2011年影响莫斯科房地产市场的几个因素

[作者简介]王丹骑（1972—）男，中国籍。1993~2000年留学俄罗斯圣彼得堡国立技术大学获硕士学位，2000~2006年在江苏田湾核电站从事技术工作，该核电站是中俄在民用核电领域最大的合作项目。2006至今，在中国石油控股的中国华铭国际投资有限公司担任“莫斯科中国贸易中心”项目高级设计主管经理，常驻莫斯科项目部。

1.新城区的规划

对莫斯科的城市建设来说，2011年度最具影响的显然是梅德维杰夫总统批准了莫斯科城区面积由原来的10700km2向西南面扩大到25100km2的决议。此次扩城不是一般意义上的建卫星城或新建的别墅区，而是打造一种俄罗斯全新高质量生活。新区将具备可靠的安全性和舒适性，完备的路道交通、照明设施、公园、商业中心、高级学校等现代化城市近郊所拥有的所有特征。当然，在新区约14000km2的大面积土地上，是否能真正能在十年内确保按此规划进行开发，的确令人担忧。事实上莫斯科（交通）大环与三环之间的大多数区域也是在1960年后并入莫斯科市的，当时的城建规划单位同样曾要求在保留这些区域自然和谐基础上来推进城市建设，但现在这些地区的建筑密度可比国际大都市。对此，莫斯科当局明确表示了“不会再犯上世纪70年代错误”——莫斯科《房产与价格》如是说。

尽管莫斯科2011年不动产市场对城市扩容的反映还不太明显，但地产经纪人注意到了那些位于大环外被意外划归莫斯科市新区的土地上，新建住房的销售量在不断攀升。同时，位于这片土地上的高档别墅的业主们则担心因城市扩张导致他们私有财产因环境恶化而贬值。21世纪之初，莫斯科未被占用的自由土地就变得十分有限，而这正是推动不动产市场价格飙升的主要动力，借此，投资商可以迅速抬高价码，而政府也可以获得更多的租金作为城市财政收入。如今，新区扩建将在很大程度上缓解土地匮乏的局面。2011年10月25日，索比亚宁市长在其就职一周年演说中提出，西南新区将成为莫斯科第11个区，规划项目建设30000000m2，他强调“这片区域不会以住宅为主，而是半数以上建筑应为办公写字楼，其中包括用于部委和机关办公楼”，并承诺该区的容积率将远远低于老莫斯科市区。2011年12月27日，“大莫斯科规划方案”获得了俄罗斯联邦议会的批准，将于2012年6月1日起生效。

民调显示，有41%的市民支持这项方案，但有同样多比例的人表示了反对，而剩余18%的参与者难以回答。尽管新区虽然预计可以提供约一百万个工作岗位，解决两百万人的生活问题，但如此庞大的新区开发将面临市政、道路设施、公共建筑的巨大投入。据媒体2011年9月15日公布的信息，新区开发的预算投资将超过1100亿卢布，当局需要认真思考是否值得这么做以及是否有谁愿意为此买单。业内人士甚至担心这项决策在2012年3月总统大选后是否还能继续推行。

2.建筑法规的调整

卢日科夫时代，莫斯科政府对城市房地产市场的管理依然延续计划经济时期作风，一个大型房地产项目从项目申请到取得施工许可的周期平均为2年时间。大多数开发商对项目申请“国家鉴定审批”阶段的官僚作风深恶痛绝，政府与投资者矛盾相当突出。新市长对建设项目异常繁琐的审批体系展开了挑战，指责现行的项目开发许可体系是“俄罗斯官场腐败和滥用职权的典范”。2011年5月，索比亚宁在政府工作会议上指出“当前的建设工程项目政府审批程序存在诸多矛盾和混乱，这给那些无所不能的地产投机商提供空子可钻”，市长要求暂停了莫斯科市中心区地产项目的审批工作，对审批过程进行梳理并要求在一个月内制定出新的程序。

经政府提议，国家杜马对“城建法规”中有悖于国际惯例的作法进行了修改，允许项目通过非官方机构的鉴定。国家鉴定部门将继续存在，但今后他们要通过与有资质的非官方鉴定商竞争来获得市场。针对市政预算参与投资的项目，只要通过非官方鉴定机构获得审查结论即可作为获得开工许可的基础，但项目最终必须通过国家鉴定部门的审批。上述法规的调整在有关人群中产生了巨大的争议。当法律起草部门第一次公布草案时，不光部分设计人员，莫斯科建筑鉴定局负责人奥列格·沙霍夫（ ）也提出了严厉的指责。该官员将因此产生严重的技术灾难并导致俄罗斯形象受损为由来威胁联邦政府，结果很快他就被撤消了职务。而这部分修订内容最终于2011年11月17获得通过。

“城建法规”中的其它部分的修订引起了更加激烈的争论。立法者同意了在俄罗斯境内直接使用外国设计成果而无需将这些设计送交鉴定部门或经过其它审批。只要按照规定步骤确认了该设计是按照设计所在国国家标准完成，并通过了批准的就可予以认可，只是需要对建筑地基设计进行校正，对市政管网主干线的设计进行完善。质疑者认为这等于是完全允许欧洲现行建筑标准在俄罗斯适用。一些专家认为这些条款的修改等于是给外国的成型设计打入俄罗斯市场提供的渠道，从而挤占本国设计企业的经济利益，而另一部分人则认为此规定不会对新建筑市场形成实质性冲击。当前，根据世界银行对各国建筑工程审批流程复杂性进行的评比显示，俄罗斯是184个具备参评条件的国家（地区）中排名第183位（《房产与价格》2011年12月刊）。上述改革是否能使俄罗斯的这一指标获得改善还有待验证。

3.交通状况的治理

至2010年底，莫斯科城市地面交通道路路面面积约为90000000m2，约为莫斯科城市面积的8.7%，而香港、新加坡、东京等建筑密集城市的道路面积指标为10~12%，欧洲主要首都该指数为20~25%，美国加拿大首都的比例为30~35%。据统计，莫斯科市内平均每天会发生800余次堵车情况，高峰期主要路段行车平均时速11km。2010年10月公布的“IBM城市交通痛苦调查”结果显示，莫斯科在20个国际化首都中排名第四（北京名列第一）。

索比亚宁主持莫斯科市政府工作以来开展的另一项重要工作就是治理城市混乱的交通。政府首先制订了以缓解交通为主的城建发展政策，提出禁止在“花园环”（类似北京二环）内建造商业中心或写字楼，同时对所有可能恶化地区交通的项目进行重新审批，对还处于设计阶段的项目要求修改设计，增加停车位。政府规划从2011~2016年间新建475km城市道路，88km地铁，6个大型汽车总站和新增150万个停车位。满足这些需要将进一步挤

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占莫斯科政府的资金和土地资源。在过去的一年里，莫斯科新建设了74km道路，4.7km地铁及60.2万个停车位。政府在用于交通改善方面的投资从2010年的780亿卢布猛增到2011年的2590亿卢布，占2011年政府预算的20%，而用于房地产项目上的投资则被迫大量缩水。

21世纪的前十年间，莫斯科房地产二级市场得到空前发展，许多公司拿下土地不是用来实现自己的项目开发，而是以取得项目建设许可后即打包出售为目的，自然，他们中的许多项目已超过了开发期限。莫斯科新一届政府利用城市扩建的契机，相继出台了№25-政府令《有关莫斯科政府参与投资项目的合同实施措施令》(2011-02-02),№229-《土地城建规划许可申请、审批、领取规定》(2011-05-25),224-联邦城建法规之施工许可规定(修订版2011-07-18),№59816-5“有关外国设计成果使用的规定”(2011-10-18),《莫斯科交通发展规划》(2011-08-30)等法规和政府令，同时专门成立了“城建土地委员会”（），将已申报的1300多个房地产项目投资合同划分为5个类别，其中包括对尚未开建或商定开发期已过期的项目重新进行论证的规定。至2011年9月底，清理了1174个合同，其中约40%是被要求暂停或缓建，到11月中旬，政府已确定取消344个投资合同，涉及到莫斯科市中心560个总面积达7500000m2的商场楼、写字楼和住宅楼项目。受到波及的开发商在2011年后期通过各种方式，获得了约24亿卢布的政府补偿。预计要到2014年，才有可能从城市预算那里逐步返还开发商们为签合同和租赁土地而支付的155亿卢布，还有将近180亿卢布的其他如已完成的项目设计工作等直接损失，只能通过上诉的方式提出费用补偿要求。莫斯科当局显然确信他们是最终的赢家，因为那些被叫停的项目对莫斯科来说是不适合的。

[1]（房产与价格） № 51-12011-12-26

[2] （莫斯科扩区规划）（2011-07-11 维基信息）

[3] 20112012 （莫斯科政府关于2011年交通治理及12规划工作报告）