浅谈房产测绘中阳台问题的处理方法——对江苏省工程建设标准《房屋面积测算技术规程》(征求意见稿)的探讨

袁志新

(扬州市房地产测绘队，江苏扬州 225003)

浅谈房产测绘中阳台问题的处理方法
——对江苏省工程建设标准《房屋面积测算技术规程》(征求意见稿)的探讨

袁志新∗

(扬州市房地产测绘队，江苏扬州 225003)

随着房地产市场的蓬勃发展，房屋价格也在日趋上涨，作为计算房屋价格标准的房屋建筑面积，在房产开发商和购房者之间逐渐成为一个敏感性问题。国内房产测绘市场化的进程也在日益加快，测绘成果所附带的责任也就越来越大。向委托人提供准确、公平、合理的房产测绘数据，保护测绘单位的自身权益，是目前房产测绘部门迫切需要解决的问题，而解决这一问题的关键就是完善房产测绘政策、法规，统一房屋面积计算口径。虽然《房产测量规范》、建住房[2002]74号文对房产测绘中的具体问题作了较为详细的规定，但在具体操作中仍然存在一些问题是规范中没有明确的。前不久江苏省建设厅发布了《房屋面积测算技术规程》(征求意见稿)，本文针对该征求稿，结合相关的测绘规范进行了深入的探讨。

房产测绘；凸阳台；凹阳台；复合阳台

1 前 言

为适应江苏省房屋面积测算工作发展的需要，进一步规范全省房屋建筑面积测绘工作，统一全省房屋面积计算技术标准，明确房屋建筑面积测绘计算中一般及特殊情况的处理方法，房屋共有建筑面积的计算，并对GB/T17986－2000《房产测量规范》进行细化和补充，不久前江苏省住房和城乡建设厅面向全省发布了《房屋面积测算技术规程》(征求意见稿)。笔者结合近年来扬州市房地产测绘队在一些争议问题上的处理方法，对征求稿上有关阳台的计算方法进行了一些深入的分析和探讨。

2 阳台的区分

《房产测量规范》(GB/T17986.1－2000)中对阳台的定义很笼统，没有细分，而在平时测量中，经常遇到一些类似阳台却又与标准意义上的阳台有所不同，比如，建筑设计图上标注的是入户花园或站台，一般也统一定义为阳台。在这次征求稿中对阳台进行了细分，把阳台分为凸阳台、凹阳台、复合阳台。具有两个(含两个)以上连续对外开敞面的阳台视为凸阳台；只有一个对外开敞面的阳台视为凹阳台；凸凹两部分构成的称为复合型阳台(以下简称“复合阳台”)。如图1所示。这种区分后对计算阳台面积时也有了不同的处理结果。

图1 凸、凹阳台与复合阳台区分

3 阳台面积的计算

(1)对于有顶盖不封闭的凸阳台或凹阳台是否计算面积作了一条规定，即如果最大进深小于1.0 m时，一律不计算面积。这对我们平时测量中遇到的那种标注为站台形式的阳台来说，就有了很大的影响。比如，之前我们对于这种进深0.7 m的不封闭站台都是统一按照阳台计算半面积的。

(2)对不封闭阳台顶盖的高度进行了细分。征求稿中规定:当上盖高度小于两个自然层时，均按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积；当上盖高度达到或超过两个自然层，且在垂直空间范围内，无水平横梁、挂墙等结构体时，阳台不计算建筑面积；否则，该阳台按小于两个自然层认定，计算一半建筑面积。如图2所示。

图2 不封闭阳台面积计算

对于这种阳台顶盖高度超过一层高以上的(不含一层)，目前有些城市计算时，是以两个层高为界限，只要不超过两个层高的都按正常阳台计算面积。笔者认为作为超过一个层高的阳台顶盖，其顶盖的防雨防晒功能就会大大降低，因此对于这样的阳台应不计算面积。征求稿中这种细化处理的方法不是太合适。

(3)征求稿中对有柱阳台的计算进行了细分:对面积＞12.00 m2和进深＞2.10 m的有柱凸阳台，视为建筑物上空(房屋内的共享空间)，无论其上盖高度如何，均按其柱的围护结构外围水平投影计算全部建筑面积；当面积≤12.00 m2或进深≤2.10 m时，按其柱的围护结构的水平投影一半面积计算。这种处理笔者认为不太合理，按照国家《房产测量规范》有关阳台的定义，计算阳台半面积还是全面积只看阳台是否封闭，按照征求稿中的这种处理会与国家规范相冲突。

(4)对不封闭的凹阳台，征求稿中也作了新的规定:进深＞阳台宽度的1/2和进深＞2.10 m的未封闭凹阳台，无论上盖高度如何，均视为内廊，计算全部建筑面积；当进深≤阳台宽度的1/2或进深≤2.10 m时，按其凹阳台水平投影面积的一半计算。笔者认为这种处理方法比较新颖，2.1 m的设置也是合适的。

(5)关于复合阳台的计算，征求稿中也作了详细的规定，如图3所示。

图3 凹、凸、复合阳台的面积计算

①当凸出进深＞2.5 m时，其凹入部分计算全部建筑面积；

②当凸出进深≤2.5 m时，其凹入进深＞2.10 m时，其凹入部分计算全部建筑面积；当凹入进深≤2.10 m时，其凹入部分计算一半建筑面积。

这种处理方法与以往的处理方法不一样，以往在计算这种阳台时，只看外面凸出去的阳台是否封闭，如果不封闭的话，整个连凹进去的区域都是作为不封闭阳台计算一半面积的。现在征求稿中的这种处理笔者认为过于繁琐，不利于现场测量操作，值得再商榷。

(6)特殊凹阳台的计算

征求意见稿中规定:当凹阳台向结构内延伸方向与阳台开敞面不一致时，该延伸部分计算全部建筑面积。如图4所示。对于这种不常见阳台，笔者认为这样处理，还是可行的。

(7)关于阳台顶盖不全的问题

对于这样的阳台，是否计算面积，各个城市的处理方法也各不相同，一般的做法就是看顶盖，如果顶盖投影面积与阳台底板面积之比小于1/2的，一律不计算建筑面积，这与我们现行的处理方法基本一致。但是征求稿中对这个问题也作了细化，分了两种情况:一是当上层顶盖投影进深≤1.00 m或左右重叠≤2.10 m时，不计算建筑面积；二是当重叠部分＞下层阳台面积一半或左右重叠＞2.10 m时，按重叠部分的一半计算建筑面积。这种处理方法笔者认为更规范，在实际测量中，也是可以把握的。

图4 特殊凹阳台、消防阳台计算

图5 层阳台投影图示

4 阳台上花池和空调机位的问题

对于阳台上的花池或空调机位是否计算面积，国家2000《房产测量规范》中对此没有给予详细的解释，但是在不计算面积的内容中规定了空调机位和花池是不计算面积的。这次江苏省建设厅的征求意见稿中对此又进行了细化，如图6所示。

图6 空调机位面积计算图示

(1)结构墙体以外的不计算建筑面积。

(2)利用阳台建筑内部分隔形成的花池、空调机位等，应作为阳台部分，计算建筑面积。

(3)单独向阳台及建筑内部空间凹进，内部隔墙为非结构墙体的，计算建筑面积；内部隔墙为结构墙体的，不计算建筑面积。

笔者认为这种处理方法不太妥当，违背了国家规范中关于空调机位不计算面积的原则。我们的做法就是参考图纸，如果图纸上明确标注为空调机位或花池的，一律在阳台中予以扣除。如果在实测时，空调机位或花池与阳台之间的隔断未做的应要求开发公司现场做到位或者去规划部门出具变更，这样做实际上能更好地保护了购房人的利益。

5 结 语

在当前房产价格居高不下的形势下，房产测绘成果与老百姓和开发商的切身利益密切相关，一旦有误，就会影响房产测绘部门的声誉，情况严重的还会产生法律上的纠纷。本文中的内容也是扬州市房产测绘队在多年实际操作中遇到的一些有代表性的问题，对于征求意见稿中有关阳台这些问题的处理方法，本文结合实际工作发表一下个人的观点。

[1] CH5001－93.房产测量规范[S].

[2] 吕永江.房产测量规范编制说明[M].西安:陕西科学技术出版社，1993.

[3] GB/T 17986.1－2000房产测量规范[S].

[4] 苏姗.房产测量技术探讨[J].法制与经济(下旬)，2011 (8):58～59.

[5] 郭义.留心面积误差四要则[J].北京房地产，2003(4): 70.

[6] 郝真真.浅谈房产测量中阳台面积的测算[J].中国房地产业，2011(6):6.

刘经南院士学术报告会在渝举行

(本刊讯)2012年5月10日，应重庆市勘测院邀请，中国著名大地测量学专家、中国工程院院士、武汉大学前校长刘经南来渝作主题为“泛在测绘与泛在地图的发展趋势”的学术报告，来自全市测绘地理信息行业多家单位共300余名技术人员参加了报告会。

泛在测绘和泛在地图理论是指基于最新便携式测绘和通讯技术，强调以用户为中心，以使用者的需求作为地图的主要信息，创建实时、动态的测绘产品。真正实现按需测绘，将虚拟世界和真实世界进行无缝对接，实现“人人都是测量员”、“既是数据采集者又是接受数据服务者”的目标。在报告中，刘院士主要从泛在测绘与泛在地图的概念、产生背景、学科体系和技术架构、应用以及机遇和挑战等几个方面进行了深入浅出的讲解。与会测绘技术人员通过报告了解到泛在测绘与泛在地图的发展趋势以及很多测绘前沿动态和新的理念，受益匪浅。

(重庆市勘测院 王莉供稿)

Discussion on Real Estate Mapping Method for Solving the Problems in Balcony——On the Engineering Construction Standard of Jiangsu Province“Housing Area Measurement Procedures”(solicit draft)

Yuan Zhixin
(Yangzhou Surveying and Mapping Department of Realty，Yangzhou 225003，China)

With the booming real estate market，the price of houses in the increasingly rising house prices，as the calculation standard of housing construction area，the real estate developers and property buyers has gradually become a sensitive problem.The domestic market of house property mapping of the process is accelerated increasingly，surveying and mapping results of the contingent liability is also getting bigger and bigger，to the client to provide accurate，fair，reasonable real estate surveying and mapping data，protection of Surveying and mapping units of their own rights and interests，is the real estate surveying and mapping departments an urgent need to address the problem，and the key to solve this problem is the perfect real estate surveying and mapping policy，laws and regulations，unified housing area calculation method. Although“properties measurements standards”，build housing[2002]74 article on real estate mapping in specific detail regulations，but in actual operation there are still some problems in the specification is not clearly.Shortly before the Construction Department of Jiangsu Province issued“housing area measurement procedures”(Draft for draft)，the paper solicit the associated mapping specification，combined with in－depth discussion，for your reference.

Convex balcony；Recessed balcony；Composite balcony；Air conditioning machine

2011—11—14

袁志新(1982—)，男，工程师，主要从事房地产测量及研究工作。

1672－8262(2012)03－114－04

P251，TU198

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