楼市“松绑令”松绑

地方财政对于土地出让金收入过度依赖这一诟病，直接刺激了在楼市限购大潮中地方政府急于“松绑”的冲动。

继广东中山之后，安徽芜湖发布了“松绑”楼市的调控文件，但“扼杀令”3日后闻讯而至。

政策“朝令夕改”已多次发生，但芜湖新政3天才被扼杀，比去年广东佛山政策“半日丧命”的命运好了很多，而广州的“差别限购”（见表）迟迟无人阻拦，个中缘由何在？而辟谣速度又透露了何种信息？

“松绑令”寿命长短不同

芜湖2月9日发布文件称，2012年，在芜湖市区购买自住普通商品住房的，将给予免缴契税的补贴，购房面积在90平方米以下的，还有额外的货币补贴。但芜湖市政府网在2月12日发布通告，宣布暂停9日公布的房地产新政策。

芜湖楼市新政虽未触及限购红线，但这一政策背后鼓励异地购房的出发点很明显，而这正是决策层不鼓励的，因此仅3日即宣布“暂缓执行”。

值得一提的是，广州在1月18日提出的“差别化限购”，到目前为止也未出现相应进展，但亦未受到任何阻拦。

所谓“差别化限购”，即针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，进行差别化“限购”，在实现房价合理稳定的同时，促进住房交易。

不少业内人士指出，短期内调控不会改变“冷峻”的基调，广州不会在此时对调控政策进行调整，“差别化限购推行”暂时可能性不大，即使未来要推进也要根据市场趋势而定。

很明显，“一刀切”式的限购会“误伤”刚性需求，面对中央与地方“博弈”的局面，“差别化限购”亦有可能是一种思路。

有业内人士认为，“差别化限购”取决于两点：第一，房价调控是否已经取得了满意的效果，该效果能否保持下去，这是优化限购政策的前提。第二便是中央政府的态度如何。

此外，更蹊跷的是，广东中山对当地楼市“限价”作出了微调：从1月22日开始，中山市住房限价已由去年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。

此次提高限价，中山市有关政府部门既没下发文件，也没有在媒体上公布，只是在春节假期的第一天实际开始执行新标准，目前该政策已实施。

而在诸多出现“松绑”政策的城市中，以最“短命”的政策出自广东佛山，白天“放宽限购”政策刚出台，当晚就暂缓实施，堪称“史上最短政策”。

对比芜湖、佛山、中山、广州四地政策，不难发现芜湖免税政策，其优惠力度和操作空间都比较大，更接近于2008年大举救市政策；佛山新政则可令“限购”土崩瓦解；而中山暗自调高限价，不触碰“限购”似乎更为缓和；广州的“差别化限购”虽然在限购上作了文章，但其意在保首套住房的刚需，这在表面上与决策层思路是契合的。

本刊记者采访的多位专家亦纷纷表示，在整体上，“三限”（限购、限贷、限价）中限购、限贷是用来卡住购房权和资金两个要害环节，而限价主要为涨价刹车。

长江商学院金融学教授、沃顿金融机构中心学者梅建平指出，一旦限购与限贷略有放松，便可能刺激楼市如2008年一样，再次报复性上涨，因此如利率优惠、税费减免等直接“救市”政策更不可能成功实施。“但限价相对于限购来讲，本身就属于‘软调控’，这种微调政策很有可能是在中央的容忍范围之内。”他称。

地方“很差钱”小动作不断

一边是中央政府要求继续严格执行楼市政策，一边却是地方政府不断释放楼市松绑信号。为何频频传出楼市“松绑”的消息？

经纬行研究中心经理朱欣苑认为，由于房地产行业与地方政府利益关联大，市场不好，地方政府的土地收益也会减少，限购令出台后市场低迷，这是地方政府不愿看到的情况，因此他们有“解禁”的动力。

但由于中央态度明确，楼市调控目的未达到，只能为“解禁”辟谣。

多年来，地方财政对于土地出让金收入过度依赖。

根据国土资源部公布的数据，2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%；2010年约2.7万亿元，同比增加70.4%，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。

在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。

据中国指数研究院最新数据显示，2011年，全国25个大中城市土地出让金全面下滑，比2010年同期减收1172亿元。而2012年1月，全国300个城市的住宅类地块成交面积同比下降72%。

京沪等一线城市土地出让金降幅同样引人关注，北京2012年1月土地出让金仅为2011年同期的三分之一，上海同比缩水七成，广州缩水幅度更高达九成。

受持续的政策调控和严峻的市场情况影响，令开发商拿地热情骤减。

“严格的调控令楼市成交量直线下降，土地出让收益以及相关税费亦会大幅减少，资金大幅减少，这是地方政府不愿意看到的。”梅建平对本刊记者指出。

事实上，出台新政变向刺激楼市，这种举动在国内绝非新鲜事。在2007年楼市萧条时，一些地方如坐针毡，以郑州地方政府向市民施行购房补贴开始，全国有十多座城市参与。其后，中央也出台了放宽二套房贷限制政策、取消城市房地产税等政策。

在此情形下，2009年的楼市180度大逆转，房价也报复性大反弹。按国家统计局的数字，2009年全国房地产市场，无论是近9.4亿平方米的成交量还是估算约4695元/平方米的均价水平，都创出了历史新高。这并非决策层想要看到的局面。

“政府救市，政策急剧转向，今年不会再现。”我爱我家集团副总裁胡景晖分析，“2008年底受金融危机、CPI回落等影响，面对楼市成交量的急剧萎缩，政府出台了各项救市措施；但是今年，政策不仅不会松动，而且还会在个别细节之处进一步从严。”

但央行最近明确提出，继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。

中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫向记者透露，据他统计，截止到2012年2月10日，共有15个城市的多数银行已将首套房贷利率从之前的“上浮”改为“基准利率”，甚至部分银行对于优质客户的首套房贷利率还会有折扣。15个城市的多数银行首套房贷利率已回归基准利率，甚至出现房贷利率九折，最低八五折优惠的现象。

一系列政策透露出的信息是，短时间内，政策在逐渐放宽，但一旦触碰到“限购”以及相关政策优惠等“高压线”，中央将会“痛施杀招”。

因此，可以预见的是，由于土地财政的影响，地方政府的小动作不会间断，而未来中央的态度才更重要。如广州2011年底推出的“差别化限购”，决策层必然会担忧会否沦为变相放松限购的新手段，导致好事变成了坏事，这可能也正是决策层犹豫不决的原因。