调控政策松弦未松绑房价下行“箭在弦上”

宿希强

种种迹象表明，房地产业还没到走出煎熬期的时候。全员营销未必真的有效，但其再次释放出一个强烈的信号：房产商们已扛到临界点了，真要扛不住了。

2月，中国楼市再次面临复杂微妙而又敏感的时刻：一方面商品房价格基本停涨，成交量不断下滑，房产商哀声叹气；另一方面央行三年来二次下调存款准备金率，地方楼市“新政”蠢蠢欲动……

房市要回暖？是不是该抄底了？消费者不可避免地再次陷入纠结之中。

政策微调，释放房地产利好信号？

这次货币政策微调似乎有些不同寻常。2月18日晚间，中国人民银行宣布，从2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。

值得注意的是，和以往不同，这次存款准备金率调整的时间放在了周末，且是晚间，这在历次调整中实属罕见。另外，这也是自2011年12月5日，央行三年来首次下调存款准备金率之后的第二次下调。

业内专家普遍认为，间隔仅两个多月，央行即再次下调存款准备金，意味着货币政策由适度从紧向稳健发展，而伴随着银根逐步松动，资本市场流动性必然相对增加，有利于缓解企业融资难的问题。

这对房产商来说，不亚于一剂强心针。房产大亨潘石屹在得知这一消息后，第一时间在微博上将此评论为“好消息”。有网友就此感叹，“房产开发商们，你们的春天可能会提前来临。”

真的如此么？

现实中，就央行存款准备金率下调对房地产市场的影响，出现了两种观点。一些人认为，此次存款准备金率的下调将向市场释放超过4000亿元的资金，这传递出了房地产利好的信号。因为这些资金中必然会有一部分流向房地产市场，房企的日子多少会好过一些。毕竟，2011年严苛的楼市调控政策让不少开放商的日子难过到了极点。再联想到地方政府不断带有“刺探”性质的“救市新政”，乐观来看，中央调控总会有张有弛，也许央行存款准备金率下调意味着收紧的调控有松动的迹象。

另一种观点认为，此次央行存款准备金率下调主要是为了满足实业的需求，并非针对房地产市场，虽然房地产也是实业，但从以往的经验来看，在价格严重偏离价值的市场环境下，进入房地产的实业资金往往用于炒房子、炒地皮，而且4000亿元的资金对于资金密集型的房地产业来说，不过是杯水车薪，并不能从根本上改变局面。也就是说，存准率下降增加市场的可贷款资金会强化服务实体经济，因此对房地产的影响不会太大。

两种观点各有道理。而判断一项宏观货币调整政策，还是不妨从宏大的视角观察。过去的2011年，国家统计局公布的数据显示，中国经济全年增长速度为９．２％，鉴于国际经济的不景气状况，这一经济发展速度相当不易。但是这种结果的背后，既有国际需求放缓的因素，更是国家宏观经济政策发挥作用、主动调控使然。

正如国务院参事室特约研究员姚景源所指出的，当前中国经济的主要矛盾不是增长速度问题，而是质量和效益问题。而国家控制经济增长速度，目的是利于经济增长方式的转变和结构调整，利于使投资、出口、消费三大需求的关系更加协调。“十二五”期间，中国确定的经济发展目标是７％，这更加表明了中国经济转方式、调结构的决心。过去的三年里，存款准备金率持续上调，收紧的货币政策作为一种调控手段对中国经济降温降速分外明显，对资金依赖程度较高的房地产业受到打压，正是起到了经济杠杆的作用，为经济转型提供缓冲。

但与此同时，持续过紧的货币政策也带来了副作用——由于信贷配置不够合理，大批中小企业融资非常困难，2011年下半年爆出的温州民间借贷风波即是典型的应激反应。

这就不难理解2011年12月到今年2月，央行两次下调存款准备金率了，且始终坚持对房地产调控政策不松动的基调了。同时，政府也一直强调，要加强金融体系服务于中小企业、农业水利行业、新兴产业等方面，其实就是为了保证转型期的中国经济“软着陆”，因为一旦大量的民企垮掉，必然引发失业潮，而大量的失业会导致国家财政支出的增加，国家要么陷入债务危机，要么陷入通货膨胀的恶性循环。这当然是高层不愿意看到的。

据此，中国货币政策、经济政策微调尽管客观上对房地产市场利好，但实际上与房地产关系并不大。此前不久，温家宝总理已再三强调促房价合理回归，2月22日国土部又重申“坚持房地产调控力度不放松”，足以说明中央从严调控的决心一直未变，中央鼓励刚需、遏制投机投资购房的调控思路一直没有变。

博弈加剧房产商难捱煎熬期

房地产商们已经难以淡定了。就在央行此次存款准备金率下调之前，华远地产老总任志强大发牢骚，抛出了“夜壶论”。大意是，房产开发商是“夜壶”，需要拉动经济时把它提出来，不需要拉动的时候就只能靠边站。

而在一年前，他还对房地产业自信满满。

存款准备金率下调当然和任志强的牢骚没有因果关系。但任的牢骚却说明，房产商们的确有点“hold”不住了。

国家统计局22日发布的数据显示，2011年我国70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。《中华人民共和国2011年国民经济和社会发展统计公报》显示，2011年12月份，我国70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个。公报还显示，2011年全年房地产开发投资61740亿元，比前年增长27.9%。其中住宅投资44308亿元，增长30.2%。而2011年全国土地成交价款8049亿元，同比下降1.9%。

同样“hold”不住的是很多依赖土地财政的地方政府。不得不说，基于紧密的利益关系，地方政府挽救楼市的心情几乎和房产商们一样迫切。2012年，广受瞩目的是，2月9日，安徽省芜湖市出台了被戏称为“龙年救市第一枪”的地方房地产新政。新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平米以下的均给予特定补贴。不过，这一救市意图明显的新政不久就被叫停。

据新京报报道，北京中原市场研究部统计，自2011年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。

经济学家乐嘉春撰文指出，当前各级地方政府目前面临的最大问题，莫过于土地出让收益减少、地方融资平台需要清理及地方政府换届导致投资冲动增加等，导致地方政府财政吃紧，他们急切需要通过出台或暗或明的楼市救市措施的“杠杆”效应，来尽快增加其财政收入，阻止因楼市低迷对其未来财政收入可能造成大幅下降的负面影响。

但耐人寻味的是，这些从限购、金融、契税等不同角度入手的地方微调政策，却遭遇了不同的待遇。如2011年10月，广东佛山放松版“限购令”施行一天即被废止；2011年11月，四川成都放松限购政策，将限购范围从家庭为单位放松至以个人为单位，但被媒体披露后，这一政策口子随后又被收紧；同样是2011年11月，重庆市财政局出台政策，在重庆主城区购买住房可实行购房退税，结果这一政策也被紧急叫停。

反观北京、上海等地的房地产新政，也属微调，却没有被叫停。如芜湖新政之后，上海楼市调控政策同样出现微调——“外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。”这一定向宽松的调控政策，虽然看上去也是“曲线救市”，但并没有被明令禁止。

仔细分析，可以发现，以“芜湖新政”为代表和以“上海新政”为代表的地方微调政策，两者最大的区别是，前者鼓励的是包括投资投机性需求在内的所有市场需求，而后者支持的是刚性需求。

专家测算，房地产市场如果失去大部分成交量，一年下跌30%，房地产市场必然硬着陆，这就意味着行业与相关行业的崩溃。不过，这显然不是中央调控的初衷。

事实上，中央虽然采取各种措施打压房地产，但并不愿看到房地产市场硬着陆的局面。就在今年的2月下旬，国家副主席习近平出席中美经济贸易论坛时强调，2012年中国经济将按照稳中求进的总基调，继续保持平稳较快发展，绝不会出现所谓的“硬着陆”。这其中自然包括房地产市场。

由此可以预见，围绕房地产市场的低迷，地方政府的微调政策和中央宏观调控政策的博弈必然会较长时间内存在，但真正能“挺市”的理由只有一个，那就是支持鼓励刚性需求。

但“刚需”真的能救市吗？在当前全国仍然是被炒出来的高房价的情况下，有刚性需求的消费者的出价水平肯定低于住房投机炒作者。对于大多数消费者来说，信贷再宽松，他们没有支付能力也是枉然。

所以，尽管各地方政府和房地产开发商都试图希望借助央行货币政策的松动让消费者进入房产市场，但并不乐观。在房价没有下行到一定程度的时候，房产商们只能在自己画的资金牢笼里继续煎熬。

热钱转移，房价下行箭在弦上

如果考察房地产业的上下游行业，就可以更清楚房产商们的煎熬处境了。

曾有人统计过这样一组数据，描述房地产行业和上下游产业的关系：房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少2万套左右的卫生洁具需求。

而房地产业的关联行业，如钢铁、水泥、家装、卫浴等也都在“过冬”。

以最具代表性的钢铁行业为例，据中国建材报报道，2011年1至11月，纳入中钢协统计的会员企业产品销售利润率下降至2.55%，其中10月份和11月份，会员钢铁企业当月盈亏相抵后实现利润仅为14亿元和12.2亿元，平均销售收入利润率分别仅有0.48%和0.43%。中国钢铁工业协会会长、首钢总公司董事长朱继民透露，中钢协会员钢铁企业2011年11月份若扣除投资收益则为净亏损9.2亿元，企业亏损面已经超过1/3。“2012年钢铁生产企业微利或亏损的风险将进一步加大”。

报道中提到，和房地产业类似，钢铁企业融资困难、融资成本大幅提升正是困扰企业的一大难题。雪上加霜的是，在钢材市场需求下降、钢价下滑的情势下，以铁矿石为主的原材料价格成本却仍旧居高不下。

相关联的另一条新闻是，财政部、国家税务总局近日下发《财政部、国家税务总局关于调整锡矿石等资源税适用税率标准的通知》，有色金属矿原矿中的锡矿石、钼矿石以及其他非金属矿原矿中的菱镁矿、滑石等矿产资源的资源税税率均有所上调，其中，锡矿石税率提高幅度较大，较此前提高了20倍。新闻中说，上调矿资源适用税是为了发挥税收调节功能，促进锡矿等资源的合理开发利用，遏制过度开采和资源浪费，保护生态环境。

表面来看，房地产市场遇冷、钢铁业过冬、矿石价格上涨与上调矿资源适用税并没有必然联系，但房地产业的一位资深人士向本刊记者透露，“实际情况是，原本在房地产市场上的热钱转移了，转移去开矿了”。

热钱转移对房地产市场的影响不言而喻。据中国证券报报道，以2011年的数据为例，房地产开发企业资金来源中，依靠国内贷款的约1.26万亿元，仅占15.09%，绝大部分资金来源于自筹、定金及预售款。这意味着，热钱一走，房地产高位运行的“支撑”不在了，房产商资金链紧张是必然结果。

值得注意的是，银监会和国土部已开始了对房地产行业相关风险的防控。就在不久前，银监会对房地产信贷风险发出密集提示，明确要求商业银行严格控制房地产过热地区的开发贷款规模，并强化房企“名单制”管理，立足产业链条开展压力测试。差不多同时，国土部也提出要加强与央行、银监会协商，抓紧出台《关于加强土地储备与融资管理的通知》，防范因地方债务压力产生违规供地行为。

众所周知，目前国内一线城市房价“停涨”及“小幅下跌”，二三线城市“小幅波动”不过是房产商“生扛”的结果。但“扛价”又能扛多久呢？

2月21日，地产大鳄绿城“全员营销”引起广泛关注。所谓全员营销，其实不过就是资金压力太大，尽快、尽多地卖出房子回笼资金罢了。

全员营销未必真的有效，但其再次释放出一个强烈的信号：房产商们已扛到临界点了，真要扛不住了。

接下来，房价下行只能是水到渠成的事情。毕竟，只有“刚需”能救市了，而“刚需”是出不起高价的。