住宅70年产权的由来

葛江涛 周丽 罗敏

1986年，吉林省委副书记王先进被调入北京，出任中国第一任国家土地管理局局长，掌管960万平方公里土地的管理与改革。也就是从那时开始，形成了今天的城乡土地管理制度。日前，这位81岁的老人讲述了20多年前制度设计的初衷和安排。以下就是王先进的讲述——

建国后30多年里，我国一直没有专门的土地管理法律和管理机构。城市土地归国家所有，用地则由政府划拨，谁用谁管；农村土地集体所有，集体用集体管，各级政府都没有专门的土地管理部门。土地是无偿的、无限期的、不流动的。

到上世纪80年代，随着改革开放的逐步推进，一些新情况陆续出现，土地成为重要资产，实行“三无”显然是不行的。当时有一件事情，可以说直接触动了中央领导决定成立国家土地管理部门。1984年我国粮食产量达到峰值后，在1985年产量突然下滑。而当年我国耕地面积净减少1500多万亩。这件事促使中央下定决心，1986年3月下发《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》，并成立国家土地管理局作为组织保证。

在城市土地这个方面，1982年、1984年，深圳、抚顺开始征收土地使用费以及试验在经营企业中开征土地使用费。国家土地管理局成立后不久，根据两地的实践经验，我们向国务院递交报告，提出全国普遍开征土地使用费。我们有3个理由：第一，国家对城市基础设施建设投入了大量资金，提高了土地使用价值，因此土地应该有偿使用。第二，要节约用地，保护耕地，只有法律手段不行，还要用经济手段，用地要付出高额成本，让土地使用者建立自我约束机制；第三，马克思地租理论也认为，“消灭土地私有制并不要求取消地租”，收费有据。

1987年2月，国务院组织召开外资领导小组会议，我作为领导小组成员参加会议。时任国务院副总理谷牧在会上传达了国务院主要领导同志的意见，提出能不能转让一部分城市土地，吸收一些外资，加快城市建设。当时会议决定，由国家土地管理局和国务院法制办组织试点。

1987年12月，深圳市首次公开拍卖一幅面积8588平方米的地块，使用权为50年，这就是新中国历史上土地拍卖的第一槌。

土地使用权的制度确定下来，在城镇一个是企业用地的使用期限，另一个就是住宅用地了。我们土地管理局一开始提出的是住宅50年产权。这个期限是根据境外经验、结合我国实际情况提出来的。

我们先定了50年，理由主要有3個：一是土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整；二是一个人的工作年限，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期；三是过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。

后来中央讨论转让土地的问题时，一位主要领导问年限长一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果觉得50年时间短了，再增加几十年也是可以的。后来制定法律时，就变成最高年限70年。

50年或者70年，甚至100年都没问题，这个数量的问题不大，也没有多大关系，关键是到期以后怎么处理。这不仅是大家都在关心的问题，也是我认为真正需要解决的问题。最初讨论产权期限的时候，已经考虑到到期之后怎么办的问题，并提出到期之后“无偿收回”，国家为了公共利益需要，就要把土地收回；如果国家不需要，使用者提出申请也可以续期。

“无偿收回”也是学习国外的经验，目的是为了保护土地所有权者的利益考虑，对土地使用者也是公平的。而“无偿收回”面临的另外一个问题，就是当用到到达50年或者60年的时候，土地的使用期仅剩10年或剩5年，房子的买卖怎么办？市场交易就出现问题了。当时我们已经考虑到这个问题，但因为没有相应经验，所以就没有写进去。

当时我们已经预见到地价的增值，但没有预料到会像现在增值这么快。实际上房价增值就是地价增值引起的。地价的增值是因为整个社会的投资引起变化，随着科技经济的发展和社会环境的改善，地价就越来越高。