“邻校村”的更新与改造该何去何从——以太原市许西村为例

马晓婷

(南京工业大学建筑学院，江苏南京210009)

1 研究背景

1.1 “邻校村”的概念界定

“城中村”指被城市建设用地包围的原有农村聚落，是农村－城市转型不完全的、具有城乡二元结构特征的地域实体。在我国各大城市中，部分高校周边有这样一类具有特殊发展规律的“城中村”［1］。其在地里位置上与高校毗邻，甚至与高校的次入口相衔接;在服务对象上以高校在校师生为主要目标，以刚毕业参加工作的学生、尚在创业起步阶段的打拼者、社会考研人员等为次要目标;在服务内容上以出租房屋、餐饮为主体，以娱乐、日用品供应为补充。本文把具有上述特征的城中村称之为“邻校村”。与山西大学紧邻的许西村就是这样一个典型的“邻校村”，本文以太原市许西村为例对“邻校村”的更新与改造进行深入研究。

1.2 问题的提出

“邻校村”是城中村的一种特殊表现形式，两者都是城市“要地不要人”的发展产物，都属于城市无序建设的“重灾区”。但是两者也有很大的不同，“邻校村”服务对象的素质、文化层次、消费能力均高于城中村，其更新与改造途径不能简单套用城中村的整改模式进行，因此将“邻校村”作单独研究，寻求适合它的最佳整改途径有一定的意义［2］。

提到“邻校村”，很多人愤恨地将它称之为高校“毒瘤”，狭窄的街道，琳琅满目的小摊小吃，布局紧凑的出租房，恣意横流的污水……似乎都是其“脏、乱、差”的彰显。但是，也有人怜惜地将它称之为城市的“伤口”，低廉的房租，丰富的小型商业街，四处觅食的流浪狗……这里成为了刚毕业的大学生、尚在创业起步阶段的打拼者、心怀梦想的社会考研人员的中转站。研究“邻校村”对城市以及高校造成的影响，以寻求和谐的改造模式有一定的必要性。

目前对城中村改造所进行的理论研究以及相关实践很多，但将高校周边的城中村作为单体的相关研究还处于探索期，因此关于“邻校村”更新改造研究仍有诸多问题值得进一步研究。

(1)“邻校村”是怎样形成的?

(2)“邻校村”对城市以及高校有怎样的影响?

(3)如何有针对性地对“邻校村”进行更新与改造?

2 “邻校村”的形成

2.1 “邻校村”的演进过程

在城市未扩张时，城中村只是城市外围由血缘、亲缘、地缘、宗教、民间信仰、乡规民约等社会网络联结而成的农村居住聚落，村民以从事农业生产为主。随着城市的扩展，城市边缘的农业用地逐渐被城市征用，城中村成为城乡结合的纽带，部分城中村享受到延伸而来的城市基础设施，同时原先位于城市边缘或郊区的高校随着城市的拓展，所在地带成为市区，由农业生产逐渐向非农业活动转变的村民开始寻求高校周边潜在的商机，这是“邻校村”的萌芽期。在城市进一步扩展后，农业用地基本被城市征用完毕，只剩下被城市建成区包围的原居住聚落，基本不再从事农业活动的村民在无法靠耕种养家之际发觉可以“依校生存”，于是利用本村与高校毗邻的优势，在学校次入口利用自家临街的房屋开店，开辟了“邻校村落商业街”，而房屋出租也为村民带来了丰厚收入，由此发展起活跃的依校村落经济，于是这样的城中村真正演变成“邻校村”［3］。

2.2 “邻校村”的形成原因

(1)城市化带来了城市建设用地的快速扩张。改革开放以来，我国城市迅猛发展，城市化水平日益提高，尤其自1990年代中期后，城市化进程加速。以山西省为例，从1978年到1990年城镇化率由19.18%提高到27.31%，2002年城镇化率为38.09%，而到2010年城镇化率达到了45.11%。从上述数据可知，1990年以前年平均增长率为0.6个百分点，而1990年后年均增长率提高到0.9个百分点。城市化进程加速的背后是工业化的推动，在粗放型发展模式下，大量占用土地资源成为其基础，由此城市建设用地迅速扩展，继而高校周边农村被动地为城市包围而形成“邻校村”。

(2)城乡的二元管理体制导致的“田”“农”分离。城乡二元指的是城市社会为一元、农村社会为另一元的城乡分离状态。面对土地补偿和村民拆迁安置等方面可能需要支付的巨额成本，也为了规避与之相关的社会管理问题，“只征农田，忽略村民”的尴尬局面形成，失去耕地的村民仍然留在原居住地，整个村落成为都市里的乡村。由于与高校相邻，无法继续从事农业活动的农民将目光投向校园，“邻校村”也逐渐形成［4］。

(3)土地二元体制引发的市场缺位。虽然城中村在区位上划归城市建设用地，但是土地所有权仍归集体所有，土地的二元所有制引起土地使用权的混乱，而法律对土地使用权的有偿转让也无明确规定，土地流转因此受阻，即使地理位置优越，也很难像一般城市土地进行市场开发。

(4)高校大规模扩招造成学生居住空间的紧张。如山西大学是一所具有硕士、博士点授予权的综合性大学，学生居住空间原本就十分紧张，由于近几年的持续大规模扩招，更显脆弱。与教育部颁发的本科生8 m2、硕士研究生生12 m2、博士研究生24 m2的人均居住面积标准有相当的差距。此外随国民经济水平提升，学生个性化突出，再加上高校面向全国各地招生以及终身教育兴起，传统的校内住宿空间已无法满足部分学生的需求［5］。以此为背景，与山西大学依偎的许西村凭借多样化的住宿空间开始吸引学生前来租住，成为真正的“邻校村”。

(5)高校与城市中心距离带来“邻校村落商业街”的发展。如坐落于太原市小店区的山西大学，因太原城区不断向外延伸扩大，其所在地成为市区，但距太原市中心五一广场、柳巷仍有一定的距离。而许西村部分村民借势沿街开店设铺，满足学生衣食住行各方面需求，“邻校村落商业街”也顺势形成。

3 许西村产生的影响分析

诸多文献都将城中村视为城市健康躯体上的“毒瘤”，而“邻校村”的存在也令许多人眉头紧皱。不可否认，“邻校村”对城市以及高校在环境治安等方面带来了一系列问题，但是“存在即为合理”，其有负面的一面，必然也存在积极的另一面，因此对“邻校村”产生的影响进行辨证分析，有利于提出更有效的更新改造措施。本文将以许西村为例来作具体分析。

3.1 许西村带来的积极影响

(1)许西村的存在为村民带来一定收入。根据调查，许西村43%的村民是丈夫进城打工，妻子以租房为“职业”;有28%的村民家庭收入全部来源于房租;有19%的村民除房租收入外，还通过在许西村摆摊设点，为山大师生以及在许西村居住者提供饮食、商业服务获得收入;另有10%的村民自己占用一层或一个房间，将其余房屋整体外租，夫妻双方均进城务工。通过上述数据看到，许西村村民家庭收入来源有三种:房屋租金、打工劳务费、个体经营收入，而除第二种收入方式外，另外两种都依许西村而生。可见，许西村的存在加快了村民迈进小康社会的步伐。

(2)许西村为学生带来便利。主要表现为以下三点:高校持续大规模扩招，使学生人数激增，食堂不堪重负，许西村丰富的餐饮店铺分解了部分人流;许多考研、留学、考公务员的学生要求一个独立安静的空间，而学生宿舍由于成员的复杂性无法满足这一点，许西村则为这类学生，以及部分个性张扬的学生租房提供了便利;许西村自发形成的商业街满足了步行距离的要求，为学生“逛街”带来便利。

(3)许西村为刚毕业参加工作的学生、尚在创业起步阶段的打拼者、社会考研人员提供容身之地。对于无经济基础的人来说，不求高档舒适的房间，只求有个可以安睡的窝。当建筑师、规划师精密计算日照间距时，社会的这个群体却对日照几乎无要求，这是一个巨大的反差。事业刚刚起步的打拼者或朝九晚五，或早出晚归，他们只需要一个有窗户，价格低廉的房间。许西村虽然建筑密度大，但内部空间设施齐全、干净卫生、价格低廉，且因紧邻山西大学，文化气息相对较浓，租客素质相对较高。因而许西村吸引了众多刚参加工作的学生、尚在创业起步阶段的打拼者以及社会考研人员前来暂住。

3.2 许西村造成的负面影响

(1)经济建设问题。为了获取更多利益，村民盲目在自家房屋上加层，部分自搭乱建的违章建筑也“浮出水面”。这些屡禁不止的违法搭建使得城市建设的开发投入增加，城市征地的开发建设投入成本也由此增大。

(2)社会安全问题。虽然“邻校村”较一般城中村居住人口素质高，但仍不乏社会下层人口。外来人口聚集的出租房屋滋生着“黄、赌、毒”，部分学生自控能力较差，极容易受其影响，误入歧途。此外，许西村与山西大学贯通，两者之间既无大门，也无人管理，许西村居住者可以随意进出山大校园，对校园治安带来隐患。

(3)卫生环境问题。许西村存在“脏、乱、密”的卫生环境问题:小摊小贩鱼目混杂，食客们随地乱扔垃圾，野猫野狗四处乱窜，许西村成了流动“垃圾站”，并且许西村严重缺乏公共设施，排水、垃圾处理等基本设施不配套，卫生环境问题堪忧。

(4)道路交通问题。许西村道路狭窄弯曲，最繁华的“邻校村落商业街”道路宽度只有2.5 m，消防车无法进入，一旦发生火灾，后果不堪设想。此外，村内电瓶车、自行车极多，高峰时期“交通堵塞”现象时有发生。

4 “邻校村”整改的难点

4.1 村民的抵制情绪

以许西村为例，虽然许坦房地产股份公司成立，标志着农村集体经济改制为股份有限公司，集体土地依法转为国有土地，村民户籍也转为居民户籍，今后会有更多的实惠分到居民头上，但是村民依然不想失去依房租而来的丰厚收入。此外，村民早已习惯当前的居住环境，生活方式的改变，轻松易得收入的锐减，很容易令他们对“邻校村”整改充满恐惧、抵制甚至对抗［6］。

4.2 高校管理者的两难情绪

“邻校村”虽然有各种各样的问题和弊端，也影响着周边高校的校园环境安全，但是“邻校村”的整改涉及面太广，而且村民文化程度不高，一旦协商不妥，很容易引起纠纷，导致校方不愿冒风险而采取回避态度，这可谓校方对“邻校村”的怨。同时，“邻校村”缓解了高校提供的住宿无法满足全部学生的要求这一矛盾，“邻校村”对校方又有一种“恩”。正是这样一种两难情绪，使“邻校村”整改陷入了困境。

5 “邻校村”更新与改造对策

“邻校村”与一般城中村有所不同，在改造的过程中，不单单是解决农民的城市化问题，而且还需要实现村民、学生、校方等的和谐共赢，即村民得到持久丰厚的收益，学生赢得满意的租住环境，校方得到良好的口碑，以及可供学生居住的安全的新场所。在这种情况下，“邻校村”的更新与改造研究需要从三方面着手:(1)分析其现有物质空间环境，从根本上改变环境现状，提高生活水平;(2)探索其现有社区空间，了解村民、学生、校方的需求所在，引导村落持续更新，合理改造;(3)关注村落原有文化价值，在村落的更新与改造中使其延续。在此基础上，提出以下对策。

5.1 合理规划

城市建设的龙头是规划，在“邻校村”的更新与改造中规划是重中之重，应做好“邻校村”更新改造规划与城市总体规划、分区规划、控制性详细规划的良好衔接。由于“邻校村”的特殊性，规划时应该考虑社区服务于高校，高校辅助提高社区品质，在符合校园发展的框架下实现“邻校村”的更新与改造。具体建议为:(1)将现有的“邻校村落商业街”作为“邻校村”的主要轴线加以保护性改造，使其发展成专为学生服务的特色街;(2)结合地理优势，规划白领青年公寓与文化创意产业园、科技产业园;(3)规划布置高品质廉租房，满足创业起步者、在校学生等的需求;(4)进行绿地规划与工程设施规划，提高社区环境。

5.2 联合整治

“邻校村”的更新与改造过程是村落与高校博弈统一的过程。“邻校村”整治若由村股份公司主持实施，整改容易和一般城中村改造趋同，削弱了其作为“邻校村”的优势与特色。反之，整治若由高校后勤集团主持实施，很容易造成村民对高校的再次依赖性，使整改陷入新的困境。而村股份公司与高校后勤集团联合整治，既有利于发挥校方特有的优势，调动村民的积极性，达到多方融资的效果，保证开发工作统一拆建、统一规划、整体协调，又可以使村民长期得利，使高校持续增容，最终达到和谐共赢的目标［2］。

5.3 软环境建设

“邻校村”的更新与改造还需要软环境建设，既要增强治安意识，做好社区与高校环境的综合治理工作，也要提高社区文化氛围，使“邻校村”在真正意义上成为高校的后花园。软环境的建设，能使村民尽快融入都市生活，将生活、学习、教育、休闲、娱乐相融合，也有助于形成开放、文明和积极向上的生活态度。

6 结束语

“邻校村”作为城村的一种特殊形态，既是“毒瘤”，也是“伤口”，更像一把“双刃剑”而存在。根据以上分析，若能对“邻校村”加以合理引导，它可成为高校居住与文化的拓展地;处理不当则会影响高校甚至城市的可持续发展。

［1］闫小培，魏立华，周锐波.快速城市化地区城乡关系协调研究——以广州市“城中村”改造为例［J］.城市规划，2004(3):30－38

［2］汪波.高等院校老校区周边学生村出路在何方——以武汉市为例［J］.华中建筑，2009(9):47

［3］胡海波.从对立走向和谐——多元化的“城中村”更新模式［J］.江苏城市规划，2006(11):37

［4］刘吉，张沛.“城中村”问题分析与对策研究［J］.西安建筑科技大学学报(自然科学版)，2003(9)

［5］王丽娜，高冀生.学生公寓的研究与认识［J］.世界建筑，2003(10):20－23

［6］王晓东，刘金声.对城中村改造的几点认识［J］.城市规划，2003(11):70－72