海宁皮城:成都项目租金水平大幅超预期

蔡晓铭

本周仅有2个交易日，清明节期间管理层释放诸如QFII扩容等利好，节后第一个交易日（4月5日）市场亦对此作出了积极的回应，但也可以看到当天指数尽管有较大涨幅，但成交量则并未有效放大，至4月6日，市场交易仍颇为清淡。策略上，稳健型投资者仍可关注大蓝筹的低估值买入机会，而具有2012年内业绩增长预期的中小盘个股则更有提供超额收益的可能。

本周晨会，申银万国推荐了海宁皮城（002344），推荐基于“成都海宁皮革城招商细则”推出后观察到的项目租金水平大幅超过此前预期的100%以上。事实上，本栏在去年11月份亦曾关注到海宁皮城外延扩张带来的增长预期，并进行过推荐。目前海宁皮城二级市场股价已较去年年末上涨20%以上，同时技术面仍保持长期多头排列，投资者仍可积极关注。

今年3月31日，海宁皮城在其官方网站上公告了“成都海宁皮革城招商细则”。据悉，此次招商仍采取租售结合的模式，招商总面积16.07万㎡，其中，出售1.47万㎡，出租14.60万㎡。租赁期限为三期，自2012年8月1日至2015年5月31日。商户报名时间自2012年4月9日至13日，选房时间自2012年4月27日至29日。申银万国了解到，由于预报名者数量众多，海宁皮城对认租商户采用打分制进行资格审查。

租金水平是观察该项目盈利能力的关键点，据了解，认租商户需缴纳租金和承租权费。其中，中心租赁费即为租金，第一层租金675元/年·㎡，第二层租金1200元/年·㎡，第三层租金1100元/年·㎡，第四层租金1100元/年·㎡，一年一收，第一期租金打6折，之后两期每期租金涨幅不超过25%；承租权费即为认租商户续租或转租的权利费用，第一层平均承租权费1000元/㎡，第二至四层平均承租权费2000元/㎡，所有租赁商铺都必须交纳。申银万国指出，这种“租金+承租权费”的收租模式效仿了海宁皮城本部四期项目，承租权费凸显了成都商铺的资源价值。

上述租金水平事实上是超过了此前业界的预期的，申银万国测算，假设成都项目顺利招商，并且承租权费分三年平均分摊，则成都海宁皮革城商铺出租业务的三期租金分别为52元/月·㎡、64元/月·㎡、85元/月·㎡；承租权费三期分摊额分别为48元/月·㎡、48元/月·㎡、48元/月·㎡；合计平均租金分别为100元/月·㎡、112元/月·㎡、133元/月·㎡。

而海宁皮城之前公告的月平均租金分别为25元/月·㎡、58元/月·㎡、58元/月·㎡，如果不出意外，则此次招商预计超出公告的比例分别为300%、93.1%、129%。同时，申银万国强调，市场此前普遍预计海宁皮城成都项目第一期租金为50元/月·㎡，但如果按照最新观察到的租金水平，则此次招商将超出市场预期100%以上。

申银万国在调研中了解到，尽管具体招商尚未开始，但从之前预报名的火热程度和海宁皮城在招商细则中给出的超预期招商租金水平，可以判断成都海宁皮革城得到眾多海宁本埠、成都当地以及其他地区品牌皮革生产企业的认可，项目成功的概率极大。