房地产项目投资控制与对策研究

【摘要】伴随着城市化的进程加快，房地产项目投资日益成为当前推动经济发展的重要动力之一，同时也极大地拉动了诸如钢铁、水泥等其他行业的发展，刺激了人们的消费需求。然而，由于投资的过快发展，泡沫的出现，从投资商、开发商、施工方和政府相关监管部门的角度来看，房地产项目投资控制存在着一定的问题和误区，不利于房地产行业的良好发展。本文主要就当前房地产项目投资存在的问题进行了分析，并就投资控制存在的问题提出了一些对策和建议。

【关键词】房地产项目 项目投资 投资控制 对策

一、房地产项目投资控制和意义分析

投资是拉动经济发展的三驾马车之一，而房地产项目投资则是当前投资的主要渠道。房地产行业是我国最重要的经济产业之一，由于其是一种资金密集型产业，是我国发展国民经济，实现工业化的重要基础，因此对我国的经济发展影响很大。房地产投资上游可以拉动工业、建筑等行业等方面的发展，下游可以带动投资、消费和第三产业等。

房地产项目投资是指项目开发建设过程中的投资费用总和。项目投资控制就是在项目的设计阶段和发包施工阶段，将投资费用控制在投资限额内，随时纠正已发生的误差和错误，以确保项目投资目标的顺利实现。房地产项目投资可以分为动态投资部分和静态投资部分。动态投资部分，是指在建设期内，由于建设期利息、国家新批准的税费、汇率、利率变动和房地产建设项目需缴纳的固定资产方向调节税以及建设期价格变动导致的建设投资额增加，这主要包括涨价预备费、固定资产投资方向（当前已停征收）和建设期利息；静态投资部分主要是建筑安装工程费、基本预备费、设备器具购置费和工程建设其他费用等，这也是固定投资部分。

随着房地产市场的火热发展，房地产的投资甚至是投机成为多数人获得经济的一种普遍选择，因而国家和政府先后出台了多种政策进行调控。在房地产成为一种经济行为时，越来越受到政府和人们的重视。对企业而言，通过对房地产项目投资实行内外监控，可以使企业在项目投资建设实施期，对投资状况进行严格控制和防范投资风险，能够得以平稳健康发展；从社会的角度来看，对房地产项目投资进行严格控制，可以避免重复建设，防止盲目投资，防止泡沫经济的发生，引导房地产行业和住房供给合理、平稳、有序发展，以获得更大的社会效益和经济效益。

二、房地产项目投资的现状分析

当前，房地产项目投资的现状有这些特点，不规范申报现象严重和投资超标，房地产投资的资金监控松懈，房地产投资过程中忽视风险，前期工作准备和可行性研究不足。

（一）不规范申报现象严重和投资超标

由于国家相关监管部门对房地产投资主体和房地产项目的资金有严格规定，比如对于一个外商投资房地产企业而言，投资超过3亿美元（截止2010年4月为1亿美元）须报国家商务部审批。各个地方发改委也对房地产项目的总投资进行了控制，这就导致了一些房地产企业为了取得审批手续，就将项目进行分拆，并多次申报，这样便以不合格的方式取得了审批文件，这就导致政府部门的宏观调控手段失去了作用和意义。同时，为了筹集到更多的开发建设投资资金，也为了能够得到政府相关部门的审批，一些房地产开发项目没有从实际出发，而是到处寻找看似事实的理由或证明，使得开发项目得到国家在技术和经济收益上的认可。

（二）房地产投资的资金监控松懈

当前，我国房地产开发商普遍存在着资金来源单一，融资渠道狭窄的问题，虽然房地产金融业不断得到发展，但由于银根紧缩和相关制度限制，许多开发商都面临着资金短缺和依靠银行贷款以及对未来市场风险缺乏抵抗力的局面，在短期内获取资金的能力也是十分有限。普遍存在的“融资冲动”使房地产企业资金短缺与浪费并存。

（三）房地产投资过程中忽视风险

由于房地产行业是综合性强的复杂行业，生产周期长，投资额度大，生产环节多，资金周转慢，产品体量大，经济风险和社会环境影响大，这些都大大提高了房地产行业可能面临的风险。具体说来，这些风险有政策风险、市场风险、法律风险和不可抗力风险。政策风险主要是宏观调控与产业导向风险；市场风险有消费市场与金融市场风险；法律风险是指房地产开发过程这中与投资者、消费者和关联方之间的法律问题；不可抗力风险有如地震导致的直接损失和市场萧条。在这四个风险中，除了法律风险外，其余风险都是无法控制的，只能做事先预测尽可能地避免它发生。

（四）前期工作准备和可行性研究不足

在瞬息万变的复杂的市场经济条件下，房地产开发商往往忽略了对前期可行性测算的重视，偏重于经验判断，这就会导致决策偏离市场，盲目地认为消费者是可以引导和培养发展的，在项目过程中遇到的问题就难以挽回。比如说“烂尾楼”，缺乏对于自身现金流的考虑，对未来项目的定位与市场缺乏正确完整的认识。

三、房地产项目投资控制原则和对策

（一）房地产项目投资控制原则

在笔者看来，房地产项目投资控制应遵循三大原则，它们分别是主动控制为主的原则、技术与经济结合的原则和以设计阶段为重点进行项目建设全过程投资控制的原则。

1.主动控制为主的原则

反馈控制是传统的控制方式，是建设偏差纠正基础上的反馈。然而，反馈控制最大的缺点便是偏差已经出现，纠偏时间越长，损失越大。自从上世纪70年代开始，系统论和控制论的研究成果被应用于管理控制理论后，由预测来估算行为可能存在的偏差。由事先采取对策和措施来预防偏差的出现，是一种前馈控制系统，一种积极、主动的控制。主动控制方法的出现，大大降低了投资控制损失。

2.技术与经济结合的原则

为了准确而全面的控制项目投资，开发商需要从设计、技术、组织协调以及信息管理等方面对项目投资进行有效的控制。因为项目开发的一切过程和因素都对投资产生重要的影响，因此，对项目投资进行全面的控制是非常必要的。

3.以设计阶段为重点进行项目建设全过程投资控制的原则

投资控制必须要贯穿开发项目建设的整个环节，而开发设计则是项目投资控制的首要步骤。因为项目建设全过程都在对投资费用产生着不同程度地影响，因而投资必须贯穿于项目建设整个过程的所有环节。专家指出，在规划设计、技术设计和施工这三个阶段，对投资的影响最大的就是规划设计阶段，影响投资的可能性是75%-5%，其次是技术设计阶段，对投资的影响是35%-75%，最后是施工阶段，对投资的影响是5%-10%。所以，项目施工前的投资决策和设计阶段是项目开发投资控制的关键环节。

4.房地产项目投资控制对策

首先，要严格掌握项目投资审批制度。发改委、商务部和房管局等各级政府监管部门，对于一些开发商及项目的具体情况要进行全面把关，增强监管的效力。对于同一块地皮项目，是否有无虚假出资行为，有无将投资分拆现象，这都要进行严格把握和控制。地方各级政府部门还要强化审批意识，不要只注重当前的经济利益，坚决打击和抑制为一味招商引资而放松审批的行为。

其次，要加强企业和相关监管部门对项目资金的监管。企业必须严格按照国家对房地产企业开发项目资金的最低限的要求，来配置自身资金比重。同时，还要强化对房地产项目投资的动态控制。对于监管部门而言，在宏观调控过程中，要严格按要求对资金进行监管，严格抑制房地产开发商将必须用于某个环节的费用挪到其他地方。

然后，要强化房地产投资风险意识。风险是开发商必须面临的核心主题之一，因此房地产开发商的首要任务就是明晰风险，管理和规避风险。正确处理潜在的政策风险、市场风险、法律风险和不可抗力风险这四大风险。

最后，要做好项目评估和可行性研究。要高度重视项目评估和可行性报告对于抑制投资的意义。要强调以全面的市场调研为基础进行产品研发，从而决定投资额度。

四、总结

房地产经济的过快过热发展在促进经济发展的同时催生出了泡沫经济的出现，因此需要国家进行强有力的调控和政府企业的监督。另外，房产投资者也要不断学习和借鉴国内外优秀房产投资经验，逐渐提高项目投资管理水平。要强化房产投资风险意识，正确处理好政策、市场、法律和不可抗力风险这四大风险。做好项目评估和可行性研究，坚持主动控制为主的原则，可以大大降低投资过程中的损失；坚持技术和经济相结合的原则，对项目投资进行全方位的控制；坚持以设计阶段为重点进行项目建设全过程投资控制的原则，规划项目建设的整个环节，减少失误。只有坚持以上原则，才能促进我国房地产项目投资控制登上新台阶。

参考文献

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作者简介：刘莉(1974-)，女，汉族，河南省新乡市人，现任职于新乡市工程咨询中心，研究方向：工程咨询、工程造价。

（责任编辑：陈岑）