万达激进转型

在中国商业地产领域向来以速度著称的万达集团，这一次选择了减速。

有数据显示：今年上半年，万达商业地产公司新开工面积为531.2平方米，同比减少了35%。万达上半年收入562.1亿元，与去年同期618.2亿元相比下降9%，这是万达收入历史上第一次同比减少。 其中，商业地产收入494.6亿元，同比减少14%。

不过，万达集团总裁助理刘明胜曾经公开表示，“这是万达根据形势采取的先抑后扬战略，在计划和预期之内。另外，万达正积极寻求向文化、旅游产业转型。全年看，万达业绩将稳步增长，预计收入1400亿元。

并购AMC、进军俄罗斯旅游业、筹备成立文化旅游城……上半年，万达主动放缓商业地产扩张步伐，在文化、旅游领域则动作频频。万达缘何加速转型？在传统房企纷纷转战商业地产之际，万达的反其道而为究竟是有意还是被迫？

商业地产减速

按照万达公布的数据，上半年，商业地产公司收入494.6亿元，完成全年目标的50.1%，完成半年目标的127.6%，同比减少14%。商业地产公司上半年现金回款315亿元，同比减少31%。上半年新开工531.2万平方米，同比减少35%。

刘明胜认为，业绩下滑，主要是上半年仅开业了1个万达广场，而去年同期2个万达广场开业。作为一个千亿级企业，不可能每年都保持40%以上的增长速度，万达的增速只是逐步趋稳，不必大惊小怪。

万达集团董事长王健林谈到，万达院线2011年的净利润是17%，已经超过了主业，只是规模还不够大。而旗下的院线公司正在申报上市。明年，万达要将银幕增至1100块，收入达到35亿元左右，规模挤进行业前5。

尽管万达上半年收入同比减少在预期之内，但在外界看来，也与其“快进快出”的商业模式遭遇瓶颈有关，万达有意放缓商业地产的扩张步伐。

正略钧策管理咨询顾问赵丽燕认为，万达新开工面积减少与拿地节奏有关。在宏观调控大背景下，万达依照在城市副中心低价拿地的策略，已越来越难找到符合要求的土地。由于可供销售房产的存量没有大幅增加，导致上半年万达商业地产销售额同比减少。

较低的租金回报率也是阻碍其发展的一大障碍。王健林曾经公开表示：“万达商业地产租金并不比业内平均水平低。”事实上，尽管万达的租金处于行业平均水平之上，但与新鸿基、凯德等成熟公司相比，虽然其累计经营面积较大，但其租金收入和占总收入比例却远低于这些公司。

在业内人士眼里，万达扩张速度快，但其运营、管理并不突出，其在商业地产的位置与沃尔玛在零售业的位置比较相似，知名度高，规模最大，但利润并非最好。

一直以来，万达商业地产主要是住宅依赖型和销售依赖型，当宏观调控来临，万达不可避免地受到影响；而从另一方面来说，经过几年的高速发展，万达已经具有了相当的规模优势，下一步发展势必将由规模发展转向质量发展。

在万达近年所投商业地产租金回收还没有畅通之前，万达的资金主要来源于银行贷款，其海外收购投资还曾通过“内保外贷”获得美元贷款。它所进行的一系列海外并购和投资中，不仅获得政府的支持和鼓励，还能获得低成本贷款，而在万达收购美国第二大院线公司AMC后，AMC公司的26亿美元负债，其中一部分将逐步转为万达的集团负债，而这将进一步推高万达的负债率。

数据显示，截至2011年底，万达总资产约2030亿元，其中净资产205亿元，资产负债率已高达89.9%。

有业内人士表示，从目前来看，万达靠销售回款和银行贷款两个主要融资渠道已经被用到极致了，万达需要引入股权融资，不能光靠贷款。而其几百万平米的持有型物业价值，只有通过上市才能释放。

王健林没想到的是，万达的上市之路一波三折，与此同时，国内商业地产整体形势的不景气也让万达气短。

在上半年工作会上，王健林坦言，“中国的经济困局已反映到消费环节。一是消费人次下滑。以前每年每个广场的人流同比增长两位数，但今年跌至个位数，增长缓慢；二是客单价下降。无论超市、百货，还是服装、餐饮，客单价同比都在降；三是商家减少开店。过去超市、快时尚品牌开店是来者不拒，给多少店开多少店，但今年商家的开店计划大幅度减少。”

几年下来，万达通过模式创新在商业地产领域坐上了头把交椅。如今万达的商业地产已经进入了城市综合体的第三代模式，即集商业、酒店、写字楼、公寓为一体的发展。在第三代万达广场中，将以往商业地产吸纳的主要业态（零售业态）经营面积削减到50%以下，而更多地通过文化、休闲、体育等业态来拉动消费。

万达的触角也延伸至文化领域的各个方面：万达投资的“大歌星”连锁娱乐企业已在全国开业30家店，计划到2012年开业65家店。还与国际投资集团美国弗兰克以70：30的比例合资成立了演艺公司，有意打造全球性的文化品牌。新公司即将在武汉、大连、西双版纳三地推出综艺节目，一台节目的年收入可达5亿元左右。在传统媒体领域，万达集团投资了《华夏时报》和《投资家》杂志。

以商业地产起家的万达集团，欲在文化娱乐产业大展拳脚，一切亦从“地”开始。

文化产业图谋

万达院线将有望先于筹备多时未果的商业地产板块上市，使得万达坎坷的资本市场道路峰回路转。

王健林曾经说过：“文化产业是没有天花板的，尤其是中国经济面临下一轮结构调整，商业、旅游、文化等第三产业都会得到很多发展机会。”

虽然目前中国的文化产业占经济总量只有几个点，但是在发达国家，文化产业占GDP的比重是30%，这说明中国文化产业未来的前景是非常美好的。在一些投资人士看来，以万达为首的地产企业们“春江水暖鸭先知”的举动，正是目前房地产业碰到了政策的玻璃天花板，不得不转身谋求出路的大时代注脚。

万达的文化产业转型不可谓不激进。

今年5月，万达集团以26亿美元收购了AMC公司，成为民营企业海外并购最大一笔交易。

2008年金融危机后美国电影市场下滑，AMC公司在管理层和投资机构的不断冲突中业绩滑向危险的边缘。王健林发现造成AMC亏损主要是股权问题，当初黑石、摩根斯坦利等5大华尔街投行买入AMC压根就是想尽快脱手，可惜还没来得及上市就遭遇了金融危机，而股东们募集的基金面临到期必须尽快从AMC退出，这让王健林心里有了底牌。

经过2年漫长谈判，最终AMC100%股权被万达从15亿美元砍到了7亿美元，并承担将在2019年～2023年到期的19亿美元债务。

“他如果有三四亿的净利润，拿到中国资本市场上来至少市值过百亿，相对于我投的40多亿，已经翻了一番”。王健林称，单从商业角度，投入几十亿美元对AMC进行收购和改造，回报比较低，他所瞄准的是资本市场。在收购案谈判启动之前，万达院线2009年已经准备启动上市。

很多业内人士都认为，万达集团此次是在进行一次战略性的投资，也是在为上市做准备。并购成功，必将为万达院线国内IPO加码。并购后万达已经成为全球规模最大的电影院线运营商，并且为上市造足了声势。同时，万达的此次海外并购如果日后证明能够成功，那么无疑对国内其他院线向海外扩张提供了先例和可借鉴的经验。

在艺恩咨询分析师兰曦看来，此番运作正符合万达集团战略规划：成为全球规模最大的电影院线运营商。“据透露，此次并购之后，集团将来还会在欧美等地大型院线进行并购，目标是在2020年，占据全球电影市场20%的市场份额。”

“万达拥有全资产链接的影院资源，可以为其自己制发的影片提供充足的价值释放空间，再者从好莱坞大型文化企业的发展来看，拥有影视全产业链也是通往世界级公司的必由之路，而现在看来万达已经具备了全产业链的雏形。”

万达的转型之路上，投资达25亿的武汉楚河汉街项目是个转折点，“是万达在文化产业上，除了电影院以外真正找到感觉的。”最初项目是武汉市一个环保工程配套，定位于中央商务区，几经波折，最终定位于文化，万达决定做世界一流水平的舞台演艺节目——汉秀。

确定做秀之后，2010年，王健林亲自带队到美国考察，在迪斯尼乐园，他对一种高科技电影娱乐项目产生了浓厚的兴趣，回国后做一个电影乐园的想法也很快确定。这两个娱乐项目的投入大得惊人——汉秀总投入25亿，电影乐园投入35亿元——其中买断美国的一个动漫软件版权就花了2.4亿美元，汉秀内的演出设备也非常昂贵。

在此之前，中国做文化产业的人，很少有大规模投资，更别说万达这样的巨资了，有业内人士认为，万达的激进进入，会使产业提前5-10年成熟。而万达通过这个项目，积累了产业知识和经验，还获得了一系列的知识产权。

深陷其中，万达对文化越来越甘之如饴。据估算，两年后才是万达文化产业项目见分晓的时刻。2013年几个高端的万达广场开业，而2014年，楚河汉街开业， “届时万达就完全站在世界一线高度上了”

2011年，楚河汉街项目第一期开业典礼，万达曾经给自己描绘过一幅蓝图：现在别人看我们叫“望其项背”，在你后面追，但还能看清楚你；争取再有三五年，叫‘望尘莫及，别人肯定追不上。

而据初步估计，汉秀一年收入为5亿，电影乐园收入少则6、7亿，多则10亿。除了经济上的收益，这种高端文化项目对城市形象和功能的提升，令万达的文化旅游城所受的追捧甚至超过万达广场。王健林曾经说过，楚河汉街项目后，一些城市拼命来找他们，并开出非常优惠的条件，有的几乎白送地给他们，只要万达落户当地，在他看来，这就是创意的价值。

今年9月，万达借创意的东风，在北京成立文化产业集团，北京市政府在融资、土地和进京指标上给予万达非常优厚的政策。

“这公司一注册，年产值就是200多亿。如果我没有200亿的规模，是个20亿的企业，（政府）会理你吗？”王健林认为，顺着国家经济大势怎么做怎么有。去年底，中央政府把文化产业确立为国民经济支柱产业，而早在2004年，王健林就有了进入文化产业的想法。

他认为万达未来核心竞争力就是文化和旅游。而万达文化产业的目标是：2015年达到400亿，2020年800亿进入世界前10名。他认为，做文化比做地产更有成就感，“一个好的文化项目能影响几十年，甚至几百年。哪种项目有这种成就感？”

“希望万达在未来5至8年彻底转型，万达未来的核心竞争力是文化和旅游，到2020年万达地产类收入要下降到45%以下。”

看来，王健林是铁了心要转型。