房企的年报

孙伟

公布的32房地产企业年报中，21家负债额同比增长，10家负债增幅超过30%，9家资产负债率超过70%。

上市房企的业绩历来是投资者关注的焦点。截至3月19日，沪深两市共有32家上市房地产公司披露了2011年年报。经年的房地产调控，诸多房地产企业显现出疲态，他们到底有着怎样的困境与生存之忧？又如何谋求生存与发展？且看上市房企2011年年报如何解读。

32家上市房企负债增千亿

32家上市房企中，虽然七成左右企业年报报喜，但依然难掩地产行业的低迷；多数开发商存货周转率下降明显，手中库存量飙升；同时，销售低迷已影响其资金链，部分房企负债率上升，现金流迅速下降。

据数据统计显示，截止2011年年末，上述沪深两市已发布2011年年报的32家房地产企业负债总额为4818.4亿元，而2010年这32家房企的负债总额为3706.52亿元，总负债较去年同期增加1111.88亿元，其负债总额增幅达到30%。

除此之外，上述数据还显示，6家房企负债增长幅度超过40%，其中负债增幅最高的是多伦股份，增长率达到86.7%；12家资产负债率超过或接近70%，其中资产负债率最高的是高新发展，达到96%。

对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，某些指标已经暴露出行业面临的潜在问题。例如，2012年面临信托到期兑付的有30家上市房地产企业。从统计数据来看，2012年将到期的项目达61个，到期规模为318亿元，占总共到期资金数额的86.9%。

由此可见，房企2011年面临的资金压力增大。同时，2012年，房企面临的不只是进一步增大的资金压力，还有陡增的库存压力。

杨红旭认为，上市房企负债不断攀升的因素很多，市场低迷，销售疲软，库存压力陡增是房企负债和资金压力上升的主要原因。除此之外，资金回笼不及时，需要投资项目较多也是导致上述现象的重要原因。

值得注意的是，由于销售遇阻，已发布年报的房企中有66%的企业出现存货周转率下降，存货量大幅上升。龙头房企万科的负债总额达到了2283.76亿元，占上述32家房企负债总额的47%，其资产负债率也由此前的74.69%上升至77.10%。远洋地产的负债总值由2010年末的596亿元上升到2011年末的715亿元。

平安证券房地产分析师李晓东则认为，房企负债率走高是正常现象，因为这一行业预收账款高。不过，也有资深分析师表示，过高的资产负债率意味着该企业债务负担严重，资金链压力大，财务风险大。

也正因为负债率走高，房企纷纷采取了“慎拿地、缓开工”的应对策略。万科、龙湖年报均显示，2012年的新开工计划有所调低。业内人士指出，在楼市调控不放松的基调之下，降价促销、消化库存将是房企今年的主要任务。

大房企依然斩获颇丰

据不完全统计，公布业绩快报的房企中，有七成的业绩仍实现同比增长。而传统房地产四强“招保万金”的业绩报告更是受到各方瞩目。

万科去年实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%；招商地产2011年实现营业总收入151.11亿元，同比增长9.64%；远洋地产，去年实现营业额198.97亿元，同比增长45%；保利地产实现净利润65.14亿元，同比上涨32%；中海地产实现净利润126.7亿元港元，同比增长66.6%；龙湖地产，营业额较上年增长59.6%，归属于股东的溢利较上年增长53.2%。

面对调控的艰难市场，大房企为何依旧发展势头迅猛？快速销售还是“最大法宝”。

龙湖年报显示，“坚定执行年初既定策略，积极销售、谨慎投资和严格现金管理，并凭借良好的品牌和质量，在下行市场中实现了出色的现金流和盈利平衡。”2011年，龙湖地产合同销售额为382.7亿元，为历史最高。万科的产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到88%。

另外，除大型房企能及时转头，适应新的市场外，房产公司销售收入入账带有一定的滞后性也不无关系。据万科年报显示，万科2011年年报的结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，虽然此后的市场继续调整导致销售困难增加和利润率小幅度下降，但并不明显。

从万科、中海、招商的年报看，2012年各大房企的项目扩张速度有所放缓，计划新开工面积，计划竣工面积大体与2011年总体保持平衡，甚至略有减少。

受严厉地产调控影响，部分中小房企业绩更现大跌。“2011年公司业绩不进反退是毋庸置疑的，主要原因是北京等地高端项目没有按期取得预售许可证，错过了销售节点”。亿城股份相关人士表示。亿城股份2011年营业收入为21.56亿元，净利润为3.62亿元，分别同比下降29.86%和33.7%。

地产开发投资增幅回落

年报数据显示，随着此轮房地产调控政策的持续加码，2011年万科、招商、金地等龙头房企的产品结构、营销策略已经开始转变。在招商地产的年报中，如此表述：新项目注意根据市场情况调整和优化产品结构，均衡高、中、低产品的配比，增强市场应对能力。

实际上，大型房企早就做出了反应，保利、招商、恒大等近期积极领衔降价，全面打折。其中，最为典型的是绿城，春节后一直致力于产品销售，甚至连其董事长宋卫平也自称有销售任务量，欢迎大家找他买房。除此之外，更多的房企忙于“找钱”。近期，首开、中海、龙湖、雅居乐、合景泰富等开发商频繁通过信托、发行优先票据等各种方式融资。

杨红旭表示，开发商忙于销售和融资偿债，投资热情明显降温，尤其是购地规模持续下滑。除此之外，华业地产的高管也曾透露，排除特殊情况，华业地产2012年将不会在北京拿地。更值得一提的是，据华远地产已公布的2011年年报显示，2012年，公司用于房地产开发计划直接投资总额为46亿元。比照2011年，其计划投资总额缩水了14亿元，缩水比例达到了23%。

据上海易居房地产研究院统计数据显示，2012年1月-2月，全国房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点，比2011年同期下降7.4个百分点，增幅持续下滑。

杨红旭也表示，房屋新开工面积增幅已经开始出现大幅下滑，预计今年房地产开发投资增幅还将继续回落。