对我国房地产市场的经济学分析

【摘要】近些年来，我国房地产市场持续高涨，导致了商品房等住宅价格过高。对此，我国政府已经开始了最为严厉的房地产市场宏观调整，以此为背景，本文分析房地产价格高企的经济学原因，并为当前的房地产宏观调控提供一些思路。

【关键词】房地产市场宏观调控需求-供给理论经济学原理

一、房地产市场的需求-供给理论

经济学的最基本理论就是需求-供给理论，当需求和供给达到均衡状态时，形成市场的均衡产量和均衡价格。而对于我国的房地产市场来说，由于当前处在一个特定的发展阶段，人多地少的矛盾比较突出，再加上房地产市场可使用的土地数量是有限的，且按照规划来逐步释放，这就导致了我国房地产市场上的土地供给基本上处于较为稳定的状态，出现大幅波动的可能性不大，而对房地产的需求却会受到价格的影响而出现较大范围的波动，所以说，我国的房地产市场存在着需求弹性远大于供给弹性这样一个现状。

需求弹性远大于供给弹性的事实，使得供给曲线对价格的影响程度会远远小于需求曲线对价格的影响程度。因此，对我国房地产市场的经济学分析主要是考虑需求因素的变动，只有较为有效地控制好对房地产市场的需求因素，才有可能实现对房地产市场的有效调控。

二、对我国房地产市场的需求分析

有学者认为，我国的房地产市场的需求可以分为基本性需求、改善性需求、投资性需求和投机类需求四类。为了分析的方便，笔者对以上四种需求进行合理归纳，将改善性需求纳入到基本性需求当中，两者同属于生活性需求；将投资性需求纳入到投机性需求，二者都是为了通过低买高卖的手段获利。而当前我国的房地产市场正面临着如下的一种现状，即基本型需求得不到满足，投机性需求过度。而产生这些问题的原因主要如下：

（一）我国房地产市场发育尚不成熟，市场监管机制滞后

直到1998年我国才开始通过市场化的手段来分配住房，房地产市场经过10多年的发展，尚未形成有效的竞争机制。在实际的房地产市场上，开发商数量少，以资金为规模的行业壁垒很高，因此竞争的内容几乎仅仅只有拿地一条，只要开发商能够拿到地块，基本上就可以保持住高额的利润。而对于后期开发、物业管理等重视明显不够。

（二）开发商的对房屋销售的垄断

由于房地产商品的特殊性，使得开发商可以通过时间差来获得更多盈利。一是在销售时计提销售价格溢价，二是通过提前售卖的形式回笼资金，并间接获取高额的利息收入。另外，考虑到房地产商品数量的有限，实际上形成了开发商的一种垄断行为。开发商可以通过控制这些房产资源来待价而沽，获得高额利润。

（三）房地产商品的结构不合理

这主要体现在：一是许多的开发商开发的房屋面积过大，并且大户型所占的比例也过高，使得居民难以承受高额的房屋总价；二是房屋供给结构不合理，制约了一般居民的住房需求，譬如说许多开发商将100平米以下的房屋统统设计为一居室，无法和居民的住房需求适应；三是好的城市低端的房屋几乎全部为高档住宅，使得一般群众只能在偏远处购买房屋。而出现这些问题的根本原因是开发商实施的垄断政策。

（四）我国经济发展的特定阶段，居民收入差距过大

居民收入差距过大的问题使得收入高的阶层拥有好几套住房，而收入低的阶层对第一套住房的支付都可能要花费几十年的时间。

三、解决我国房地产市场供需结构不合理的策略

（一）改善土地及商品房的供应环境，尽可能实现供给与需求的同步发展

（1）在进行土地划拨之前，做好市场调研工作，尽量保持其平稳供应。

（2）对房地产的开始时间和上市时间进行限制，促使房地产商品的连续供应。许多开发商囤积商品房，有意延迟上市时间，变相抬高房价等等行为也要严厉打击。

（二）对房产税的征收实施改革，调节商品房的供需不平衡矛盾

（1）对于非常住人口征收更高的房产税。因为非常住人口往往在其常住城市已经拥有住房，因此通过征收高额房产税的形式来减少其需求行为，将更多的房产卖给更需要的人手中；

（2）对不同档次的住房征收不同税率的房产税。高档住房或者是面积过大的住房，只有少数投资或投机者才能买起，因此通过房产税的形式，可以适当的减少其炒高房价的行为；

（3）采用累进制征税方式来限制房产购买者购入过多的投资或投机性住房。投资性或投机性住房的过度需求，直接影响到了基本需求者的住房需求，也对我国的社会安定带来隐患，因此严格执行累进制征税，有利于解决这一问题。

（三）大力推进廉租房、保障房、经适房的建设力度

由于我国房地产市场的极度扭曲，使得许多低收入人群买不起放、租不起房，这些都可能成为影响安定团结的导火索。而通过对廉租房、保障房、经适房的建设力度的推进，一方面可以减少对商品房的需求，另一方面也使得对商品房的炒作失去物质基础，因为所有的炒作都是建立在过度的需求之上的，当居民的生活基本住房需求多数依赖于廉租房、保障房、经适房的时候，房屋的炒作就失去了经济基础，其价格回落也是必然趋势。

（四）深入分配体制改革，对基本住房需求实施一定的补贴措施

通过改革收入分配体制，增加中间收入人群的数量，可以使房屋的需求相对平稳，减少投机性的住房价格炒作。伴随着越来越多的人群拥有住房之后，群众就会对过高的房价不闻不问，因此炒高房价同样失去了基础。因此，逐渐满足更多人的住房需求，是解决当前住房矛盾的一条重要措施。

除了分配体制的改革之外，通过对基本住房需求者以更多的住房补贴，使其更容易获得住房。虽然当前许多企业都有住房公积金，但是其数量对于大多数人来说，仍然是杯水车薪，因此仍要适当的加大补贴的力度。而具体的执行当中，政府可以减少对企业增收营业税等多种税收，并直接将减税额存入公司员工的住房基金当中，并设立一定的补贴额度。这样就解决了补贴的资金来源问题。

参考文献

[1]戴九洲，刘畅，王梁.当前房地产市场需求问题分析及对策.经营管理者，2011年第8期.

[2]王明明，罗浩.中国房地产市场需求模型实证研究.征信，2011年第3期.

[3]郑宏卫.影响住宅房地产市场需求的因素分析.建设科技，2009年第11期.

作者简介：曹艳玲（1984-），女，汉，山西省太原人，就职于山西焦煤集团西山煤电屯兰矿多种经营公司机修厂，经济员，研究方向为经济学、工商管理。

（责任编辑：陈岑）