义

1)可达集R(Si):要素Si可以到达的要素集合:R(Si)={Sj∈N|mij=1}。2)前因集A(Si):将要到达要素Sj的要素集合为要素Si的前因集，A(Si)={Sj∈N|mji=1}。A(Si)由矩阵中第 Sj列中的所有矩阵元素为1的行对应的要素组成，其表示的集合即为元素Si的下位集。3)共同集合T:所有要素Si的R(Si)与A(Si)的交集为先行集A(Si)的要素集合定义为共同集合:T={Sj∈N|R(Si)∩A(Si)=A(Si)}。4)最高集H(Si):一个多级递阶结构的最高级要素集合，其可达集H(Si)中只包含自身的要素集:H={Sj∈N|R(Si)∩A(Si)=R(Si)}。5)区域划分:把系统分为有关系的几个部分或子部分。6)级间划分:将系统中所有要素，以可达矩阵为准则，划分为不同的层次。7)强连通块:在同一区域内同级要素相互可达的要素称为强连通块。

3.2 分析步骤

1)确定关键问题及其影响因素，并列举各因素的相关性。

影响县域房地产健康发展的因素如表1所示，各要素间相互关系如表2所示。

表1 县域房地产发展的影响因素

表2 因素间影响关系表

2)根据上述结果，建立可达矩阵，分别求出L值(见表3)。

表3 数据表(求L)

由表3可知共同集合T={9，11}，且R(9)∩R(11)≠Φ，因此系统只有一个连通域。同时由表3可知，L1={S0}。

由此方法得到:L2={S1，S3，S5}，L3={S2}，L4={S8}，L5={S4，S6，S7，S12，S13}，L6={S10，S14}，L7={S9，S11}。

3)建立结构模型并转换为解释结构模型图:根据上述结果可得结构模型图(略)，将结构模型中的要素代号用实际项目代替，可得解释结构模型如图1所示。

4)根据解释结构模型进行因素分析。

由图1可知，影响县域房地产健康发展的因素是一个具有七级的递阶结构，其中最后两级因素是关键因素。

图1 解释结构模型

城镇化程度标志着县域经济发展水平和城镇人口集聚程度，由此决定了小城镇人口房地产的购买需求和购买能力;县域房产政策包括土地政策和房改政策，土地制度直接影响地价水平，而地价是房价的主要影响因素;在房地产价格中，国家通过各地政府直接管理城市土地使用权出让的价格、公房出租和出售的租金价格、经济适用房和廉租房的定价等，多样化的价格管理制度使得房地产价格管理因素成为县域房地产健康发展的重要影响因素;国民经济环境的好坏影响居民对房地产的购买能力与购买欲望。

［1］邬文康.我国区域房地产业发展规律研究［M］.长春：吉林大学出版社，2005.

［2］马行天.管理学［M］.第2版.西安：西北工业大学出版社，2004.