“后调控时代”:房价与质量会否同降?

宿希强

在后调控时代，房价稳中有降已是大势所趋。但一个不好的迹象是，房价下降的同时，房地产龙头企业纷纷曝出质量问题。房价下降，以牺牲住房质量为代价？

水落石出。如果把房价比作是“水”的话，那么房屋的质量问题就是“石头”。在房地产调控力度没有放松迹象的大背景下，房价如期停涨并进入下行通道，而随着喧嚣的房价泡沫逐步散去，坚硬的房屋质量问题开始凸显。种种迹象似乎表明，中国住房质量问题开始进入集中爆发期。让人担心的是，后调控时代，住房质量开始与房价同时下降？

房地产龙头企业质量事件频发

5月，绿地集团“马鞍山纤体钢筋事件”持续发酵。人们追问，绿地的建筑质量管控机制何以在马鞍山失灵？马鞍山质量事件是否只是孤例？一切还有待最终的调查结果。

“绝对不允许的”钢筋不达标问题——这样低级却又致命的错误，出现在向来宣称是地产三强之一的绿地集团，多少有些令人意外。据媒体广泛报道，在安徽马鞍山，绿地集团多栋在建高层住宅使用了不合格的钢筋，原本应用的12mm钢筋被替换成8mm钢筋，这些高层住宅属马鞍山“绿地世纪城”一期项目，全部是24层到32层的高楼，有些已经接近封顶。而据马鞍山市建筑管理处发布的文件，其已要求绿地世纪城全面停工，且初步调查发现，被曝高楼主体结构严重不合格，主梁直径12mm的钢筋被偷换成6mm—8mm的钢筋，施工现场样品实体检测均不达标。

绿地“事发”貌似颇为偶然。绿地世纪城业主中，有一位是近退休的建筑企业的员工，已接近退休，出于对楼盘的关注，经常跑工地。有一次，他用游标卡尺对部分钢筋的直径进行测量，结果发现了问题。但看似偶然的背后，也许诚如马鞍山市建筑管理处总工程师赵家喜所说，绿地集团作为大品牌地产商，“它的内部管理机制出现了问题。”

值得注意的是，出问题的不光是绿地，近期房地产龙头企业质量事件呈高发之势并不断引发纠纷。如2月万科公司继“安信毒地板”事件后，再度深陷装修质量问题漩涡，其深圳和佛山的两个楼盘被业主投诉装修质量不过关；3月，以高档装修闻名的星河湾，其山西太原项目也曝出精装修质量问题；地产大佬保利也未能幸免，4月，在南京春季房展会上，四五十名业主因为交付的精装修房屋质量问题要求保利退房；一向以品质优异著称的中海地产也频频出现“质量门”事件，中海橡园国际、中海限价房鑫园、中海花城湾一期项目等质量问题和结果处理不善一直使其困扰，5月，中海地产（中海九号公馆、中海尚湖世家）再次陷入质量漩涡……

中国住房质量问题开始进入新一轮集中爆发期？深圳市装修协会副主任林武生对此感叹，这一轮曝出质量问题的万科、中海、星河湾等企业，在房地产商中都属于质量控制相对较好的，如果他们都出现严重问题，其他房地产企业的问题会更加严重。

记者网络搜索也发现，中国此轮住房质量问题，从最初的一线城市、沿海城市逐步向内陆地区和二三线城市扩散，而出现问题的也绝不限于房地产龙头企业，只是它们分外受媒体关注而已。

房价下降牺牲住房质量？

按照房地产业生产消费周期规律，期房一般在两年内进入收楼期，而收楼期通常正是质量纠纷高发期。以此推算，此轮住房质量问题的爆发，实际上主要是消费者2010年、2011年购买的房子出了问题。而此段时间正是房价骑虎难下，中央对房地产持续加大调控力度，政策形势基本明朗，银行银根收紧，房地产商日子开始不好过的时刻。

理论上分析，随着楼市调控的步步深入，开发商可能会面临库存增加、利润下降、资金吃紧等局面。而房价进入下行通道无疑更为加剧这一局面。为解决这些困难，一些房地产商可能会采取种种措施，以降低开发成本。如采用相对更廉价的原材料等。少数不法开发商也可能会铤而走险，在建设中偷工减料，以劣充好。同时，上游开发商的压力，也会向下游建筑方转嫁。建筑方可能将工程分包给一些专业性不高的“散兵游勇”，以降低成本。这意味着，房价下降的压力会转移到住房质量上，房产商有可能以牺牲住房质量为代价挽回房价下降造成的“损失”。由此带来的后果是，轻则只是在一定程度上降低消费者的居住品质，重则埋下严重的质量安全隐患。前者如广为诟病的装修质量问题，后者由“绿地纤体钢筋事件”即可见一斑。某种意义上，这可视为大品牌地产商“内部管理机制出现了问题”的深层原因。

事实上，此轮住房质量问题爆发和之前相比，也有明显区别。

中国住房质量问题集中爆发，最让人印象深刻的是2009年。这一年，“楼倒倒”、“楼裂裂”、“楼脆脆”、“楼歪歪”等名词不胫而走。6月，上海闵行区莲花南路、罗阳路口西侧“莲花河畔景苑”小区内，一栋在建的13层住宅楼全部倒塌，幸运的是由于尚未竣工交付使用，倒塌的高楼并没有酿成特大居民伤亡事故，但造成一名施工人员死亡。“楼倒倒”由此而生；7月，北京松榆里南路“美景东方”2号楼被曝因断梁等问题变身劣质楼，其多处出现浇板裂缝、剪力墙墙壁裂缝等，裂缝宽度深度均大于1cm，且裂缝一直处于发展状态，变宽，变长，越来越多。这被网友戏称为“楼裂裂”；8月，四川省成都市校园春天小区，6栋、7栋楼相邻的墙壁呈20度夹角，被网友美其名曰“楼歪歪”；11月，“楼脆脆”惊现重庆忠县拔山镇，一幢建筑面积5065平方米的7楼部分商品房，出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情，靠10多根木棒支撑，防止垮塌……

和当下的住房质量问题相比，2009年的情况无疑要严重得多，但另一方面，因为涉事房地产企业中几乎没有主流的房地产龙头企业，这轮质量危机通常被解读为中国房地产十年发展黄金期“大干快上”市场成熟过程中的副产品，多是不法开发商追逐暴利所致。而目前的住房质量问题频频出现在主流的房地产龙头企业，则意味着整个住房质量基本面出现了问题。

消费者容忍度降低？

从另一个角度观察，房价下降也在一定程度上使消费者对住房质量的敏感度增强。

山东众成仁和律师事务所律师于启光认为，中国住房质量问题一直长期存在，但在房地产行业快速发展的情况下，诸多问题被忽视或掩盖。在过去的十年间，国人一直将目光聚焦在房价上，房屋的质量没有引起足够的重视。他分析，中国人向来“买涨不买跌”，在房价不断攀升期间，消费者购房后在房价有较大上涨的情况下，只要不是重大质量安全问题，资产增值的喜悦会很大程度上抵消消费者对房屋质量问题的不满。但在房价下行的情况下，消费者自然就对住房质量的容忍度降低，开始变得“挑剔”——从本轮房地产龙头企业被曝的质量事件来看，“拱火”的主力军也正是2010、2011年房价高位时买进的消费者。如“中海橡园国际”2011年4月开盘售价是每平方米23000元至25000元，当年11月售罄。而该楼盘附近一些楼盘2012年初开盘入市销售的价格只有每平方米20000元。另一方面，对持币待购的消费者来说，因为没有购房增值的预期，不可避免地也会对住房质量加以重视，以求“物有所值”。

在于启光看来，消费者的“挑剔”其实是中国房地产市场的理性回归。住者有其居，说的不该仅仅是住上房，还应该住得安全、住得安心。但长期以来，中国消费者一直对住房质量的“耐受度”过高，很多人在执行“阿Q”式思维：我的房子不过是漏水而已，还有比我更倒霉的呢？而开发商也往往搪塞了事，在质量上不愿下足功夫，下足投入。换句话说，消费者以前“惯”坏了房产商，如今的“挑剔”可谓“觉醒”，对住房质量的敏感度其实也不是增强了，而是回复正常了。