地产股买不买

胡伟凡

从1月6日到3月5日，从964.64点到1293.51点，深圳地产指数（399200.SZ）累计上涨了大约34.09%——地产股上一次有这种表现，恐怕要追溯到两年前。

然而天有不测风云。3月14日中午，当温家宝总理表示“房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松”之后，深圳地产指数暴跌4.72%，之后一天又重挫3.19%。地产板块刚刚显露出的一丝曙光貌似又消失了。

自2月以来，政府的一系列举措使地产行业的局面变得扑朔迷离：一方面，上海、芜湖等地限购令松绑的“新政”被接连叫停，住建部也在“两会”期间重申“坚持房地产限购政策不动摇”。另一方面，央行强调落实差别化房贷政策、“首套房贷必须满足”，首套房贷利率也从先前的1.1倍回落至基准利率，部分商业银行甚至出现打折优惠。

利多和利空的信息交织在一起，使得地产板块前景不明，方向未定。那么究竟应该如何解读当下的局面？本轮地产股上涨的动因何在？地产板块的后市表现会将如何？

市场底部有待观察

“关于房地产行业，国家政策的主基调还是打击投资、投机性需求，但同时也进行了一些微调，比如央行要求满足首套房居住需求。”

广发证券房地产分析师沈爱卿向《英才》记者分析认为，政策面已由“坚定不移调控”转变为“巩固调控成果”，说明地产行业现在已经进入到一个求稳的阶段。

实际上，政府此前就已经传达出相应讯息。在今年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝指出，要巩固房地产市场的调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归；采取有效措施增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。

“在大方向是微调的前提下，我们有理由认为，房地产板块的政策底部已经基本确立了。至于市场底部是否到来，还有待观察。”沈爱卿说。

而关于温总理3月14日的讲话，中央财经大学会计学院教授鲁桂华认为，房价确实远未回归到合理水平，但出现一轮更严厉调控政策的可能性并不大。

“现行的调控政策已经比较完备了，我们现在要做的是等待这些政策发挥作用。”鲁桂华这样说道。

诚然，政策面是影响股价的重要因素之一。但一个板块的股价能否上涨，仍主要取决于投资者对该板块的预期。从房地产市场的表现来看，春节过后，北京、上海、长沙等地的楼市均有不同程度的回温迹象，这可能在一定程度上增加了投资者对地产股的信心。

此外，行业周期又会直接影响其市场预期水平。因此，房地产板块现在处于行业周期的哪个阶段，亦是投资者不容忽视的问题。沈爱卿认为，房地产板块目前仍处于发展阶段。“过去十年房地产行业可能处在一个高速发展期，未来5—10年则可能会进入一个中速发展期，增长速度可能会降下来，但其整体上仍会处于增长态势。”

不过短期来看，受先前一系列政策的影响，如今地产商的手头并不宽裕。并且，较多的存货占用了大量资金，加剧了其资金链的压力。

“地产商现在处于一个去库存的状态。虽然央行连续两次下调存款准备金率在一定程度上会改善地产商的资金流动状况，但这主要是针对大型的、优质的开发商。至于对整个行业会有怎样的促进作用，还很难判断。”沈爱卿认为，首套房贷利率由先前的1.1倍回归到基准利率，还是对地产行业有一定利好。”

央行行长周小川也在“两会”期间表示，下调存款准备金率并不是为了增强股市的信心或主要流向房地产行业，释放出来的资金，会广泛地分布在国民经济的各个方向。

整体估值不算高

此前房地产板块何以表现尚佳？

“房地产是一个周期性板块，有行情的时候它的弹性相对较大，而且其本身对政策比较敏感。”银河证券房地产行业分析师潘玮认为，当货币政策出现了松动，资本市场自然会有比较强烈的反应。

“况且，房地产板块已经被压抑了两年半，本身也有一个估值修复的要求。不过，房地产板块的涨幅并不是最大的，在整个资本市场中只能算中上游水平。”潘玮说。

事实上，在房地产板块行情回暖的过程中，也充斥着各种各样的声音。有投资者认为，这波行情很大程度上属于短期投机行为，资金会“炒完就走”；也有人认为，大量资本的涌入是源于对房地产行业的长期看好。

对此，潘玮表示，一波行情的产生是多方面因素共同作用的结果，而各个因素之间也存在较强的相关性，所以投资者不应该只从一个角度来分析这波行情。

“如果流动性改善，那么地产行业的成交量也会上升，股票的基本面会转好，进而其估值会提升，业绩同时也会上升。各个方面都是联动的，很难单纯地归因于资本或是其他方面。”

关于当前的操作策略，沈爱卿认为，选股策略应着眼于房地产行业的整体走势。若板块处于调整阶段，则应以安全性为先；若为复苏阶段，那就可以先从存货方面考虑。

“目前，房地产板块的整体估值还不算高。如果房价不出现大幅下跌，其整体估值还是安全的。”沈爱卿认为，鉴于现阶段尚无法确认市场底部，政策方向也难称明朗，所以优先考虑安全性才是明智的选择。——市盈率在20倍以内的一、二线地产股应该较为安全。

“具体来讲，全国性的、高送转的、规模居前的开发商，像万科A（000002.SZ）等地产股，可称得上比较安全。沈爱卿说。

而鲁桂华给出的估值标准则更为严格。他指出，地产行业本身并不具备高估值的一些起码的条件。与科技行业相比，地产商并不像苹果等企业一样具有“人无我有”的核心竞争力。只要有钱，只要能拿到地，谁都可以做地产。

“所以，地产板块合理的估值水平，也就应该是市场平均的估值水平，即10倍多的市盈率、1倍多的市净率。”鲁桂华表示。